返還共有物|
公O大廈管理條例第36條第1項第11款規定|
民法第767條第1項、第821條規定|
民法第767條第1項、第821條、第179條規定|
系爭大樓|
主文
- 事實及理由
- 壹、
程序方面
- 一、
原告自有代表所屬社區全O區O所有權人之訴訟實施權
- 按公O大廈管理條例第3條第9款規定，管理委員會係由區O所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，旨在執行「區O所有權人會議決議事項」及「公O大廈管理維護事務」，於完成社團法人登記前，僅屬非法人團體，固無實體法上完全之權利能力
- 然現今社會生活中，以管理委員會之名義為交易者比比皆是
- 於民事訴訟法已有第40條第3項：
- 「非法人之團體，設有代表人或管理人者，有當事人能力」規定之外，公O大廈管理條例更於第38條第1項明文規定：
- 「管理委員會有當事人能力」，明文承認管理委員會具有成為訴訟上當事人之資格，得以其名義起訴或被訴，就與其執行職務相關之民事紛爭享有訴訟實施權
- 並於同條例第6條第3項、第9條第4項、第14條第1項、第20條第2項、第21條、第22條第1項、第2項、第33條第3款但書，規定其於實體法上亦具享受特定權利、負擔特定義務之資格，賦與管理委員會就此類紛爭有其固有之訴訟實施權（最高法院98年度台上字第790號民事判決參照）
- 經查，原告為門牌號碼臺北市○○區○○○路○段00○號建物即新添成大廈（下稱系爭大樓）之管理委員會，並經臺北市政府同意備查（見本院簡易庭108年度北司調字第1851號卷《下稱司調卷》第19頁至第21頁），而本件係因系爭大樓之共有區O遭占用之問題涉訟，依公O大廈管理條例第36條第1項第11款規定，與原告之職務相關，原告自有代表所屬社區全O區O所有權人之訴訟實施權
- 二、
核無不合，應予准許
- 原告起訴時，其法定代理人原O王O豪，嗣於訴訟進行中變更為壬OO，經其以書狀聲明承受訴訟（見司調卷第109頁至第113頁），依民事訴訟法第175條、第176條規定，核無不合，應予准許
- 三、
於法尚無不合，應予准許
- 按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文
- 查原告起訴聲明為「⑴被告甲OO應將坐落臺北市○○區○○段○○段0000○號如附表一所示之土地返還原告及其他共有人全O，並給付原告新臺幣（下同）1,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息
- ⑵被告乙OO應將坐落臺北市○○區○○段○○段0000○號如附表二所示之土地返還原告及其他共有人全O，並給付原告新臺幣（下同）1,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息
- 」（見司調卷第5頁），嗣原告變更聲明，並分別於民國109年11月19日、110年3月24日追加丙OO、戊OO為被告，末依本院囑託臺北市中山地政事務所現場測量之結果，變更聲明如後述（見本院卷第23頁、第229頁至第230頁、第393頁至第395頁）
- 核原告之變更及追加均係基於系爭大樓地下室共有部分遭占用之事實，在社會生活上具有共通性或關連性，且訴訟及證據資料在相當程度範圍內得加以援用，可認請求之基礎事實同一，揆諸前揭規定，於法尚無不合，應予准許
- 貳、
實體方面
- 一、
原告主張
- 原告為系爭大樓依公O大廈管理條例設立之管理委員會
- 附圖中所示A、B、C部分（下分別稱系爭A、B、C部分）均坐落在臺北市○○區○○段○○段0000000000號建物（下稱系爭1839建物）範圍內，為系爭大樓之共用部分
- 系爭A部分之管理室（下稱系爭管理室）為社區之共有部分，自應由全O區O所有權人共有並丁OO使用，詎被告甲OO、戊OO未經其他區O所有權人同意，長期無權占用
- 被告丙OO、乙OO則分別無權占用系爭B、C部分，作為停車位使用
- 為此爰依民法第767條第1項、第821條規定，請求被告將系爭A、B、C部分返還予原告及系爭大樓全O共有人
- 另被告等人無權占用前開部分，受有相當於租金之不當得利，而系爭大樓位於中山區繁華地段，交通便利，鄰近商圈、生活機能佳，是應按申報地價年息百分之10計算相當於不當得利之租金，故依民法第179條規定，請求被告返還自103年11月21日起計算之相當於租金之不當得利等語
- 並聲明：
- ⑴被告甲OO、戊OO應將坐落臺北市○○區○○段○○段000地號土地上如附圖所示項OA部分之建物騰空、返還予原告及其他共有人全O
- 被告甲OO、戊OO二人並應給付原告81萬7,374元，及被告戊OO自收受民事起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息
- ⑵被告丙OO應將坐落臺北市○○區○○段○○段000地號土地上如附圖所示項OB部分之土地返還予原告及其他共有人全O
- 並給付原告37萬5,502元，及自民事起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息
- ⑶被告乙OO應將坐落臺北市○○區○○段○○段000地號土地上附圖所示項OC部分之土地返還予原告及其他共有人全O
- 並給付原告39萬4,669元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息
- ⑷願供擔保，請准宣告假執行
- 二、
被告則分別以：
- ㈠
被告甲OO辯以
- 系爭大樓於65年起，其地下室停車場即為獨立建物產權而得自由買賣，惟購入地下室停車場之所有權人皆非地面層以上住戶，就地下室各項設施管理上常有不足情形，在90年前後經由社區協商後，將地下室全部交由地下室建物所有權人自行管理，地面層以上部分則由原告負責管理
- 20多年來，地下室設備管理、維護及修O費用，概由地下室建物所有權人自行出資丁OO負擔，原告亦未向O下室所有權人收取管理費，管理員亦分別聘請，於此期間原告亦未寄發開會通知予地下室建物所有權人，彼此間均屬獨立分治之情形，堪認本件就地下室部分已有分管契約存在，是地下室所有權人等就系爭管理室，並非無權占有
- 況被告甲OO係受地下室建物所有權人推舉出面處理公眾事務，本身未占有系爭管理室，原告以被告甲OO個人作為返還系爭管理室以及請求不當得利之對象，顯有當事人不適格之違誤
- 又縱被告甲OO有占用系爭管理室之情形，亦僅係占用建物之一部，所受利益僅係部分「建物價值」，而非「土地價值」，原告以「土地價值」即申報地價作為計算法定租金之基準，已有違誤
- 又系爭大樓屋齡已達45年，且爭執之區O位處大樓地下層，作為地下室停車場出入管理之使用，無從作為任何商業使用，原告以法定租金上限計算租金，顯然逸脫該建物之現況價值
- 再者，系爭管理室係為地下室全O所有權人之利益，作為進出安全管理維護之管理室，而被告僅為地下室所有權人中之一人，原告竟要求被告甲OO及管理員即被告戊OO負擔全額不當得利，顯無理由等語，資為抗辯
- 並聲明：
- ⑴原告之訴駁回
- ⑵如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行
- ㈡
被告乙OO、丙OO辯以
- 系爭1839建物主要用途為系爭大樓共有部分，分別坐落於建物地上層一至九層、陽O、平O、騎樓及地下層等位O，被告乙OO、丙OO亦為系爭1839建物之共有人
- 被告乙OO與丙OO各於97年1月14日、110年1月21日，分別使用附圖C、B之停車位O，而10餘年來地下室停車空間之管理、修O均由地下室所有權人負擔，地上層建物之所有權人及原告，從未對地下層負擔管理、修O義務，原告甚至將系爭1839建物位於地下層通往樓上之樓O通道封閉，設置管理員櫃臺、儲O室等使用空間，縱使原告否認有分管契約存在，然就本件情形並非原告單O沉默而未為制止，應認為有默示分管契約存在
- 故被告乙OO、丙OO係依分管契約使用系爭B、C之位O，自非無權占有，原告應受該分管契約之拘束，其請求被告騰空返還系爭B、C部分，及請求返還相當於租金之不當得利，應無理由等語，資為抗辯
- 並聲明：
- ⑴原告之訴及假執行聲請均駁回
- ⑵如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行
- ㈢
被告戊OO辯以
- 其係系爭大樓地下樓層停車場管O會所聘請之管理員，負責管理車輛進出，而於上班時間使用系爭管理室，並無占有系爭管理室之意思等語，資為抗辯
- 並聲明：
- 原告之訴駁回
- 三、
得心證之理由：
- ㈠
系爭大樓就地下層之管理使用有默示之分管契約存在
- 系爭大樓就地下層之管理使用有默示之分管契約存在：
- ⒈
應就發生該法律關係所須具備之特別要件事實負舉證責任
- 按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文
- 次按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任
- 被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之
- 如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號判決要旨參照）
- 而所謂正當權源，係指依法律規定或契約關係，物之所有權人有提供或容忍占有使用之義務而言，故主張法律關係存在之當事人，應就發生該法律關係所須具備之特別要件事實負舉證責任
- ⒉
即非不得認有默示分管契約之存在
- 再按公O大廈共用部分經約定供特定區O所有權人使用者，稱約定專用部分，公O大廈管理條例第3條第5款定有明文
- 次按共有物分管契約係共有人就共有物管理方法所成O之協議，依修正前民法第820條第1項規定，應由共有人全O丁OO協議訂定之
- 又意思表示有明示及默示之分，前者係以言語文字或其他習用方法直接表示其意思，後者乃以其他方法間接的使人推知其意思
- 至若單O之沈O則與默示之意思表示不同，除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得即認係默示之意思表示
- 又公O大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公O大廈之共用部分由特定共有人使用，除別有規定外，固可認為共有人間已合意成O分管契約，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院105年度台上字第445號民事判決參照）
- 末按共有物分管之約定，不以訂立書面為必要，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益各自占有之土地，未予干O，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在（最高法院100年度台上字第2103號、105年度台上字第209號、109年度台上字第1668號民事判決意旨參照）
- ⒊
自應由被告就系爭大樓有前開分管契約存在乙節，負擔舉證責任
- 原告主張其為系爭大樓依公O大廈管理條例成O之管理委員會
- 系爭1839建物為系爭大樓之共有部分
- 附圖中所示A、B、C部分坐落在系爭1839建物範圍內
- 系爭A部分現作為地下室停車場管理室使用，系爭B、C部分，分別由被告丙OO、乙OO占有使用中等事實，有臺北市政府都市發展局108年1月24日函、系爭1839建物登記第二類謄本、臺北市中山地政事務所110年3月5日函及所附土地複丈成果圖、照片在卷可憑（見司調卷第15至23頁、本院卷第347至349頁），且為被告所不爭執（見本院卷第354頁），堪信為真實
- 又查，被告甲OO於84年6月7日登記為中山區德惠段三小段2315、2316建號建物之所有權人（權利範圍均為2/37），被告乙OO於97年1月24日向己OO簽訂不動產買賣契約書購買上開二建號建物（權利範圍均為1/37），而丙OO則於100年1月21日向受告知人庚OO購買相同建號建物權利（權利範圍均為1/37），並登記為所有權人
- 前開2315、2316建號門牌分別為新生北路三段57號、61號地下室，且均有共有部分為系爭1839建物，亦有前揭山區德惠段三小段2315、2316建號建物登記謄本、建物所有權狀、不動產買賣契約書分別在卷可查（見本院卷第57頁至第109頁、第163頁至第177頁），則被告甲OO、乙OO、丙OO為系爭大樓地下室之共有人乙節，亦堪認定
- 然被告均辯稱系爭大樓之共有人與地下層之所有權人間就系爭大樓之地下層部分有分管契約或默示分管契約之成O，約定地下樓層由地下室所有權人自行管理，則為原告所否認，自應由被告就系爭大樓有前開分管契約存在乙節，負擔舉證責任
- ⒋
經查：
- ⑴
而係另由地下室所有權人組成之單位自行負擔與處理
- 原告近20年未曾向O下室所有權人收取管理費，亦未支出地下室之水電費用、監視設備維護費、進出鐵捲門附近管制維護費、地下室消防設備維護等費用之事實，為原告所不爭執（見本院卷第396頁至第397頁）
- 再依被告甲OO到庭具結陳稱：
- 於90年10月前後，由其代表地下室樓層與管O會協議，地下室自行管理，於該次協議後，地下室另行成O管O會，管理地下室之事務等語（見本院第470頁至第475頁）
- 及被告戊OO到庭具結陳述：
- 其自100年開始擔任系爭大樓之地下室管理員，當時是由被告甲OO面試之，其薪資係由系爭大樓之地下室管理委員會支付，其負責收取管理費用，並以收取之管理費用支付水電費用、電話費等語（見本院卷第466頁），可知約自90年10月起地下室之所有權人即另行成O管理組織，管理地下室之事務，且系爭大樓地下室之設備管理維護等各項費用及聘請管理員，即均非由原告所為或支付費用，而係另由地下室所有權人組成之單位自行負擔與處理
- ⑵
另依系爭大樓管理委員會109年1月16日第21屆第一次會議紀錄所載「工作報告
- 9.1/3日電話通知地下室停車場管理人賴O生，區權會投票結果，自109年1月1日起每月將收取地下室4戶代表互每戶1仟元整，4戶共計4仟元整
- 但賴O生回覆…」、「議題七、地下室停車場拒繳回饋金案討論
- 說明：
- 依108年12月29日第21屆區O所有權人會議提案第二決議通過，地下室停車場社區回饋金訂為每月新臺幣肆仟元整，但是經通知地下室管理單位賴○麟（即被告甲OO）先生會議結果，賴○麟先生回覆，…」
- 109年2月25日之第21屆第二次會議記錄所載「議題二、地下室停車場要求分擔修O費用案討論
- 說明：
- 地下室管理單位賴○麟先生提出，本社區要收取每月4仟元管理費，但是卻沒有負擔地下室停車場公共區O修O責任，建議本社區應按比例分擔修O費用
- 決議：
- 管O會同意，…」等語（見本院卷第247頁至第263頁），足見原告及地上樓層之區O所有權人知悉地下室另有成O管理單位運作該區O之公共事務，且除未否認該單位有管理之權限，並就涉及地下室之事宜會另行通知地下室管理單位負責人即被告甲OO
- ⑶
則被告辯稱地下室所有權人未參與地上樓層之事務等節，亦堪採憑
- 再者，被告甲OO、乙OO、丙OO稱地下室所有權人並未參與地上樓層之管理事務等語，經原告稱因地下室所有權人眾多，故歷來均以臺北市○○區○○○路○段00號、61號、第67號、第71號地下室號碼之代表戶，核發會議通知，並提出僅列載地下室4戶之106年至108年系爭大樓區區O所有權人會議出席人員名冊簽到簿（見本院卷第237頁至第245頁、第396頁），足見於系爭大樓召開區O所有權人會議時，並未使全O地下室所有權人參與表示意見，則被告辯稱地下室所有權人未參與地上樓層之事務等節，亦堪採憑
- ⑷
應認系爭大樓地上樓層及地下室之使用情形顯有所區隔
- 復審酌系爭大樓使用現況照片，可見系爭大樓一樓層與地下室通道出入口本有四處，然現僅有一處出入口開啟，其餘出入口或直接加封並於其上設立一樓大門管理室，或以鐵捲門關閉（見本院卷第113頁至第127頁、第379頁至第391頁），此亦為原告所不否認之使用現況，應認系爭大樓地上樓層及地下室之使用情形顯有所區隔
- ⒋
就地下室部分由地下室所有權人自行使用，管理
- 依上開情節，足認被告所辯稱系爭大樓地上樓層及地下室分別由不同之單位自行管理，彼此互不干O之事實為真，而此種事實狀態應係自被告甲OO於90年間代表地下室所有權人與原告協議後即延續存在之習慣
- 揆諸前揭判決要旨，堪認上開習慣具有共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干O，已歷有年所之特徵，而應認系爭大樓間，就地上及地下樓層之使用管理存有默示分管契約，就地下室部分由地下室所有權人自行使用、管理
- ⒌
則原告稱其僅單O沉默不行使權利云云，自難採憑
- 原告固稱本件其僅係單O沉默，並非默示分管契約存在云云，然原告為系爭大樓之管O會，若無分管約定存在，實則應就大樓整體設備予以管理維護，如有區O所有權人積欠管理費亦應加以催討，然其於第21屆區O所有權人會議另行決議向O下室所有權人收取費用前，原告均未向O下室所有權人收取管理費用，亦未就地下室樓層設施予以維護，且對地下室所有權人另行成O管理單位，收取管理費用等節未為反對，甚至將區O所有權人會議結論通知地下室管理單位，顯係承認該單位存在之表示，則原告稱其僅單O沉默不行使權利云云，自難採憑
- ⒍
原告此部分之主張，亦無足採
- 至原告另稱系爭大樓108年12月29日之第21屆第二次區O所有權人會議決議向O下室四戶收取管理費（或稱回饋金），且地下室所有權人於109年3月之後開始繳交管理費，顯見分管契約並不存在云云，惟就系爭大樓地下室使用權限之變更或終止，涉及全O區所有權人之重大權益，應依公O大廈管理條例第31條規定，由應有區O所有權人2/3以上及其區O所有權比例合計2/3以上出席，以出席人數3/4以上及其區O所有權比例占出席人數區O所有權3/4以上之同意行之，然原告並未提出證據證明該次會議經合法通知包含地下室全O共有人參與，且該次會議之出席人員名冊簽到簿亦僅列地下室四戶（見本院卷第245頁），故縱使地上樓層之區O所有權人單O決定向O下室樓層共有人收取管理費或回饋金，亦不足認默示分管契約即不存在，原告此部分之主張，亦無足採
- ㈡
原告主張均屬無據
- 原告請求被告遷讓返還系爭A、B、C之管理室、停車位，並請求給付不當得利，為無理由：
- 系爭大樓既有默示分管契約存在，就系爭大樓地下室空間應由地下室所有權人自行使用、管理，原告雖為系爭大樓之管理委員會，仍應受此分管契約之拘束
- 就系爭A部分即系爭管理室，係地下樓層所有權人約定保留作為地下室停車場管理室使用，被告甲OO雖代表地下室共有人出面與原告商議，然無實際使用該管理室，而被告戊OO雖為實際使用系爭管理室之人，然其係因地下室共有人合意聘請其為停車場管理員而於上班時間內使用該部分空間，亦非屬無權占用之情形
- 又被告乙OO、丙OO雖分別於97年及100年間自前手取得系爭系爭B、C部分，並作為停車位使用，然其等係基於地下室之使用狀態分配而占用前開部分，自難謂無權占有
- 是以，原告無從就地下室空間之使用分配，主張代全O區O所有權人請求被告遷讓返還系爭複丈圖A、B、C之部分，亦無從請求被告給付相當於租金之不當得利，原告主張均屬無據
- 四、
無理由駁回
- 綜上所述，原告依民法第767條第1項、第821條、第179條規定，請求被告返還系爭A、B、C部分，及給付占用前開部分之相當於租金之不當得利，均無理由，應予駁回
- 又原告之訴既經駁回，其假執行之聲明亦失所附麗，爰併予駁回之
- 五、
自無詳予論駁之必要，併此敘明
- 本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院逐一審酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無詳予論駁之必要，併此敘明
- 六、
訴訟費用
- 請求
- 返還共有物
- 公O大廈管理條例第36條第1項第11款規定
- 民法第767條第1項、第821條規定
- 民法第767條第1項、第821條、第179條規定
法條
- 一、 事實及理由 | 程序方面
- 公寓大廈管理條例第3條第9款
- 民事訴訟法第40條第3項
- 公寓大廈管理條例第38條第1項
- 公寓大廈管理條例第6條第3項
- 公寓大廈管理條例第9條第4項
- 公寓大廈管理條例第14條第1項
- 公寓大廈管理條例第20條第2項
- 公寓大廈管理條例第21條
- 公寓大廈管理條例第22條第1項
- 公寓大廈管理條例第22條第2項
- 公寓大廈管理條例第33條第3款
- 公寓大廈管理條例第36條第1項第11款
- 最高法院98年度台上字第790號民事判決參照
- 二、 事實及理由 | 程序方面
- 三、 事實及理由 | 程序方面
- 一、 事實及理由 | 實體方面
- 民法第767條第1項
- 民法第821條
- 民法第179條
- ⒈ 事實及理由 | 實體方面 | 得心證之理由 | 系爭大樓就地下層之管理使用有默示之分管契約存在
- 民事訴訟法第277條前段
- 最高法院72年度台上字第1552號判決要旨參照
- ⒉ 事實及理由 | 實體方面 | 得心證之理由 | 系爭大樓就地下層之管理使用有默示之分管契約存在
- 公寓大廈管理條例第3條第5款
- 民法第820條第1項
- 最高法院105年度台上字第445號民事判決參照
- 最高法院100年度台上字第2103號，105年度台上字第209號，109年度台上字第1668號民事判決意旨參照
- ⒍ 事實及理由 | 實體方面 | 得心證之理由 | 系爭大樓就地下層之管理使用有默示之分管契約存在
- 四、 事實及理由 | 實體方面 | 得心證之理由
- 民法第767條第1項
- 民法第821條
- 民法第179條
- 六、 事實及理由 | 實體方面