拆屋還地|
民法第767條規定|
民法第767條規定|
系爭土地|
系爭社區|
系爭B土地|
系爭A土地|
主文
- 被告甲OO、郭O華應將坐落桃園市○鎮區○○段○○○○○地號土地如附圖編號B（面積一六點八二平方公尺）上除附件一所示圍牆外之增建物拆除
- 被告丁OO應將坐落桃園市○鎮區○○段○○○○○地號土地如附圖編號A（面積二四點二五平方公尺）上除附件二所示圍牆與門O外之增建物拆除
- 其餘之訴駁回
- 訴訟費用由被告負擔十分之三，餘由原告負擔
- 事實及理由
- 一、
合於前揭規定，應予准許
- 原告之法定代理人原O楊O連，於本院審理期間先後變更為陳O成、己OO，有桃園市平鎮區公所民國108年11月5日及109年11月16日備查函影本在卷可稽，並經其等具狀聲明承受訴訟，應予准許
- 又訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第3款定有明文
- 原告起訴原聲明：
- （一）被告應將座落於桃園市○鎮區○○段000○0地號土地（下稱系爭土地）上O起訴狀附圖所示範圍內之建物拆除，並將占用之土地返還原告
- （二）違建搭設及拆除損及之結構及外牆面回復原狀
- 最後變更聲明為：
- （一）被告甲OO、郭O華應將坐落於系爭土地上O附圖（即桃園市平鎮地政事務所110年2月2日函附之土地複丈成果圖）標示編號B（面積16.82平方公尺）之建物拆除並返還土地予原告
- （二）被告丁OO應將坐落於系爭土地上O附圖標示編號A（面積24.25平方公尺）之建物拆除並返還土地予原告
- 原告所為聲明之變更，合於前揭規定，應予准許
- 二、
原告主張
- 系爭土地為金O二期社區（下稱系爭社區）全O區O所有權人共有，依法留設之法定空地即附圖標示編號B（下稱系爭B土地）上O被告甲OO、郭O華無權占用搭建地上物，附圖標示編號A（下稱系爭A土地）上O被告丁OO無權占用搭建地上物，危害全O區O所有權人居住安全，且造成系爭社區25號1樓之區O所有權人浴室無法開窗通風，影響健康及居住品質
- 原告多次與被告協商，未獲善意回應，爰依民法第767條第1項前段、中段規定起訴，並聲明：
- （一）被告甲OO、郭O華應將坐落於系爭土地上O附圖標示編號B（面積16.82平方公尺，下稱系爭B土地）之建物拆除並返還土地予原告
- （二）被告丁OO應將坐落於系爭土地上O附圖標示編號A（面積24.25平方公尺，下稱系爭A土地）之建物拆除並返還土地予原告等語
- 三、
被告甲OO、郭O華答辯謂
- 被告甲OO、郭O華2人丙OO購買坐落系爭土地上之桃園市○鎮區○○路○段000巷00號建物時，建商和發建設股份有限公司（下稱建商）已約定1樓前、後及側邊之空地歸1樓住戶、屋頂平台歸頂樓住戶管理維護使用，該約定分管部分被告2人並依規定繳納管理費，原告係為迫使被告繳納更高之管理費，不僅有違上揭分管之約定，更有違公平原則
- 原告所指增建之附件一（本院卷一第297頁）所示系爭B土地四周之牆面係建商交屋與被告2人已施作完成之原O圍牆，被告2人只是在其上加蓋遮雨之安全設施，就算拆除極小面積之頂蓋膠棚，其下土地也是建商交屋予被告2人時O定供被告2人管理維護，即已加設內鎖環扣以防他人侵入之被告2人可使用空地範圍，原告要求拆除分管土地上建商所蓋圍牆等設施，於法無據，更有濫用權利之情形等語
- 被告丁OO則以：
- 被告丁OO購買坐落系爭土地上之桃園市○鎮區○○路○段000巷00號建物時，建商已約定1樓前、後及側邊之空地歸1樓住戶、屋頂平台歸頂樓住戶管理維護使用，如附件二（本院卷一第305頁）所示系爭A土地四周之牆面及大門係建商交屋與被告丁OO時已施作完成之原O圍牆，被告丁OO只是在其上加蓋遮雨之安全設施等詞，資為抗辯，均答辯聲明：
- 原告之訴駁回
- 四、
其他區O所有權人尚O得請求返還該法定空地
- 所有權人對於無權占有者，得請求返還之
- 對於妨害其所有權者，得請求除去之
- 民法第767條第1項前段、中段定有明文
- 公O大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公O大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約
- 公O大廈共用部分之法定空地，若非屬公O大廈管理條例第7條各款規定之情形者，固得約定由特定區O所有權人專用而為約定專用權之客體，惟約定專用權人就該法定空地之使用，依同條例第15條第1項、第9條第2項、第3項規定，應依使用執照所載用途及規約使用，不得擅自變更，且不得違反公O大廈管理條例、區O計畫法、都O計畫法及建築法令之規定
- 建築法第11條關於建築基地應留設法定空地之規定，旨在維護建築物便於日照、通風、採光及防火等，以增進建築物使用人之舒O、安全與衛O等公共利益，故法定空地之留設，應包括建築物與其前後道路或其他建築物間之距離，自不得改變空地之性質而違法設置固定地上物
- 如約定專用權人未依約定方法使用，其他區O所有權人雖得請求其除去違反約定使用之結果，但在專用約定或分管協議依法終止前，該特定區O所有權人既仍有使用之權利，其他區O所有權人尚O得請求返還該法定空地
- 五、
經查：
- （一）
郭O華拆除其在系爭B土地上搭建之地上物自屬有據
- 原告前揭主張系爭土地留設之法定空地即系爭A土地遭被告丁OO無權占用搭建地上物、系爭B土地遭被告甲OO、郭O華無權占用搭建地上物，並提出土地登記謄本、建物登記謄本、竣工圖、照片等為證
- 被告雖不爭執系爭A土地、系爭B土地為法定空地，其中系爭A土地上地上物為被告丁OO使用，系爭B土地上地上物為被告甲OO、郭O華使用、惟否認無權占用而以前詞辯稱系爭B土地已約定由被告甲OO、郭O華分管，系爭A土地已約定由被告丁OO分管，且四周牆面係建商交屋時已施作完成之原O圍牆，非被告所蓋，被告僅在建商所建圍牆上加蓋遮雨之安全設施，且提出照片、其與建商簽訂之房屋買賣契約書、公共管理維護費及1樓約定專用之收費憑證等影本為證
- 原告對於被告提出之上開證物均不爭執
- O上開房屋買賣契約書第九條第三項約定：
- 「本大樓1樓前、後及側邊之空地（若有）各歸該戶1樓管理維護
- 中庭部份則由全O住戶丙OO管理使用及維護，但為求中庭美化及緊急避難時使用，全O住戶同意不予改建，將來縱有損壞須修復時，依原O計整修之（屋頂平台亦歸頂樓住戶依法管理維護）
- 」，堪認建商已與系爭社區各承購戶分別約定系爭社區1樓前、後及側邊之空地各歸該戶1樓使用、屋頂平台歸頂樓住戶使用，共有人間已合意成立分管契約，被告丁OO有權占有使用系爭A土地、被告甲OO、郭O華有權使用系爭B土地，惟依前揭規定及說明，被告就其分管使用之法定空地，不得改變其空地之性質，原告請求被告丁OO拆除其在系爭A土地搭建之地上物、被告甲OO、郭O華拆除其在系爭B土地上搭建之地上物自屬有據
- （二）
原告請求拆除，則有理由
- 原告主張系爭A土地上之地上物均為被告丁OO搭建、系爭B土地上之地上物均為被告甲OO、郭O華搭建，惟被告以前詞辯稱系爭A土地四周圍牆及大門、系爭B土地四周圍牆為建商所建，被告僅在建商所建圍牆上加蓋遮雨之安全設施，並提出附件一、附件二之照片為證
- 按物之拆除，為事實上之處分行為，僅所有人或有事實上處分權之人，方有拆除之權限
- 被告提出之附件一、附件二照片顯示圍牆與系爭社區之圍牆均屬相O形式與建材，難認係被告於建商交屋另行搭建，原告復未舉證證明附件一所示系爭B土地四周圍牆為被告甲OO、郭O華所建、附件二所示系爭A土地四周圍牆及大門為被告丁OO所建，亦未證明建商已將上開部分之事實上處分權轉讓予被告，依上開說明，尚難認被告有事實上處分權，原告就附件一所示系爭B土地四周圍牆、附件二所示系爭A土地四周圍牆及大門之部分，請求被告拆除，並無理由，其餘系爭A土地、系爭B土地上之增建物部分為被告搭建，原告請求拆除，則有理由
- （三）
郭O華返還系爭B土地，為無理由
- 原告就前揭被告搭建之增建物雖得請求拆除，惟被告丁OO占有使用系爭A土地、被告甲OO、郭O華占有使用系爭B土地，均有正當權源而非無權占有，已如前述，原告依民法第767條規定，請求被告丁OO返還系爭A土地、被告甲OO、郭O華返還系爭B土地，為無理由
- 五、
有理由准許
- 綜上所述，原告依民法第767條規定，請求被告甲OO、郭O華拆除系爭B土地上除附件一所示圍牆以外之增建物，被告丁OO拆除系爭A土地除附件二所示圍牆與門O外之增建物部分，為有理由，應予准許，逾此部分之請求則無理由，應予駁回
- 六、
爰不一一論述，附此敘明
- 本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明
- 七、
判決如主文
- 據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文
- 請求
法條
- 一、 事實及理由
- 二、 事實及理由
- 四、 事實及理由
- 民法第767條第1項前段
- 公寓大廈管理條例第7條
- 公寓大廈管理條例第15條第1項
- 公寓大廈管理條例第9條第2項
- 公寓大廈管理條例第9條第3項
- 建築法第11條
- （三） 事實及理由 | 經查 | 原告主張
- 五、 事實及理由 | 經查
- 七、 事實及理由 | 據上論斷