確認優先承租權存在|
主文
- 事實及理由
- 一、
上訴人方O：
- （一）
上訴聲明：
- （二）
上訴人起訴及上訴主張：
- 本件土地（即坐落新北市○○區○○○段○○○○段○○○地號土地）與周O同段第五十、六九、七一、七一之六、七六地號等六筆土地，自日據時代即由上訴人之父潘O與訴外人黃O生、黃O龍、陳O標、王O炎五人共同承租耕作，光復後本件土地歸深坑鄉所有，由臺北縣深坑鄉公所（下稱深坑鄉公所）管理，前開潘O等承租人仍繼續耕作，依土地法第一百零九條規定應O為不定期限之耕地租賃契約
- 四十五年間深坑鄉公所並同意潘O等承租人之贌耕聲請，嗣因潘O等承租人承租之土地面積變更，六十九年八月十一日更換租約，深坑鄉公所竟違反耕地三七五減租條例之規定變更租賃期間為二年，租期屆滿後亦未依同條例第二十條規定與潘O等承租人續訂租約，仍應O為不定期限繼續租約
- 潘O於七十六年十二月二十五日死亡，與深坑鄉公所間之租賃契約由上訴人及胞兄潘O仲（現已歿）繼承
- 本件土地現由新北市接管，由新北市地政局管理，耕地租賃契約變更存在兩造間
- 茲被上訴人於一０八年六月間開始在網站標租本件土地，並在本件土地上設置如附圖編號Ｃ、Ｄ所示之道路、水溝，妨礙上訴人耕作，爰請求確認上訴人就本件土地有優先承租權，及請求被上訴人移除附圖編號Ｃ、Ｄ所示之道路及水溝
- 兩造間就本件土地既有不定期限租賃關係存在、上訴人就本件土地有優先承租之權利，上訴人即有占有使用本件土地之合法權源，非無法律上原因受有利益，被上訴人反訴請求上訴人將在本件土地上、如附圖編號Ａ、Ｂ所示部分之地上作物移除、將所占用之本件土地返還予被上訴人，以及返還一０三年八月起至一０九年四月止相當於租金之不當得利新臺幣（下同）一萬五千一百三十一元，自無理由
- （上訴人在原審起訴請求確認就本件土地有優先承租權，及請求被上訴人移除本件土地上、如附圖編號Ｃ、Ｄ所示之道路、水溝，被上訴人則在原審反訴請求上訴人將本件土地上、如附圖編號Ａ、Ｂ所示之地上作物移除、將所占用之本件土地返還予被上訴人，及給付一萬五千一百三十一元，原審判決駁回上訴人全部之訴，並准許被上訴人反訴全部請求，上訴人就本訴及反訴敗訴部分全部上訴）
- 二、
被上訴人方O：
- （一）
答辯聲明
- （二）
並依民法第一百七十九條規定請求上訴人返還相當於土地租金之不當得利一萬五千一百三十一元
- 被上訴人否認深坑鄉公所或被上訴人與被繼承人潘O或上訴人就本件土地有耕地租賃關係存在
- 以本件土地原為深坑鄉所有，新北市改制後歸新北市所有，依新北市市有財產管理自治條例規定由乙OO管理，並因本件土地為山坡地保育區農牧用地，依不動產管理權責劃分原則由乙OO地政局管理，迄今無出租紀錄
- 上訴人所提土地贌耕契約書、租賃契約書、鄉有土地繳納代金地租聯單、鄉有土地繳納租金地租聯單均為影本，且經深坑鄉公所否認，並與上訴人不定期限租賃契約之主張相互矛盾，至租佃爭議調解相關申請，因未補正資料而經退回、未實質進行，均不足證明深坑鄉公所或被上訴人與潘O或上訴人就本件土地有耕地租賃關係存在，上訴人自無占有使用本件土地之權利或優先承租權存在
- 縱上訴人所提租賃契約書為真正，租賃期間於七十一年八月十日已經屆滿，潘O等承租人並未依第七條約款請求繼續租用、續訂租約並按期繳租，自難認潘O於七十六年十二月二十五日死亡時與深坑鄉公所間有租賃關係存在，鈞院新店簡易庭九十八年度店簡字第五一一號判決亦認定上訴人與深坑鄉公所間就本件土地之租賃關係不存在等語，資為抗辯
- 又上訴人既無占有使用本件土地之權源，上訴人無權占用本件土地如附圖Ａ、Ｂ所示部分種植地上作物，一０三年八月起至一０九年四月止期間受有相當於按土地公O地價年息千分之六計算之租金利益一萬五千一百三十一元，被上訴人自得依民法第七百六十七條第一項規定，反訴請求上訴人將該等地上作物移除、將所占用之土地返還予被上訴人，並依民法第一百七十九條規定請求上訴人返還相當於土地租金之不當得利一萬五千一百三十一元
- 三、
本件上訴人主張之事實，雖據提出土地贌耕契約書、租賃契約書、鄉有土地繳納代金地租聯單、鄉有土地繳納租金地租聯單、調解、調處相關申請函文為證，然除本件土地原為深坑鄉所有、由深坑鄉公所管理，嗣轉為新北市所有、由乙OO地政局管理，上訴人於一０三年八月至一０九年四月期間占用本件土地如附圖編號Ａ、Ｂ所示部分種植地上作物，迄未移除，本件土地上如附圖編號Ｃ、Ｄ所示之道路、水溝為被上訴人所設置，及上訴人及胞兄潘O仲曾聲請與深坑鄉公所進行租佃爭議調解外，均為被上訴人否認，辯稱
- 深坑鄉公所或被上訴人與潘O或上訴人間就本件土地並無耕地租賃關係存在，上訴人無優先承租本件土地之權利，亦無占有使用本件土地、受有相當於土地租金利益之法律上權源等語
- 四、
茲分述如下：
- （一）
③原出租人再行出租為要件
- 按以自任耕作為目的，約定支O地租使用他人之農O者，為耕地租用
- 收回自耕之耕地再出租時，原承租人有優先承租之權，三十五年四月二十九日修正公布之土地法第一百零六條第一項、第一百一十七條前段定有明文，是對於土地享有優先承租權者，以①原與耕地所有人間訂有耕地租用契約，②該耕地租用契約前因出租人收回自耕而終止，③原出租人再行出租為要件
- １
耕地租賃契約變更存在兩造間為論據，然查
- 而上訴人主張就本件土地有優先承租權，係以本件土地與周O同段第五十、六九、七一、七一之六、七六地號等六筆土地，自日據時代即由其父潘O與訴外人等共五人共同承租耕作，光復後仍繼續耕作，視為不定期限之耕地租賃契約，六十九年八月十一日曾更換租約，租期屆滿後雖未續訂租約，仍應O為不定期限繼續租約，潘O於七十六年十二月二十五日死亡，與深坑鄉公所間之租賃契約由上訴人及胞兄潘O仲（現已歿）繼承
- 本件土地現由新北市接管，由新北市地政局管理，耕地租賃契約變更存在兩造間為論據
- 然查：
- ①
並為上訴人所不爭執
- 上訴人曾O九十八年間以斯時本件土地管理機關深坑鄉公所為被告，起訴請求確認就本件土地之耕作權存在，經本院新店簡易庭以九十八年度店簡字第五一一號事件受理，於同年五月十一日辯論終結，於同年月二十二日以上訴人（甲OO）未能舉證證明被繼承人潘O與深坑鄉公所間就本件土地有耕地租賃關係存在，及縱認潘O等承租人與深坑鄉公所間六十九年八月十一日鄉有公地租賃契約為真正，該租賃契約亦早於七十一年八月十日因租賃期間屆滿、未經核准續租而消滅，上訴人無從繼承耕地租賃關係為由，判決上訴人敗訴，上訴人雖就該判決曾提起上訴，嗣撤回上訴而告確定，此經被上訴人陳O在卷，核與卷附前開事件宣示判決筆錄（見二審卷第一０三、一０四頁）及卷宗所示一致，並為上訴人所不爭執
- ②
以符民事訴訟上之誠信原則
- 而學說上所謂之「爭點效」，係指法院於確定判決理由中，對訴訟標的以外當事人所主張或抗辯之重要爭點，本於兩造辯論之結果所為之判斷結果，除有顯然違背法令，或當事人提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人間，就與該重要爭點有關之他訴訟，不得再為相O之主張，法院亦不得作相異之判斷而言，其乃源於訴訟上之誠信原則及當事人公平之訴訟法理而來
- 是「爭點效」之適用，除理由之判斷具備「於同一當事人間」、「非顯然違背法令」及「當事人未提出新訴訟資料足以推翻原判斷」等條件外，必須該重要爭點，在前訴訟程序已列為足以影響判決結果之主要爭點，經兩造各為充分之舉證，一如訴訟標的極盡其攻擊、防禦之能事，並使當事人適當而完全之辯論，由法院為實質上之審理判斷，前後兩訴之標的利益大致相O者，始應由當事人就該事實之最終判斷，對與該重要爭點有關之他訴訟負結果責任，以符民事訴訟上之誠信原則
- ③
上訴人無從繼承本件土地之耕地租賃契約
- 深坑鄉公所為被上訴人之下級機關，且本件土地原為深坑鄉所有、由深坑鄉公所管理，嗣轉為新北市所有、由乙OO地政局管理，已如前述，依前開說明並參酌民事訴訟法第四百零一條第一項之規定，本院新店簡易庭就上訴人與深坑鄉公所間因本件土地所為九十八年度店簡字第五一一號民事確定判決，其中針對雙方唯一爭點即上訴人之被繼承人潘O與深坑鄉公所間，於七十六年十二月二十五日潘O死亡時，就本件土地有無耕地租賃關係存在一節，所為判斷結果，除上訴人提出新訴訟資料足以推翻原判斷外，上訴人在本件訴訟即不得再為相O之主張，本院亦不得為歧異之認定，以符訴訟上誠信原則及當事人公平，亦即本院應為相O之認定，認潘O於七十六年十二月二十五日死亡時，與深坑鄉公所間就本件土地並無耕地租賃關係存在，上訴人無從繼承本件土地之耕地租賃契約
- ④
上訴人就本件土地與深坑鄉公所間無耕地租賃關係存在」之認定
- 上訴人固在本件另提出深坑鄉公所四十五年五月十六日命令一紙及鄉有租金繳納證明四紙為憑（見二審卷第八三至八七頁），指深坑鄉公所核准於四十四年一月一日起至四十六年十二月三十一日止期間出租含本件土地在內之五筆土地予潘O等人承租耕作，但前開證據之真正，已經被上訴人否認
- 而當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
- 法院得命提出文書之原本
- 不從前項之命提出原本或不能提出者，法院依其自由心證斷定該文書繕本或影本之證據力，民事訴訟法第二百七十七條前段、第三百五十三條亦有明定
- 民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令O能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求
- 當事人於其利己事實之主張，除事實於法院已顯著，或為其職權上已認知者外，應負立證之責
- 當事人提出之私文書，必先證其真正，始有形式之證據力，如以該文書內容為證明方法者，尤應提出原本，不得僅以繕本或影本為證
- 當事人提出之私文書，必先證其真正，始有形式之證據力，如他造否認該提出之私文書繕本或影本，或爭執其內容之記載，在舉證人提出原本前，不認該繕本或影本有何形式之證據力（最高法院十七年上字第九一七號、十八年上字第一六八五號九十二年度台上字第七四三號、九十三年度台上字第一二一０號裁判意旨參照）
- 上訴人不唯始終未能提出前開文書之原本，已難遽認該等文書具有形式證據力，且該等文書縱為真正（僅係假設，並非矛盾），仍僅能佐證黃O生等四人曾O四十四年一月一日起至四十六年十二月三十一日止獲准向深坑鄉公所承租五筆土地耕作，不唯不能確認獲准承租之人含括上訴人之被繼承人潘O、獲准承租之土地含括本件土地，且租賃期間亦僅至四十六年十二月三十一日止，距七十六年十二月二十五日潘O死亡時，尚有近三十年之久，自無從據以推翻本院新店簡易庭九十八年度店簡字第五一一號民事確定判決關於「潘O於七十六年十二月二十五日死亡時，與深坑鄉公所間就本件土地並無耕地租賃關係存在，上訴人（甲OO）就本件土地與深坑鄉公所間無耕地租賃關係存在」之認定
- ２
仍與土地法第一百一十七條前段規定之要件有間
- 況本件土地原為深坑鄉所有，由深坑鄉公所管理，嗣變更為新北市所有，由乙OO地政局管理，迭已提及，本件土地既為公O土地、由深坑鄉公所或乙OO地政局管理，無論管理機關前是否就本件土地與他人訂有耕地租賃契約，顯無以「收回自任耕作」為由終止耕地租賃契約之可能，此為週知之事實，是本件土地縱曾經出租耕作，終止耕地租賃契約之事由皆非收回自耕，縱再行出租，仍與土地法第一百一十七條前段規定之要件有間
- ３
上訴人就本件土地無優先承租權，堪以認定
- 既難認上訴人之被繼承人潘O於七十六年十二月二十五日死亡時，與深坑鄉公所間就本件土地並無耕地租賃關係存在，上訴人無從繼承耕地租賃關係，上訴人與深坑鄉公所間就本件土地無耕地租賃關係存在，且被上訴人從未以「收回自任耕作」為由終止本件土地之耕地租賃契約，本件被上訴人再行出租本件土地，無土地法第一百一十七條前段規定之適用，上訴人就本件土地無優先承租權，堪以認定
- （二）
將所占用之土地返還予被上訴人，自屬有據
- 所有人，於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干O
- 所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
- 對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第七百六十五條、第七百六十七條第一項前段、中段亦有明文
- 本件土地自九十九年十二月二十五日起為新北市所有，由乙OO地政局管理，迭已載明，而上訴人就本件土地無優先承租權，兩造間就本件土地並未成立耕地租賃契約，此經本院審認如前，上訴人顯無占有使用本件土地之權源，上訴人竟在本件土地上如附圖編號Ａ、Ｂ所示部分種植作物，為無權占用本件土地，已足認定，被上訴人依前開規定反訴請求上訴人將本件土地上如附圖編號Ａ、Ｂ所示部分地上作物移除，將所占用之土地返還予被上訴人，自屬有據
- （三）
末按民法第一百七十九條前段規定
- 「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益」
- １
並與鄰地租金相比較，以為決定
- 而耕地租用地租不得超過地價百分之八，約定地租或習慣地租超過地價百分之八者，應比照地價百分之八減定之，不及地價百分之八者，依其約定或習慣
- 前項地價指法定地價，未經依法規定地價之地方，指最近三年之平O地價，土地法第一百一十條規定甚明
- 而法定地價依同法第一百四十八條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價，在平O地權條例施行區域，係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時，於公O申報地價期間內自行申報之地價而言，舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公O期間申報地價者，以公O地價百分之八十為其申報地價，惟公O土地係以土地之公O地價為申報地價，免予申報，平O地權條例第十六條及其施行細則第二十一條前段已有明文
- 又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念
- 基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位O、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院六十一年台上字第一六九五號、六十八年台上字第三０七一號裁判意旨參照）
- ２
而依上揭規定請求上訴人如數返還，亦屬有據
- 上訴人一０三年八月起至一０九年四月止期間占用本件土地如附圖編號Ａ、Ｂ所示部分種植果樹、竹子等地上作物，其中編號Ａ所示部分面積為二一０平方公尺，編號Ｂ所示部分面積為九九一平方公尺，合計一二０一平方公尺，此經原審會同兩造到場勘驗並囑託新北市新店地政事務所派員測量屬實，有勘驗筆錄、現場照片、新北市新店地政事務所覆函暨土地複丈成果圖可按（見原審卷第一七三至二０九頁），並為兩造所不爭執，而本件土地每平方公尺公O地價，一０三年、一０四年度為三百二十元，一０五年至一０九年為三百八十元（見原審卷第七五頁），按前述法定租金上限（即法定地價年息百分之八）計算，上訴人自一０三年八月間起至一０九年四月止期間所受相當於土地租金之不當得利最高可達二十萬一千七百六十八元，是被上訴人僅按土地公O地價年息千分之六計算，主張上訴人自一０三年八月起至一０九年四月止期間受有相當於土地之租金利益一萬五千一百三十一元，而依上揭規定請求上訴人如數返還，亦屬有據
- 五、
無理由駁回
- 綜上所述，本件土地為新北市所有、由乙OO地政局管理，並無證據足認上訴人之被繼承人潘O於七十六年十二月二十五日死亡時，與深坑鄉公所間就本件土地並無耕地租賃關係存在，上訴人無從繼承耕地租賃關係，上訴人與深坑鄉公所間就本件土地無耕地租賃關係存在，且被上訴人從未以「收回自任耕作」為由終止本件土地之耕地租賃契約，本件被上訴人再行出租本件土地，無土地法第一百一十七條前段規定之適用，上訴人無占有使用本件土地之權源，竟在本件土地上如附圖編號Ａ、Ｂ所示部分種植作物，自一０三年八月起至一０九年四月止期間無法律上原因受有相當於土地租金之利益至少一萬五千一百三十一元，從而，上訴人請求確認其就本件土地有優先承租權存在，及請求被上訴人將本件土地如附圖編號Ｃ、Ｄ所示之道路、水溝移除，洵屬無據，不應准許，被上訴人依民法第七百六十七條第一項規定反訴請求上訴人將本件土地如附圖編號Ａ、Ｂ所示地上作物移除、將所占用之土地返還予被上訴人，以及返還一０三年八月至一０九年四月間相當於土地租金之不當得利一萬五千一百三十一元，則屬有據，應O准許
- 原審就上訴人前述不應准許之本訴請求及被上訴人應O准許之反訴請求，所為上訴人敗訴之判決，尚無不合，上訴意旨指摘原判決不當、求予廢棄，為無理由，爰予駁回
- 六、
爰不一一論列，併此敘明
- 本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後認對於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明
- 據上論結
- ，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文
- 請求
法條
- （二） 事實及理由 | 上訴人方O | 上訴人起訴及上訴主張
- （二） 事實及理由 | 被上訴人方O
- （一） 事實及理由 | 茲分述如下
- ③ 事實及理由 | 茲分述如下 | 法院於確定判決理由中對訴訟標的以外當事人所主張
- ④ 事實及理由 | 茲分述如下 | 法院於確定判決理由中對訴訟標的以外當事人所主張
- 民事訴訟法第二百七十七條前段
- 最高法院十七年上字第九一七號，十八年上字第一六八五號九十二年度台上字第七四三號，九十三年度台上字第一二一０號裁判意旨參照
- ２ 事實及理由 | 茲分述如下
- ３ 事實及理由 | 茲分述如下
- （二） 事實及理由 | 茲分述如下
- （三） 事實及理由 | 茲分述如下
- １ 事實及理由 | 茲分述如下
- 土地法第一百一十條
- 土地法第一百四十八條
- 平均地權條例第二十一條前段
- 最高法院六十一年台上字第一六九五號，六十八年台上字第三０七一號裁判意旨參照
- 五、 事實及理由 | 茲分述如下
- 土地法第一百一十七條前段
- 民法第七百六十七條第一項
- 據上論結 據上論斷