租佃爭議|
主文
- 一、上訴駁回
- 二、原判決關於駁回被上訴人戊OO後開第二項之訴部分，暨訴訟費用之裁判均廢棄
- 三、確認被上訴人戊OO與丙OO、丁OO己OO就桃園市龍潭區私有耕地三七五租約和字第三十二號租約（租賃標的坐落桃園市龍潭區洽水段三七四、三七四之一地號土地，如附圖A、B所示面積、位O）與上訴人間之租佃關係不存在
- 四、第一、二審（含附帶上訴）訴訟費用均由上訴人連帶負擔
- 五、原判決主文第一、二項，與本判決第三項主文應合併更正為：「確認兩造間桃園市龍潭區私有耕地三七五租約和字第三十二號租約（租賃標的：坐落桃園市龍潭區洽水段三七四、三七四之一地號土地如附圖A、B所示面積、位O)之租佃關係不存在」
- 事實及理由
- 甲、
程序部分：
- 一、
核屬不變更訴訟標的而更正法律上之陳述，應先敘明
- 按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文
- 查，丁OO、丙OO及戊OO(下逕以名字稱之，合稱丁OO等3人)於原審起訴主張上訴人承租耕地有一部不自任耕作之情形，請求確認丁OO等3人各與上訴人間就坐落桃園市○○區○○段000○00000○00000地號土地(下逕稱地號，合稱系爭土地)之耕地三七五租賃關係不存在部分，於本院審理時更正起訴聲明請求確認兩造間桃園市○○區私有耕地三七五租約○○○00號租約(下稱系爭租約)之租佃關係不存在（見本院卷第247至249頁、第298頁），核屬不變更訴訟標的而更正法律上之陳述，應先敘明
- 二、
爰將之列為被上訴人
- 又訴訟標的對於己OO訴訟之各人必須合一確定者，他造對於己OO訴訟人中一人之行為，其效力及於全體
- 民事訴訟法第56條第1項第2款定有明文
- 本件丁OO等3人主張係系爭租約之己OO出租人，請求確認兩造間系爭租約之租佃關係不存在，經原審為丁OO、丙OO勝訴之判決，駁回戊OO之請求，上訴人對丁OO、丙OO提起上訴，依上O定，其效力自及於戊OO，爰將之列為被上訴人
- 三、
對上訴人提起附帶上訴，核無不合
- 附帶上訴在言詞辯論終結前隨時可以提起，不受上訴期間拘束，此觀民事訴訟法第460條第1項前段、第2項規定即明
- 被上訴人戊OO於本院言詞辯論終結前就原審判決其敗訴部分，對上訴人提起附帶上訴（見本院卷第264頁），核無不合
- 乙、
實體部分：
- 一、
丁OO等3人主張
- 上訴人之父葉O鋕於民國38年6月25日向伊O之祖O邱O英承租系爭土地如附圖所示A、B部分共計4,365平方公尺(下稱系爭耕地)，並簽訂系爭租約，其後由兩造分別繼承系爭租約之法律關係，伊O為出租人
- 嗣系爭土地於108年2月1日分割為000、000-1、000-2地號等3筆土地，依次登記為丁OO、丙OO、戊OO所有
- 上訴人未經伊O同意在系爭耕地上興建豬舍、儲O室，並圈養豬隻、鋪設水泥道路，而有不自任耕作情形，依耕地三七五減租條例（下稱減租條例）第16條之規定，系爭租約全部無效，上訴人即欠缺占有系爭耕地之正當權源
- 爰求為確認兩造間系爭租約之租佃關係不存在，並依民法第767條第1項規定，求為命上訴人拆除如附圖所示C（豬舍）、D（儲O室）、E（水泥路面）之地上物（下合稱系爭地上物），並將系爭耕地分別返還予丁OO、丙OO之判決
- 二、
上訴人則以
- 系爭土地登記為農O用地，且系爭租約第6條亦約定得將部分承租土地用以畜養牲畜，伊O自無違反減租條例第16條規定
- 縱認系爭租約無效，丁OO等3人之租賃物返還請求權已罹於15年時效
- 伊之先祖自38年起即在系爭耕地上興建畜舍，丁OO等3人或其祖先均明知上情，卻未曾主張權利，亦有權利失效原則之適用等語，資為抗辯
- 三、
分別提起上訴，附帶上訴
- 原審判決確認丁OO、丙OO與上訴人間就000、000-1地號土地之租佃關係不存在，命上訴人拆除000-1地號土地上之系爭地上物，將000、000-1地號土地各返還予丁OO、丙OO，另駁回戊OO之請求
- 上訴人、戊OO各就敗訴部分不服，分別提起上訴、附帶上訴
- ㈠
上訴部分：
- ㈡
戊OO附帶上訴部分：
- ⒈
附帶上訴聲明
- ⑴原判決關於駁回戊OO後開第2項之訴部分廢棄
- ⑵確認戊OO與上訴人間系爭租約(租賃標的：
- 系爭耕地如原判決附圖A、B所示面積、位O部分)之租佃關係不存在
- ⒉
上訴人答辯聲明
- 四、
且為上訴人所不爭執，堪信為真實
- 丁OO等3人主張其祖O邱O英於38年6月25日就系爭耕地與上訴人之父葉O鋕訂立系爭租約，邱O英亡故後，由渠等父親邱O芳繼承，渠等為邱O芳之繼承人，上訴人則為葉O鋕之繼承人，兩造分別繼受系爭租約法律關係
- 嗣系爭土地經分割為000、000-1、000-2地號土地，系爭耕地實際坐落000、000-1地號土地範圍，且上訴人就系爭耕地之一部(屬000-1地號土地範圍)興建豬舍、儲O室，並圈養豬隻，鋪設水泥道路等情，有系爭租約、土地登記謄本、桃園市政府耕地租佃委員會107年9月12日、108年7月15日會勘紀錄暨會勘照片、原審109年5月15日勘驗筆錄等可稽(見原審卷第35-43頁、第143-144頁、外放之租佃爭議調解案卷宗)，且為上訴人所不爭執(見本院卷第92頁)，堪信為真實
- 五、
茲就兩造爭點分述如下
- 丁OO等3人主張上訴人有不自任耕作之情形，違反減租條例第16條之規定，系爭租約全部無效，為上訴人否認，並以前詞置辯，茲就兩造爭點分述如下：
- ㈠
就此有利於己之事實負舉證之責，經查
- 按減租條例第1條所謂耕地之租佃，即土地法第106條所稱之耕地租用，係指以自任耕作為目的，約定支O地租使用他人之農O而言
- 是耕地租佃，承租人應O耕地供耕作之用
- 如承租人變更耕作之使用目的，改為耕作以外之使用，即屬不自任耕作
- 又依土地法第106條第2項規定，耕作雖包括漁牧，然此係指自始約定租用他人之土地而為漁牧，亦屬耕地租用，並非凡屬耕地租用，即可任意變更農O原有性質而為漁牧使用
- 倘原為種植農作物之耕地租約，承租人未經出租人同意，逕將之變更為漁牧之用，自屬不自任耕作
- 至租用之土地有無自始約定得為漁牧使用，應由主張該約定存在者，就此有利於己之事實負舉證之責(最高法院109年度台上字第2264號判決參照)
- 經查：
- ⒈
未經出租人同意不得為種植稻穀以外之使用
- 兩造祖先於38年6月25日簽訂系爭租約時，業已約明正產物為「谷O(其後續約記載為「稻」)、押租金額為「谷O百台斤」、地目為「田O、租額為「實物1002台斤」，承租之耕作面積為系爭土地其中4365平方公尺，嗣經兩造於108年9月4日辦理租約變更登記，仍未變更原約定內容，有系爭租約登記申請書、系爭租約可憑(見原審卷第35頁、第127-129頁)，復為兩造所不爭執(見原審卷第123-124頁)
- 上訴人為續訂租約曾於104年1月27日出具自任耕作切結書，再次申明系爭耕地確實繼續自任耕作（見外放之租佃爭議調解案卷宗），堪認系爭租約自始即約定以耕作即種植稻穀為目的，且上訴人明知系爭耕地必須自任耕作，未經出租人同意不得為種植稻穀以外之使用
- ⒉
上訴人雖抗辯
- 依民法第462條規定及系爭租約第6條約定，系爭耕地得部分用以飼養牲畜云云
- 然民法第462條第1項係規定：
- 「耕作地之租賃，附有農具，牲畜或其他附屬物者，當事人應O訂約時，評定其價值，並繕具清單，由雙方簽名，各執一份
- 」，可見該規定係關於出租人另有供給牲畜或其他生產用具予承租人使用之情形，要與承租人在未經出租人許可情形下，得就所承租之耕地逕為漁牧使用無涉
- 至系爭租約第6條記載：
- 「出租人供給承租人以牲畜種子或其他生產用具者，得於規定地租外酌收報酬，但不得超過供給物價值年息百分之十...」，業經以斜線刪除(見原審卷第127頁)，即非系爭租約內容，亦無從推論丁OO等3人或其祖先容許承租人將系爭耕地作為畜牧使用
- 是上訴人前揭所辯，殊無可採
- ⒊
系爭租約全部無效等語，洵屬有理
- 兩造因本件租佃爭議事件，經桃園市政府耕地租佃委員會於107年9月12日辦理現場會勘，上訴人自承從稻作改種綠竹筍、興建豬舍皆未經地主同意等情，有會勘紀錄可憑(見外放之租佃爭議調解案卷宗)，顯已變更系爭耕地作為耕作使用之目的，自不能認為仍在自任耕作
- 是丁OO等3人主張：
- 上訴人承租系爭耕地有不自任耕作情形，依減租條例第16條第1、2項規定，系爭租約全部無效等語，洵屬有理
- ㈡
亦有權利失效原則之適用云云，惟
- 次按，已登記不動產所有人之回復請求權或除去妨害請求權，無民法第125條消滅時效規定之適用（司法院大法官會議釋字第107號及第164號解釋參照）
- 其在相當期間內未行使該權利，除有特別情事足以引起他人之正當信任，以為其已不欲行使權利外，尚難僅因其久未行使權利，而指其嗣後行使權利係有違誠信原則
- 上訴人雖抗辯：
- 000-1地號土地上之畜舍自38年間即已存在，縱認系爭租約全部無效，丁OO等3人之租賃物返還請求權已罹於15年時效，且丁OO等3人或其祖先均明知上情，卻未曾主張權利，亦有權利失效原則之適用云云
- 惟：
- ⒈
丁OO等3人之租賃物返還請求權已罹於15年時效云云，自無足取
- 系爭土地分別登記為丁OO等3人所有，其等主張系爭租約全部無效，業經本院認定如前，則丁OO等3人進而主張上訴人已無占有系爭耕地之正當權源，依民法第767條第1項規定，請求上訴人拆除系爭地上物，返還占有土地予丁OO、丙OO（本院卷第81頁），自無民法第125條規定15年消滅時效之適用
- 上訴人抗辯：
- 丁OO等3人之租賃物返還請求權已罹於15年時效云云，自無足取
- ⒉
而有權利失效原則適用云云，亦無可採
- 被上訴人之父邱O芳曾以葉O鋕未給付租金，且部分承租土地未自任耕作為由，訴請終止系爭租約，雖經最高法院於64年5月22日以64年度台上字第1089號判決邱O芳敗訴確定，然該判決係認定系爭土地使用情形為田0.1939甲、產業道路0.0199甲、養魚池0.1830甲，其餘土地已流失，因豪雨成災有部分遭泥沙掩埋，不適宜種稻，改為養魚，屬不得已之權宜措施(見原審卷第101-108頁)
- 參酌上訴人自承邱O芳自前開判決敗訴後，未曾再前往收租，現存豬舍係甲OO於70年以後所重建(見本院卷第92-93頁)，且渠等興建豬舍並未徵得地主同意，業如前述，足見邱O芳或丁OO等3人對於上訴人或其祖先在系爭耕地上興建豬舍用以圈養豬隻乙節並不知情，自無可能主張權利
- 上訴人復未舉證丁OO等3人或其祖先有何特別情事足使其等正當信賴不欲行使權利，則上訴人抗辯：
- 丁OO等3人不得再主張系爭租約無效，而有權利失效原則適用云云，亦無可採
- ㈢
000之1地號土地全部返還丙OO，亦有理由
- 準此，上訴人繼受系爭租約承租系爭耕地後，既將一部用以興建豬舍圈養豬隻，有不自任耕作情形，依減租條例第16條第1、2項規定，系爭租約即因之無效，丁OO等3人請求確認兩造間租佃關係不存在，洵屬有據
- 又系爭租約因不自任耕作而溯及無效，丁OO、丙OO本於所有權人地位，依民法第767條第1項規定，請求上訴人拆除系爭地上物，並將000地號土地如附圖編號A部分（面積1265平方公尺）返還丁OO、000之1地號土地全部（即附圖編號B部分，面積3100平方公尺）返還丙OO，亦有理由
- 六、
訴訟費用 |有理由准許 |無理由駁回 |有理由准許
- 綜上所述，丁OO等3人請求確認兩造間系爭租約之租佃關係不存在，丁OO、丙OO並依民法第767條第1項規定，請求上訴人拆除系爭地上物，將000地號土地如附圖編號A部分、000之1地號土地全部（即附圖編號B部分），分別返還予丁OO、丙OO，均為有理由，應予准許
- 原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並無不合，上訴意旨指摘原判決該部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回
- 至原審就上開應准許部分為戊OO敗訴之判決，即有未洽，戊OO附帶上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，應予准許，爰改判如主文第3項所示
- 又土地所有權得為分割，但有關出租人之權利義務卻無法分割，是系爭土地之分割，不影響丁OO等3人繼受系爭租約之權利義務，為系爭租約之己OO出租人，尚不得因系爭土地分割為000、000之1、000之2地號土地據此而謂上訴人與丁OO等3人分別發生租賃關係
- 是原判決主文第1、2項與本判決第3項關於確認系爭租約之租佃關係不存在部分，應合併更正如主文第5項所示
- 並依民事訴訟法第85條第2項規定，為訴訟費用負擔之判決
- 七、
爰不逐一論列，附此敘明
- 本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明
- 丙、
判決如主文
- 據上論結，本件上訴人之上訴為無理由
- 戊OO之附帶上訴為有理由
- 爰判決如主文
- 請求
法條
- 一、 事實及理由 | 程序部分
- 二、 事實及理由 | 程序部分
- 三、 事實及理由 | 程序部分
- 民事訴訟法第460條第1項前段
- 民事訴訟法第460條第2項
- 一、 事實及理由 | 實體部分
- 二、 事實及理由 | 實體部分
- 五、 事實及理由 | 實體部分
- ㈠ 事實及理由 | 實體部分
- A第1條
- 土地法第106條
- 土地法第106條第2項
- 最高法院109年度台上字第2264號判決參照
- ⒉ 事實及理由 | 實體部分
- 民法第462條
- 民法第6條
- 民法第462條第1項
- 民法第6條
- ⒊ 事實及理由 | 實體部分
- ㈡ 事實及理由 | 實體部分
- 民法第125條
- 司法院大法官會議釋字第107號及第164號解釋參照
- ⒈ 事實及理由 | 實體部分
- ㈢ 事實及理由 | 實體部分
- 六、 事實及理由 | 實體部分
- 民法第767條第1項
- 民法第767條第3項
- 民事訴訟法第85條第2項