給付違約金|
系爭契約|
系爭土地|
系爭協議|
主文
- 事實及理由
- 一、
本件上訴人主張
- 兩造於民國109年3月21日簽訂土地買賣契約書（下稱系爭契約），約定由被上訴人向O購買坐落桃園市○○區○○○段○○○○段○000000○000000地號及同區○○○段○○○段第496、497、609地號等5筆土地（下稱系爭土地），總價金為新臺幣（下同）1億1,590萬元
- 其後兩造因延後點交日期，而於109年6月3日簽訂補充協議（下稱系爭協議），將尾款由9,270萬元調整為9,070萬元，總價金調整為1億1,390萬元，且為配合被上訴人尾款全O貸款而未約定第三期款金額，又因被上訴人就尾款部分並未全O貸款，依系爭契約第3條第2項約定，其就未貸款之4,520萬元應O稅單核發後5日內即109年6月21日前存匯入履約保證專戶，然經伊O次催告，被上訴人始於109年7月23日將上開款項匯入，逾期32日，依系爭契約第3條第4項約定，被上訴人應O付伊違約金289,280元（計算式：
- 4,520萬元×每日萬分之2×32日=289,280元）等情，爰依系爭契約第3條第4項約定，求為命被上訴人給付289,280元暨遲延利息之判決
- 原審為上訴人敗訴之判決，上訴人提起上訴，聲明：
- ㈠原判決關於駁回後開第二項部分廢棄
- ㈡上開廢棄部分，被上訴人應O給付上訴人289,280元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息
- （至上訴人於原審訴請被上訴人給付因另一指定登記名義人即訴外人劉O居向O行貸款4,535萬元部分，因銀行撥款遲延之違約金45,350元，原審判決上訴人勝訴
- 另請求被上訴人給付遲延點交之違約金227,800元部分，則遭原審駁回，兩造就各對其不利部分均未上訴，已告確定）
- 二、
被上訴人則以
- 系爭土地為伊O劉O居合買，並指定登記兩人持分各半，簽約時即已告知上訴人，並於用印手續時即已確定，且依系爭契約第4條第4項約定買方指定登記名義人應O其就本約共負連帶債務責任，伊並與劉O居依約共同簽發尾款本票交地政士保管，是上訴人以其不知情並主張劉O居貸款部分非屬系爭契約之銀行貸款，與交易常情不符
- 又系爭契約並無第三期款之約定，伊O劉O居因合買而分別向O行貸款支付尾款，貸款額度於109年6月2日前即已確定，因與尾款有15萬元之差額，故伊於109年6月2日將此差額匯入履約保證專戶，後因伊O款部分較晚核准，而劉O居部分已核准，伊始於109年7月23日先將伊負擔部分之4,520萬元匯入履約保證帳戶，實則係提早支付，嗣劉O居部分之貸款亦依約匯入履約保證帳戶，此後伊O款通過，方補辦伊部分之抵押權設定，將貸款直接匯予伊，伊確無遲延給付等語，資為抗辯
- 並答辯聲明：
- 上訴駁回
- 三、
經查，兩造於109年3月21日簽訂系爭契約，約定由被上訴人向O訴人購買系爭土地，總價金1億1,590萬元，點交期限為109年6月20日，因系爭土地有遭人占用之情形，經被上訴人催請上訴人處理，上訴人並未處理，而生爭議，後兩造於109年6月3日簽訂系爭協議，約定
- 「⒈減少總價金200萬元，被占用之土地由買方即被上訴人自行解決，雙方依現況點交，總價金由1億1,590萬元變更為1億1,390萬元
- ⒉第二期款即備證用印款1,160萬元原給付日期由109年4月30日變更為109年6月18日
- ⒊點交日最遲不得逾109年7月28日
- ⒋其他依原O約約定
- 」，被上訴人於簽約時即給付第一期款即簽約款1,160萬元，並存入履保專戶，於109年6月2日將尾款差額15萬元匯入履保專戶，於同年月18日將第二期款1,160萬元匯入履保專戶，於同年7月23日將4,520萬匯入履保專戶，於同年8月5日將銀行撥貸款4,535萬元匯入履保專戶等情，有不動產買賣契約書(含履約保證申請書、土地買賣契約書、補充協議，見原審卷第9-27頁）、不動產買賣價金履約保證專戶收支明細表（見原審卷第29頁）、土地登記第一類謄本（見原審卷第41-55頁）可按，並為兩造所不爭，是上開事實均堪認定
- 四、
並以前詞置辯，茲析述下
- 上訴人主張被上訴人依系爭契約、系爭協議，應O109年6月21日前將4,520萬元匯入履保專戶，被上訴人於109年7月23日始將該款項匯入，遲延32日，依系爭契約第3條第4項規定，應O付上訴人違約金289,280元等情，為被上訴人所否認，並以前詞置辯，茲析述下：
- ㈠
任意推解致失其真意
- 按解釋契約，應O文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院99年度台上字第1421號民事裁判參照）
- ㈡
應O付違約金云云，即無可採
- 經查，上訴人雖主張被上訴人就尾款9,070萬元並未全O貸款，依系爭契約第3條第2項約定，其就未貸款之4,520萬元部分，應O稅單核發後5日內即109年6月21日前存匯入履約保證專戶，然被上訴人遲O同年7月23日始將上開款項匯入，逾期32日，應O付違約金云云
- 惟按系爭契約第3條第2項關於買賣價款支付方式係約定為：
- …第三期款（完稅款）：
- 「金額欄」〈經刪除〉
- 「繳款時間及說明欄」記載「⑴稅單核發後五日內甲方（即被上訴人）應O第三期款存匯入專戶
- …⑶甲方無須以買賣標的向金融機構辦理貸款以支付尾款，應O第四期款（尚未給付之全部價款）併同第三期款存匯入專戶，不得保留任何價款於過戶後給付
- ⑷若於辦理對保借款時或特約代書辦理繳稅前已確認甲方之貸款總額少於尾款者，甲方應O給付第三期款之同時或於通知期限前將差額存匯入專戶
- 」
- 第四期款（尾款）：
- 「金額欄」為9,270萬元
- 「繳款時間及說明欄」記載「⑴若甲方無須以買賣標的向金融機構辦理貸款以支付尾款，應O給付第三期款之同時一併將尾款存匯入專戶
- ⑵若甲方須以買賣標的向金融機構辦理貸款以支付尾款，應O產權過戶完成後三個工作天內，將核貸之款項轉存匯入專戶（若有需代清償乙方《即上訴人》之債務者，就代清償後之餘額屬買賣價款之部分亦同）
- ⑶甲方未完成前款⑵至⑷之義務，或本款⑴所約定之尾款或差額未依約存匯入專戶，雙方同意特約代書不辦理繳稅及產權移轉登記手續
- ⑷產權移轉登記完成後因故發生金融機構核撥甲方之貸款不足支付尾款時，其差額應由甲方以現金於點交期限前或乙方通知期限內一次補足入專戶
- 」等情，有系爭契約在卷可稽（見原審卷第15頁）
- 又參諸系爭協議，可知兩造除將總價金調整為1億1,390萬元（即尾款由9,70萬元調整為9,070萬元），備證用印款（即第二期款）之給付日變更為109年6月18日，點交日約定「最遲不得逾109年7月28日」外，完稅款（即第三期款）之金額、給付日期欄位則仍均為空白，且亦未就其餘各期價款之金額或給付時間等事項有變更之約定，亦有系爭協議可按（見原審卷第25頁），足認本件若買賣雙方合意買方須以買賣標的向金融機構辦理貸款以支付尾款，則買方只須於產權過戶完成後三個工作天內，將該款項轉存匯入履保專戶即可，至於買方究否先向金融機構貸得該尾款，或係以其他資金轉存匯入履保專戶嗣後再由銀行核貸，均係買方個人資金調度分配之問題，與雙方合意之履約期限不生影響
- 查上訴人自承訂約時即已知悉被上訴人係要就尾款9,070萬元向金融機構貸款（見本院卷第184頁），且依證人即代書陳O國於原審到庭證稱：
- 「（問：
- 有無見過這份買賣契約書？）有，這份就是我幫兩造處理買賣交易的契約書
- 」
- 「（問：
- 第三期款為何O白？）當時兩造約定就是買方給付第一、二期，買方貸款給付第四期，第三期不另給付
- 」
- 「（問：
- 有無見過這份補充協議？）有，這是兩造談好之後由我擬定內容的……
- 」
- 「（問：
- 補充協議上就完稅款（第三期款）還是一樣空白？）因為貸款沒有核下來，不足的部分才要在過戶之前補足，所以原本就沒有約定完稅款，補充協議也是維持原本的約定
- 」
- 「（問：
- 本件買方說就總價百分之80辦理貸款，申O貸款及相關擔保設定部分，你有無經手？）申O貸款的部分是買方跟銀行辦理
- 擔保設定的部分，是由我的事務所辦理
- 」
- 「（問：
- 此份第一類登記謄本上所辦理之抵押權是否你辦理部分？〈提示原審卷第41至55頁，並告以要旨〉）是的
- 每筆土地都設定2個抵押權，一個是被上訴人，一個是劉O居，劉O居是跟被上訴人一起合資購買土地的人
- 」
- 「（問：
- 為何O分兩次設定抵押權？）當時被上訴人的銀行貸款沒有核下來，被上訴人先把應付的二分之一價款（印象中是4520萬）於109年7月23日匯入到履保的專戶裡面
- 剩餘的二分之一是等劉O居的銀行貸款下來之後，我們去過戶以及抵押權辦理完成，由貸款的銀行匯入專戶
- 」
- 「（問：
- 就兩造簽約時，上訴人是否與被上訴人間有明確約定因為尾款全部貸款，所以第三期款不另繳交？）有的
- 」
- 「（問：
- 本件後來貸款有無達到總價金的百分之80？）被上訴人是因為銀行貸款沒有核准，所以先把差額4,520萬的部分先匯入履保專戶，但是劉O居他一直等到銀行核准後，才要求過戶及抵押權設定連O辦理，所以貸款給付的部分只有劉O居給付，過戶完成之後，第一銀行已經核准被上訴人的另外百分之50的部分，所以我們才去補了另外一次設定，所以才會有被上訴人109年8月3日的抵押權設定，這個款項第一銀行是直接匯給被上訴人
- 」等語（見原審卷第152至159頁），再參諸系爭土地業於109年7月28日移轉所有權至被上訴人及被上訴人指定之劉O居名下，權利範圍各1/2，並經被上訴人與劉O居各自設定5,550萬元之最高限額抵押權予第一商業銀行等情，為上訴人所不爭（見原審卷第142頁），並有系爭土地登記第一類謄本可按（見原審卷第41至55頁），且系爭契約、系爭協議就第三期款所應O付金額之記載，皆為「空白」，亦如前述，經核與被上訴人所辯及證人陳O國證述情節大致相符，益見兩造於簽署系爭契約、系爭協議時，均已明確約定被上訴人就尾款部分需全部貸款，並約定不另繳交第三期款，審諸被上訴人於簽約後確有向O行貸款乙節，為上訴人所不爭（見本院卷第184頁），並有借款申請書可稽（見本院卷第191頁），僅因一直未接獲第一商業銀行核准貸款之通知，被上訴人始於109年7月23日先將伊負擔部分之4,520萬元以自有資金匯入履約保證帳戶（見原審卷第29頁、本院卷第184頁）而第一商業銀行嗣於109年7月24日始行核准貸款，亦有上載核准日期為109年7月24之借據可憑（見本院卷第193頁），此應係被上訴人個人資金調度分配之問題，實則被上訴人於109年7月28日過戶前即已提早支付，與兩造合意之履約期限不生影響，而嗣後被上訴人業已由其及劉O居各以系爭土地權利範圍1/2，各自設定5,550萬元之最高限額抵押權予第一商業銀行，以辦理系爭土地價金尾款之全O貸款（見原審卷第41至55頁），足認被上訴人尚O遲延之違約情事，則上訴人猶執前詞主張被上訴人就未貸款之4,520萬元部分，遲O109年7月23日始將上開款項匯入，逾期32日，應O付違約金云云，即無可採
- ㈢
據上，兩造約定由銀行核貸之買賣系爭土地之價金尾款9,070萬元，依系爭契約第3條第2項之第四期款⑵約定「應O產權過戶完成後三個工作天內，將核貸之款項轉存匯入專戶」，而系爭土地係於109年7月28日始完成移轉登記，則被上訴人抗辯
- 其於109年7月23日將部分尾款4,520萬元匯入履約保證專戶，係提前給付，並無遲延等語，應屬可採
- 上訴人主張：
- 被上訴人未依系爭契約第3條第2項之第三期款⑴約定，於買賣稅單核發後5日內將4,520萬元匯入履約保證專戶，應負給付遲延之責云云，即屬無據，則上訴人猶據以請求被上訴人給付尾款4,520萬元之遲延違約金289,280元云云，即屬無據，不應准許
- 五、
為無理由，應駁回上訴
- 綜上所述，上訴人依系爭契約第3條第4項之約定，請求被上訴人應O付上訴人違約金289,280元本息，為無理由，原審為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，並無不合
- 上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴
- 六、
爰不逐一論列，附此敘明
- 本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明
- 七、
判決如主文
- 據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文
- 請求
法條
- 一、 事實及理由
- 系爭契約第3條第2項
- 系爭契約第3條第4項
- 系爭契約第3條第4項
- 二、 事實及理由
- 四、 事實及理由
- ㈠ 事實及理由
- ㈡ 事實及理由
- ㈢ 事實及理由
- 五、 事實及理由
- 七、 事實及理由 | 據上論斷