遷讓房屋等|
民法第767條第1項等規定|
民法第767條、第455條規定|
所有物返還請求權、租賃物返還請求權、不當得利之法律關係|
系爭租約法律關係|
系爭房屋|
- 被告應給付原告新臺幣捌萬伍仟壹佰捌拾陸元
- 被告應給付原告新臺幣壹萬肆仟肆佰壹拾捌元
主文
- 被告應給付原告新臺幣捌萬伍仟壹佰捌拾陸元，及自附表所示各該租期到期日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息
- 被告應給付原告新臺幣壹萬肆仟肆佰壹拾捌元
- 原告其餘之訴駁回
- 訴訟費用由被告負擔百分之四，餘由原告負擔
- 本判決第一項、第二項得假執行，但被告如各以新臺幣捌萬伍仟壹佰捌拾陸元、壹萬肆仟肆佰壹拾捌元，為原告預供擔保後，得免為假執行
- 原告其餘假執行聲請駁回
- 事實及理由
- 壹、
程序方面：
- 一、
是本院就本件訴訟自有管轄權無誤
- 按因不動產之物權或其分割或經界涉訟者，專屬不動產所在地之法院管轄
- 其他因不動產涉訟者，得由不動產所在地之法院管轄，民事訴訟法第10條第1項、第2項定有明文
- 本件原告依民法第767條第1項等規定，請求被告遷讓返還門牌號碼臺北市○○區○○路0段000號房屋（下稱系爭房屋），係因不動產之物權涉訟，且該不動產係坐落於本院轄區，是本院就本件訴訟自有管轄權無誤
- 二、
要無不合，應予准許
- 按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文
- O原告起訴時聲明：
- ㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告
- ㈡被告應給付原告新臺幣（下同）86,714元，及自各期租金到期日起至清償日止，按年息5%計算利息
- ㈢被告自契約終止日起至騰空遷讓房屋之日止，按月給付原告20,000元
- ㈣願供擔保，請准宣告假執行(見店簡卷第10頁)
- 嗣原告聲明迭經變更，經原告追加請求被告應辦理公司登記地址遷出系爭房屋登記，且應給付欠繳之水電費用後，最後變更聲明為：
- ㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告，並遷移公司登記地址
- ㈡被告應給付原告86,714元，及自各期租金到期日起至清償日止，按年息5%計算利息
- ㈢被告自契約終止日起至騰空遷讓房屋之日止，按月給付原告20,000元
- ㈣被告應給付原告14,418元
- ㈤願供擔保，請准宣告假執行(見本院卷第24頁)
- 核原告上開聲明之變更，俱係基於同一基礎事實，且屬擴張應受判決事項之聲明，揆諸前揭法條規定，要無不合，應予准許
- 三、
爰依原告之聲請而為一造辯論之判決
- 按言詞辯論期日，當事人之一造不到場者，得依到場當事人之聲請，由其一造辯論而為判決
- 民事訴訟法第385條第1項前段定有明文
- 本件被告經合法通知未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款之情事，爰依原告之聲請而為一造辯論之判決
- 貳、
實體方面：
- 一、
原告起訴主張
- 系爭房屋原為原告之夫即訴外人陳O廷(下稱陳O廷)所有，陳O廷於民國108年1月10日與被告簽訂房屋租賃契約書並經公O在案，將系爭房屋出租予被告，供被告作為經營無人化自動洗機車店之用，約定租賃期間為1年，自108年1月5日至109年1月4日止，每月租金22,000元，並扣除10%稅金及1.91%補充保費，被告每月實際應給付原告租金為19,380元，應於每月5日匯款給付至指定帳戶，並收取押租金44,000元(下稱系爭租約)
- 陳O廷於108年1月23日將系爭房屋所有權移轉予原告，並由原告承受系爭租約為出租人
- 系爭租約於109年1月4日到期，經原告催請被告簽訂新租約，被告未予理會，且持續給付租金，嗣兩造協商同意自109年4月間起將系爭房屋每月租金調降2,000元，即每月租金為20,000元，無需扣繳10%稅金，故僅需扣除1.91%補充保費，亦即被告每月實際應給付原告租金為19,618元，經原告以通訊軟體LINE明確告知上揭租金金額，且仍應於每月5日匯款給付至原告指定帳戶
- 詎被告於109年4月、5月、6月，均僅匯款給付17,380元(按：
- 即被告擅自以原實際給付金額19,380元減去2,000元而逕自調降之金額)，自不足上開應付之19,618元租金金額，共計短少6,714元(計算式：
- 〈19,618－17,380〉×3＝6,714)
- 且被告拒不給付109年6月至10月之租金，如以每月租金20,000元計算此部分積欠之租金金額為80,000元，再經扣除押租金44,000元後，已積欠42,714元(計算式：
- 6,714＋〈20,000×4〉－44,000＝42,714)，則被告所積欠租金已達2個月以上，原告乃於109年8月21日寄發存證信函催告被告繳清所欠租金，被告置之不理，原告復於同年9月6日寄發存證信函，依民法第440條第2項規定為終止系爭租約之意思表示，復再度於同年10月19日寄發存證信函通知被告終止系爭租約，且於同年10月20日送達被告，則系爭租約自109年10月20日業經原告合法終止
- 另依系爭租約第9條後段約定：
- 「若噪音過大被檢舉或遭抗議，乙方要自行負責」，而被告於系爭房屋經營無人化全自動洗機車店，於109年9月17日至18日間因機器故障，發出巨大噪音，自已違反系爭租約之上開約定，原告自得依土地法第100條第5款收回房屋
- 又被告自109年9月起即拒不繳納系爭房屋之水電費，迄今已積欠共計14,418元，亦應由被告返還欠繳之水電費款項
- 是被告自109年4月至10月間共積欠原告86,714元租金且至今仍未給付，又被告於系爭租約終止後，仍繼續無權占用系爭房屋，原告請求被告歸還系爭房屋，且應將其公司登記地址自系爭房屋遷出，並應賠償原告相當於租金之不當得利
- 爰依系爭租約、所有物返還請求權、租賃物返還請求權、不當得利之法律關係提起本件訴訟，並聲明：
- 如變更後聲明所示
- 二、
亦未提出書狀為任何聲明或陳述
- 被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為任何聲明或陳述
- 三、
得心證理由：
- ㈠
堪信原告主張之事實為真正
- 原告主張之事實，業據提出與所述相符之系爭房屋租賃契約書、LINE通訊軟體截圖、陳O廷銀行帳戶存簿明細、109年8月21日文山溝子口郵局000041存證信函與回執、109年9月6日文山溝子口郵局000044號存證信函與回執、109年10月19日木柵郵局000229號存證信函與回執、系爭房屋109年10月5日及28日之現場照片等件為證(見店簡卷第17至73頁)
- 而被告已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出任何準備書狀爭執，本院依調查證據之結果，堪信原告主張之事實為真正
- ㈡
原告主張系爭租約已合法終止部分：
- ⒈
原告以被告欠租金達2月而終止系爭租約，為無理由
- 原告以被告欠租金達2月而終止系爭租約，為無理由：
- ⑴
達終止系爭租約之程度
- 按承租人租金支O有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支O租金，如承租人於其期限內不為支O，出租人得終止契約
- 租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約
- 民法第440條第1項、第2項前段分別定有明文
- 又出租人非因承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，不得收回房屋
- 土地法第100條第3款亦有規定
- 又押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度台上字第1631號判決同此見解）
- 本件原告以被告欠租達2個月以上為由，終止兩造系爭租約，則本件自應審究被告是否欠租2個月以上，達終止系爭租約之程度
- ⑵
自不生合法終止系爭租約之效力
- 經查，原告主張系爭房屋每月租金自109年4月1日起調降為20,000元，於扣除1.91%補充保費後，被告每月應實付19,618元，且經原告以通訊軟體LINE明確告知被告上開應付之租金金額，惟被告於109年4月至6月給付租金仍每月均有短少，且未依期繳納109年7月至10月之租金，原告曾於109年8月21日寄發存證信函催告被告繳清所欠租金，被告置之不理，原告復於109年9月6日寄發存證信函，依民法第440條第2項規定為終止系爭租約之意思表示並要求被告自動遷離，仍未獲被告置理，是原告主張以109年10月19日木柵郵局000229號存證信函為終止系爭租約之意思表示，且於109年10月20日送達被告等語
- 然依原告所陳，被告於109年4月至6月共3個月期間，每月僅給付17,380元，共計短少6,714元(計算式：
- 〈19,618－17,380〉×3＝6,714)
- 又自109年7月起未繼續給付租金，算至原告寄發109年10月19日木柵郵局000229號存證信函送達被告之109年10月20日止，被告此部分積欠之租金金額為71,511元(計算式：
- 〈19,618×3〉＋〈19,618×20/31〉＝71,511，小數點以下四捨五入)
- 基上，被告自109年4月起迄至109年10月20日止積欠之租金總額為78,225元(計算式：
- 6,714＋71,511＝78,225)，然經扣除被告訂約時交付之押租金44,000元，僅為34,225元(計算式：
- 78,225－44,000＝34,225)，尚未達2個月租金數額即39,236元(計算式：
- 19,618×2＝39,236)，自不生合法終止系爭租約之效力
- ⑶
為無理由，自不足取
- 至原告主張被告未繳納健保補充保費，故應以每月租金20,000元，據為計算被告遲付109年7月至10月租金總額應為80,000元(計算式：
- 20,000×4＝80,000)等語
- 惟原告就其主張被告未繳納健保補充保費各節，並未提出任何佐證以實其說，且被告為系爭租約之承租人，依法為健保補充保費之納稅義務人，則縱被告未依法繳納，亦僅發生公法上不利於被告之效果，自與原告無涉
- 參以原告業與被告約定由被告負擔補充保費，並同意由租金中扣除，其再主張租金金額不予扣除補充保費，即屬無據
- 原告此部分之主張，為無理由，自不足取
- ⒉
洵屬無據，不應准許
- 原告以系爭租約第9條後段約定及土地法第100條第5款規定，對被告終止系爭租約，為無理由：
- O系爭租約第9條後段約定：
- 「若噪音過大被檢舉或遭抗議，乙方要自行負責」等語，然並未約定為禁止條款，亦未約定違反之效果，自應解為不生終止系爭租約法律效果之任意約定，原告自不得據此為終止系爭租約之事由
- 況原告就其主張被告違反系爭租約第9條後段約定部分，亦從未以此為由向O告為終止系爭租約之意思表示，則原告據此主張系爭租約已合法終止，其得向O告請求收回系爭房屋云云，洵屬無據，不應准許
- ⒊
無理由駁回
- 是以，本件兩造間系爭租約既仍有效存續，未經原告合法終止，則被告繼續占用系爭房屋，應認具有租賃關係之正當權源
- 原告主張系爭租約業經終止，依民法第767條、第455條規定，請求被告遷讓返還系爭房屋及辦理公司登記地址遷出系爭房屋登記，並依不當得利之法律關係請求被告自109年10月20日起至遷讓房屋之日止按月給付原告相當於租金之不當得利，均為無理由，應予駁回
- ㈢
原告請求被告給付107年4月至10月積欠租金及欠繳水電費部分
- 原告請求被告給付107年4月至10月積欠租金及欠繳水電費部分：
- ⒈
有理由准許
- 按承租人應依約定日期，支O租金
- 又應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法民法第439條前段、第203條定有明文
- 又系爭房屋租貸契約書第4條約定：
- 「租金應於每月5日以前繳納…」，並非無定有期限之債務，自可依民法第203條請求各期租金到期日起算之法定遲延利息
- 查被告自109年4月6月共3個月期間，每月給付之租金均不足應付之租金金額，共計短少6,714元
- 另被告積欠109年7月至10月間之租金為78,472元(計算式：
- 19,618×4＝78,472)
- 至原告主張應以每月租金20,000元計算被告遲付109年7月至10月租金總額應為80,000元此節為不可採，業經本院認定如前，茲不贅述
- 是以，原告請求被告給付109年4月至10月積欠之租金合計85,186元（6,714＋78,472＝85,186），及自如附表所示各該期租金到期日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之租金請求則屬無據
- ⒉
核屬正當，應予准許
- 本件原告主張依系爭租約之約定，系爭房屋之水電費應由被告負擔，且有原告提出之台灣自來水股份有限公司水費通知單及繳費憑證、台灣電力公司繳費通知單(繳費憑證)、台灣電力公司電費查詢結果為佐（見店簡卷第99至109頁、本院卷第33至35頁），應可信為真實
- 故原告請求被告應返還欠繳之水電費用共計14,418元，核屬正當，應予准許
- 四、
無理由駁回 |有理由准許
- 從而，原告依所有物返還請求權、租賃物返還請求權、不當得利之法律關係，請求被告遷讓返還系爭房屋並辦理公司登記地址遷出系爭房屋登記，及自109年10月20日起至遷讓返還系爭房屋之日止按月給付原告相當於租金之不當得利，均無理由，應予駁回
- 又原告依系爭租約法律關係，請求被告給付107年4月至10月積欠租金85,186元及自如附表所示各該期租金到期日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並請求被告給付欠繳之水電費用14,418元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回
- 五、
其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回
- 本判決原告勝訴如主文第1、2項所示部分，因所命給付金額未逾50萬元之判決，依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，應依職權宣告假執行，並依同法第392條規定，依職權酌定被告提供相當之擔保金額後，得免為假執行
- 至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回
- 六、
訴訟費用
- 請求
- 遷讓房屋等
- 民法第767條第1項等規定
- 民法第767條、第455條規定
- 所有物返還請求權、租賃物返還請求權、不當得利之法律關係
- 系爭租約法律關係
- 被告應給付原告新臺幣捌萬伍仟壹佰捌拾陸元
- 被告應給付原告新臺幣壹萬肆仟肆佰壹拾捌元
法條
- 一、 事實及理由 | 程序方面
- 民事訴訟法第10條第1項
- 民事訴訟法第10條第2項
- 民法第767條第1項
- 二、 事實及理由 | 程序方面
- 民事訴訟法第255條第1項第2款
- 民事訴訟法第255條第1項第3款
- 三、 事實及理由 | 程序方面
- 民事訴訟法第385條第1項前段
- 民事訴訟法第386條
- 一、 事實及理由 | 實體方面
- 民法第440條第2項
- 民法第9條後段
- 土地法第100條第5款
- ⑴ 事實及理由 | 實體方面 | 得心證理由 | 原告主張系爭租約已合法終止部分 | 原告以被告欠租金達2月而終止系爭租約為無理由
- 民法第440條第1項
- 民法第440條第2項前段
- 土地法第100條第3款
- ⑵ 事實及理由 | 實體方面 | 得心證理由 | 原告主張系爭租約已合法終止部分 | 原告以被告欠租金達2月而終止系爭租約為無理由 | 原告主張
- ⒉ 事實及理由 | 實體方面 | 得心證理由 | 原告主張系爭租約已合法終止部分 | 原告以被告欠租金達2月而終止系爭租約為無理由
- A第9條後段
- 土地法第100條第5款
- 土地法第9條後段
- 土地法第9條後段
- ⒊ 事實及理由 | 實體方面 | 得心證理由 | 原告主張系爭租約已合法終止部分 | 原告以被告欠租金達2月而終止系爭租約為無理由
- ⒈ 事實及理由 | 實體方面 | 得心證理由 | 原告請求被告給付107年4月至10月積欠租金及欠繳水電費部分
- 民法第439條前段
- 民法第203條
- 民法第4條
- 民法第203條
- 五、 事實及理由 | 實體方面
- 民事訴訟法第389條第1項第5款
- 民事訴訟法第392條
- 六、 事實及理由 | 實體方面