返還租賃房屋等|
系爭房屋|
系爭租約|
系爭明細表，本院卷第121頁|
主文
- 事實及理由
- 壹、
程序部分：
- 一、
於送達之效力均無影響
- 按送達於應受送達人之住居所、事務所或營業所行之，民事訴訟法第136條第1項前段定有明文
- 又按民法第20條第1項規定，依一定事實，足認以久住之意思，住於一定之地域者，即為設定其住所於該地
- 顯見我國民法關於住所之設定，兼採主觀主義及客觀主義之精神，如當事人主觀上有久住一定地域之意思，客觀上亦有住於一定地域之事實，該一定之地域即為其住所
- 而判斷有無「久住之意思」，自應依客觀之「一定事實」探究並認定之
- 至「一定事實」，包括戶籍登記、居住情形、家屬概況、對外連繫等項均屬之
- 依一定事實，足認以廢止之意思離去其住所者，即為廢止其住所，固為民法第24條所明定
- 然離去其住所（如留學、就業、服役、服刑、避債等），如有歸返之意，尚不得遽認廢止其住所
- 再按送達不能依前二條規定為之者，得將文書寄存送達地之自治或警察機關，並作送達通知書兩份，一份黏貼於應受送達人住居所、事務所、營業所或其就業處所門首，另一份置於該送達處所信箱或其他適當位置，以為送達
- 寄存送達，自寄存之日起，經10日發生效力，民事訴訟法第132條、第137條第1項、第138條第1項、第2項亦有明定
- 至應受送達人實際上係於何時向自治或警察機關領取文書，於送達之效力均無影響（最高法院103年度台聲字第548裁定意旨參照）
- 二、
無從准許，合先敘明
- 上訴人主張未住在新北市○○區○○路000號2樓房屋（下稱系爭房屋），原法院未合法通知其於言詞辯論期日到場，即依被上訴人之聲請而准為一造辯論判決，違反民事訴訟法第386條規定，第一審訴訟程序有重大瑕疵，請求廢棄原判決，發回原法院審理云云
- 然查，上訴人自承承租系爭房屋住逾10年，無法搬家，最近未居住係因去年出車禍腳受傷而住在朋友家等情（原審卷第61頁、本院卷第73頁），顯見上訴人長期居住在系爭房屋，而有久住於系爭房屋之意思及事實，應認系爭房屋為上訴人之住所地，上訴人係因偶發事故而短暫搬離，難認有廢止系爭房屋為住所地之意思，則原法院將民國110年4月12日言詞辯論通知書送達於上訴人之系爭房屋，有送達回證可參(見原審卷第25頁)，自屬合法，因未獲會晤上訴人亦無受領文書之同居人或受僱人，而寄存送達於新北市政府警察局中和第一分局景安派出所，自寄存之翌日即110年3月10日起經10日即發生送達之效力
- 因上訴人未於該言詞辯論期日到場，原法院即依被上訴人之聲請對上訴人為一造辯論判決，有報到單及言詞辯論筆錄可稽（原審卷第53、55頁），於法並無不合，尚難謂原判決之訴訟程序有何重大瑕疵，上訴人請求將本件廢棄發回原法院審理，無從准許，合先敘明
- 貳、
實體部分：
- 一、
本件被上訴人主張
- 兩造於99年1月15日簽訂房屋租賃契約書（下稱99年租約），伊將所有之坐落新北市○○區○○段000○號即系爭房屋出租予上訴人，約定每月租金為新臺幣（下同）1萬元，應於每月5日前繳納，租賃期間自99年2月1日起至100年2月1日，租期屆滿後，雙方並同意以原條件繼續租賃契約關係，而成立不定期租賃契約（下稱系爭租約）
- 惟上訴人自105年起至109年陸續欠繳租金，合計積欠租金12萬8,000元，雙方於109年2月1日合意租賃期限至109年7月31日終止，伊則同意免收6個月租金，詎上訴人屆期仍未返還系爭房屋
- 如認兩造未合意終止租約，因上訴人積欠超過2個月租金額，伊亦以109年7月3日律師函向上訴人表示終止租約，故系爭租約業已終止，上訴人無權占有系爭房屋，每月受有相當租金之不當得利，伊自得請求上訴人騰空返還系爭房屋，並給付積欠租金及相當於租金之不當得利
- 爰依民法第455條、第767條第1項前段、第179條等規定及系爭租約約定，求為命：
- ㈠上訴人應O系爭房屋全部遷讓返還伊
- ㈡上訴人應O付伊12萬8,000元，並自109年8月1日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付伊1萬元
- 二、
上訴人則以
- 兩造間並無租賃關係，伊係與訴外人即被上訴人母親莊O文口頭訂立不定期限租賃契約，由莊O文每月收取房O，且同意每月租金減少2,000元，故好幾年每月租金均僅收8,000元，嗣莊O文告知其女即被上訴人欲出賣系爭房屋而要收回，同意於109年9月終止租約後，伊即無須給付租金，嗣因伊O禍及疫情關係而延宕搬家，伊願意返還系爭房屋，然並無積欠租金等語，資為抗辯
- 三、
原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，上訴聲明
- ㈠原判決廢棄
- ㈡被上訴人在第一審之訴駁回
- 被上訴人答辯聲明：
- 上訴駁回
- 四、
茲就兩造之爭點及本院之判斷，詳述如下
- 被上訴人依民法第455條、第767條第1項前段、第179條規定及系爭租約約定，請求上訴人遷讓返還系爭房屋，並給付積欠租金12萬8,000元及自109年8月1日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付被上訴人1萬元等情，為上訴人所否認，並以前詞置辯
- 茲就兩造之爭點及本院之判斷，詳述如下：
- ㈠
及給付積欠租金12萬8,000元，應否准許
- 被上訴人依民法第455條、第767條第1項前段規定及系爭租約，請求上訴人遷讓返還系爭房屋，及給付積欠租金12萬8,000元，應否准許？
- ⒈
民法第767條第1項前段亦有明定
- 按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約
- 未定期限者，各當事人得隨時終止契約
- 承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物
- 民法第451條、第450條第2項前段及第455條前段分別定有明文
- 又承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，出租人始得收回房屋，土地法第100條第3款亦有明文
- 且按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段亦有明定
- ⒉
及依系爭租約請求給付積欠租金12萬8,000元，均應准許
- 經查，系爭房屋為被上訴人所有，有建物登記第一類謄本在卷可參（109年度板簡卷第2190號卷下稱板簡卷】第27頁），且為上訴人所不爭執
- 被上訴人主張兩造簽立99年租約，其出租系爭房屋予上訴人，約定每月租金為1萬元，租賃期限至100年2月1日屆滿後，上訴人仍以相同租賃條件繼續承租系爭房屋，而為不定期限租賃關係，兩造間成立系爭租約等情，並提出99年租約附卷為證（原審卷第27至33頁），出租人為被上訴人，非上訴人所稱之謝O太即莊O文，且經證人莊O文結證稱：
- 伊是代表女兒即被上訴人與上訴人簽約，月租1萬元，後來上訴人房O都是匯到被上訴人存摺，後來上訴人說太太有癌症，需要買東西，伊同意給上訴人欠房O2,000元，後來上訴人越欠越多，欠了12萬8,000元，他有各種各樣的理由，到109年2月伊說不想再出租，請他搬家，本來說給他3個月搬家，但上訴人要求6個月，伊也同意，但是109年7月上訴人應O要搬家，但沒有搬家，所以被上訴人才告他，109年2月至7月這6個月給他白住，等於貼補他6萬元搬家費，結果時間到他沒有搬家，被上訴人就告他，因為房O是被上訴人的
- 上訴人於105年1月到12月、106年1月到7月都是給付8,000元，8月份沒有付，9月、10月付1萬元，11月、12月付8,000元
- 107年1月至3月、5月至8月、11月至12月付8,000元，4月、10月沒有付，9月付1萬元
- 108年1至3月、5月、7月至8月、11月至12月付8,000元，6月付1萬2,000元，4月、9月沒有付，109年1月付8,000元等語（本院卷第102至105頁），並提出欠租明細表（下稱系爭明細表，本院卷第121頁）附卷為據，足證莊O文是代表被上訴人出面與上訴人洽談租約並收取租金，每月租金為1萬元，系爭租約確實成立於兩造間，復與上訴人合意於109年7月31日終止系爭租約，上訴人否認被上訴人為出租人，並謂莊O文同意於109年9月終止租約云云，自不可取
- 而上訴人對於系爭明細表內金額不爭執（本院卷第106頁），雖辯稱是莊O文同意租金減少2,000元，其並未欠租云云，然此部分並未提出證據可佐，且與莊O文證述之情節不符，且參照系爭明細表所載，上訴人在106年9月、10月、107年9月均給付1萬元租金，顯見上訴人確知月租金為1萬元，其辯稱月租金經莊O文同意降為8,000元云云，並不可採
- 故被上訴人主張上訴人多年來欠繳租金合計12萬8,000元，應堪採信
- 則被上訴人與上訴人協議系爭租約至109年7月31日終止，合法有據，系爭租約之租賃期限於109年7月31日業已屆滿，上訴人已無權占用系爭房屋，則被上訴人依民法第455條或第767條第1項前段規定，請求上訴人遷讓返還系爭房屋，及依系爭租約請求給付積欠租金12萬8,000元，均應准許
- ㈡
無須給付租金云云，並不可採
- 被上訴人依民法第179條規定請求上訴人自109年8月1日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付1萬元，是否可採？按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益
- 雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同
- 不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還，但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條、第181條定有明文
- 又承租人於房屋之租賃關終止後，已無繼續占有使用該房屋之權源，然其卻繼續占有使用，受有使用收益該屋之利益，並致所有權人受有損害，且為無法律上之原因，則房屋所有權人因無權占有人所受利益依其性質不能返還，自得依不當得利之法律關係，請求其償還相當於租金之價額
- 經查，系爭租約業於109年7月31日終止，然上訴人自109年8月1日起仍繼續無權占有使用系爭房屋，迄未返還被上訴人，而受有使用系爭房屋之利益，並致被上訴人受有損害，核屬無法律上原因而所得利益性質不能返還之情形，則被上訴人請求上訴人自終止系爭租約之翌日即109年8月1日起，至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利1萬元，洵屬有據，應予准許
- 上訴人辯稱系爭租約已終止，無須給付租金云云，並不可採
- 五、
有理由准許 |無理由駁回
- 綜上所述，被上訴人依民法第455條、第767條第1項前段、第179條規定及系爭租約約定，請求上訴人應O系爭房屋全部遷讓返還，及應O付12萬8,000元，並自109年8月1日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付1萬元，均為有理由，應予准許
- 原審為上訴人敗訴之判決，核無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回
- 六、
爰不逐一論列，附此敘明
- 本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明
- 七、
判決如主文
- 據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文
- 請求
法條
- 一、 事實及理由 | 程序部分
- 民事訴訟法第136條第1項前段
- 民法第20條第1項
- 民法第24條
- 民事訴訟法第132條
- 民事訴訟法第137條第1項
- 民事訴訟法第138條第1項
- 民事訴訟法第138條第2項
- 最高法院103年度台聲字第548裁定意旨參照
- 二、 事實及理由 | 程序部分
- 一、 事實及理由 | 實體部分
- 民法第455條
- 民法第767條第1項前段
- 民法第179條
- 四、 事實及理由 | 實體部分
- 民法第455條
- 民法第767條第1項前段
- 民法第179條
- ㈠ 事實及理由 | 實體部分
- ⒈ 事實及理由 | 實體部分
- 民法第451條
- 民法第450條第2項前段
- 民法第455條前段
- 土地法第100條第3款
- 民法第767條第1項前段
- ⒉ 事實及理由 | 實體部分
- ㈡ 事實及理由 | 實體部分
- 五、 事實及理由 | 實體部分
- 民法第455條
- 民法第767條第1項前段
- 民法第179條
- 七、 事實及理由 | 實體部分 | 據上論斷