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所有權移轉登記等| 系爭買賣契約及民法第348條、第369條、第226條第1項之規定| 系爭房地| 系爭買賣契約|

主文

兩造上訴均駁回
第二審訴訟費用，由兩造各自負擔

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事實及理由

一、上訴人即原審原告乙OO（下稱乙OO）主張
- 伊向上訴人即原審被告甲OO（下稱甲OO）購買如附表所示之房O（下稱系爭房O），並簽立買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定買賣總價為新臺幣（下同）380萬元，其中定金20萬元、備證款30萬元、完稅款245萬元，交屋款85萬元
- 伊已依約給付買賣價金共計295萬元，僅餘交屋款85萬元於過戶完成後交屋時給付，惟甲OO收訖295萬元買賣價金後，竟拒絕配合辦理所有權移轉登記，且系爭房O業經訴外人鄭O薇聲請強制執行，並經臺灣臺南地方法院民事執行處（下稱執行法院）以109年度司執字第38420號強制執行在案，系爭房O鑑定價額為544萬8,000元，如甲OO給付不能，扣除餘款85萬元，則應賠償伊459萬8,000元等情
- 爰依系爭買賣契約及民法第348條、第369條、第226條第1項之規定，求為判命甲OO應將系爭房O移轉登記與伊，如甲OO給付不能，應給付459萬8,000元
- 甲OO應於系爭房O所有權移轉登記完畢，伊給付85萬元同時，將系爭房屋遷讓交付伊之判決（原審為乙OO部分敗訴之判決，兩造就其敗訴部分，分別聲明不服，提起上訴）
- 並上訴聲明：
- ㈠原判決關於駁回乙OO後開第二項之訴部分廢棄
- ㈡上廢棄部分，甲OO應於系爭房O之所有權移轉登記給付不能時，給付乙OO459萬8,000元
- 對甲OO上訴之答辯聲明：
- 上訴駁回
二、甲OO則以
- 范O瑜同時受理兩造委託簽訂系爭買賣契約，違反雙方代理而無效
- 且伊未以書面委任范O瑜處理有關不動產物權移轉與買賣等事項，委任事務處理之授權，未依法定方式而為無效
- 又伊授權范O瑜代刻印章，僅限於查詢自用住宅與房屋現值事宜，其蓋用於系爭契約上，系爭契約自不成O
- 況系爭買賣契約業經乙OO於108年11月12日以LINE通訊軟體通知，限伊3日內返還295萬元及所有已支出之稅費及費用，經伊O同年11月13日上午11點24分同意而合意解除，是乙OO請求伊將系爭房O移轉登記至其名下，顯無理由等語，資為抗辯
- 並上訴聲明：
- ㈠原判決關於主文第1項、第2項所命甲OO應為系爭房O所有權移轉登記，並為遷讓交付之同時履行等部分，及各該訴訟費用負擔之裁判部分均廢棄
- ㈡上廢棄部分，乙OO在第一審之訴駁回
- 對乙OO上訴之答辯聲明：
- 上訴駁回
三、兩造不爭執之事項：
- ㈠並約定「登記名義人屆時指定」
  - 訴外人陳O堂於108年10月23日給付定金20萬元予甲OO，表示願以380萬元訂購其所有之系爭房O，雙方並簽立「買賣方定金O款憑證」，約定於108年10月25日至指定代書范O瑜事務所另簽立系爭買賣契約，並約定「登記名義人屆時指定」（見原審補字卷第30頁）
- ㈡僅剩餘交屋款85萬元尚未給付
  - 陳O堂以其子乙OO名義與甲OO就系爭房O另簽立系爭買賣契約，約定買賣總價為380萬元，其中定金20萬元、備證款30萬元、完稅款245萬元，交屋款85萬元，契約內容詳如原審補字卷第31至34頁契約書所示
  - 乙OO已依系爭買賣契約交付295萬元與甲OO，僅剩餘交屋款85萬元尚未給付（見原審補字卷第37至41頁）
- ㈢系爭房O現仍登記於甲OO名下
  - 地政士范O瑜於108年11月6日就系爭房O辦理買賣過戶與乙OO事宜，向臺南市東南地政事務所（下稱東南地政所）申請登記，經東南地政所以108年普字第125870號受理在案，惟因甲OO未提出系爭房O所有權狀正本，經東南地政所駁回，系爭房O現仍登記於甲OO名下（見本院卷第61至63頁）
- ㈣范O瑜於108年11月12日夜間10時20分傳送LINE訊息予甲OO
  - 「我今天晚上有去找買方了[，]買方限您三日內返還295萬房款及所有已支出之稅費及費用[，]這樁買賣即結束」，甲OO於翌日即13日覆稱：
  - 「我已委(託)任O主教互助社土地代書鄭O書，請妳上午與他聯絡……」（見原審卷第69頁）
- ㈤上開信函互經兩造收受
  - 甲OO以108年11月14日臺南東門郵局第192號存證信函，通知乙OO、副知范O瑜，兩方就系爭房O買賣「解O事宜業經雙方代理人范O瑜於108年11月12日夜晚聯絡解O在案，聲稱已與台端談O解O並限本人三日内返還295萬元及所有已支出之稅費及費用這樁買賣即告結束，本人隔日即刻允諾解O，並提供代理人鄭O書聯絡電話，然卻未獲聯絡，為此特再以此函通知台端迅與我代理人商O解O後續事宜」等旨（見原審卷第81頁）
  - 乙OO及范O瑜則於同年11月20日分別以臺南東城郵局第189、190號存證信函，函覆甲OO：
  - 系爭買賣買方共計支付295萬元，僅餘尾款85萬元，幾經電催仍未置理，「11月6日晚間賣方有LINE明日匯還所有已發生款項，又於11月9&11日的邀約不克前往為由，顯然有詐編之嫌
  - 范O瑜情急之下11月12日深夜用LINE稱限三日內立即匯還已付購屋款這樁買賣即結束，來誘賣方出面說明不交付權狀之由而已，並不表示本件買賣結束
  - 」，請求甲OO交付權狀以憑辦理過戶，否則依約認定為違約並追訴請求返還定金O違約金O利息與一切稅費等損害賠償（見原審卷第85至88頁），上開信函互經兩造收受
- ㈥經執行法院於108年11月27日就系爭房O囑託地政機關辦理假處分登記在案
  - 乙OO對系爭房O聲請假處分，經臺南地院以108年度裁全字第54號裁定，准乙OO以82萬元為甲OO供擔保後，得對系爭房O為假處分，旋依所命提供擔保金聲請假處分執行，經執行法院於108年11月27日就系爭房O囑託地政機關辦理假處分登記在案（見原審卷第89至90頁，本院卷第61至63頁）
- ㈦上開抵押權設定於108年12月18日因清償而塗銷登記在案
  - 系爭房O分別於108年4月29日、同年5月14日設定90萬元、264萬元之第一、二順位最高限額抵押權予訴外人林O毅，上開抵押權設定於108年12月18日因清償而塗銷登記在案（見原審補字卷第17至27頁，原審卷第23至25頁）
- ㈧和解或撤回前停止執行在案
  - 系爭房O經訴外人鄭O薇聲請強制執行，並由執行法院以109年度司執字第38420號強制執行在案，經囑託不動產估價師事務所進行鑑定，系爭房O鑑定總價額為544萬8,000元
  - 乙OO對鄭O薇、林O毅提起確認本票債權不存在事件（臺南地院109年度南簡字第1027號，下稱另案），並聲請臺南地院以109年度南簡聲字第44號民事裁定命乙OO供擔保後，上開執行程序應於前述確認本票債權不存在事件判決確定、和解或撤回前停止執行在案（見原審卷第171至175頁）
- ㈨內容形式上為真正
  - 卷內所附其餘LINE及簡O訊息截影，內容形式上為真正（見原審卷第67、71、75、91至107頁）
四、兩造爭執之事項
- ㈠甲OO抗辯系爭買賣契約是否經兩造合意解除，有無理由
  - 甲OO抗辯系爭買賣契約是否經兩造合意解除，有無理由？
- ㈡同時履行系爭房O所有權之移轉登記，有無理由
  - 如無理由，乙OO依系爭買賣契約之法律關係，請求甲OO給付85萬元時，同時履行系爭房O所有權之移轉登記，有無理由？
- ㈢給付乙OO459萬8,000元本息，有無理由
  - 乙OO請求甲OO於系爭房O發生如給付不能之情事時，依民法第226條之規定，給付乙OO459萬8,000元本息，有無理由？
五、得心證之理由：
- ㈠甲OO抗辯系爭買賣契約已於108年11月13日經兩造合意解除，有無理由
  - 甲OO抗辯系爭買賣契約已於108年11月13日經兩造合意解除，有無理由？
  - ⒈ 系爭房O現仍登記於甲OO名下之事實，均堪認定
    - 查，依兩造不爭執之事項㈠、㈡、㈢所示，訴外人陳O堂於108年10月23日給付定金20萬元予甲OO，表示願以380萬元訂購其所有之系爭房O，雙方並簽立「買賣方定金O款憑證」，約定於108年10月25日至指定代書范O瑜事務所另簽立系爭買賣契約，並約定「登記名義人屆時指定」
    - 陳O堂以其子乙OO名義與甲OO就系爭房O另簽立系爭買賣契約，約定買賣總價為380萬元，其中定金20萬元、備證款30萬元、完稅款245萬元，交屋款85萬元，契約內容詳如原審補字卷第31至34頁契約書所示，乙OO已依系爭買賣契約交付295萬元與甲OO，僅剩餘交屋款85萬元尚未給付
    - 代書范O瑜於108年11月6日就系爭房O辦理買賣過戶與乙OO事宜，向東南地政所申請登記，經該地政所以108年普字第125870號受理在案，惟因甲OO未提出系爭房O所有權狀正本，經東南地政所駁回，系爭房O現仍登記於甲OO名下之事實，均堪認定
  - ⒉ 甲OO雖抗辯
    - 范O瑜串通陳O堂，乘其急迫、輕率無經驗，以虛偽之事實使其陷於錯誤而為出售系爭房O之意思表示，惟其僅片面為上開之爭執，並未提出積極證據以為證明，自難逕採，是兩造已就系爭房O成O買賣契約，應互負履約義務之事實，堪認無訛
  - ⒊ 甲OO又抗辯
    - 范O瑜同時受理兩造委託簽訂系爭買賣契約，違反雙方代理而無效乙節，並引用范O瑜於另案證言及錄音光碟與譯文為證（見本院卷第382至388、316至369頁），經查：
    - ⑴ 此部分之事實，應可認定
      - 依兩造不爭執之事項㈠、㈡所示，訴外人陳O堂於108年10月23日給付定金20萬元予甲OO，表示願以380萬元訂購其所有之系爭房O，雙方並簽立「買賣方定金O款憑證」，約定於108年10月25日至指定代書范O瑜事務所另簽立系爭買賣契約，並約定「登記名義人屆時指定」
      - 陳O堂以其子乙OO名義與甲OO就系爭房O另簽立系爭買賣契約，約定買賣總價為380萬元，其中定金20萬元、備證款30萬元、完稅款245萬元，交屋款85萬元，契約內容詳如原審補字卷第31至34頁契約書所示，乙OO已依系爭買賣契約交付295萬元與甲OO，僅剩餘交屋款85萬元尚未給付，此部分之事實，應可認定
    - ⑵ 參以證人范O瑜於本院證述
      - 「（請求提示不動產買賣契約書《原審補字卷第30頁》買賣合約是不是你辦理的？）是
      - （簽合約的時候，出賣人甲OO與買受人乙OO是否都有在場？）當天甲OO有在場，買方是由代理人陳O堂在場
      - （甲OO的章何人蓋O？）我當著他們的面蓋O
      - （所以甲OO當場有看到你在蓋O？）有
      - （買賣價金是否均已付清？）是每個階段付，現在是到最後尾款85萬，其餘都付清了
      - （這份買賣契約為何O來沒有繼續履行？）因為權狀沒有交，我也一直追，從10/31以後就見不到人了
      - （誰權狀沒有交？）賣方
      - （為何O方沒有交權狀？）這個我不清楚
      - （是不是因為不想賣？）不會啊，當天是很高興的到我事務所，他10/6就跟我說要賣，到10/23買賣雙方就在我事務所談價格
      - （是不是事後不想賣了？）後來到11/6甲OO就告訴我要我立即停止所有的動作
      - （乙OO這邊有同意不買了嗎？）沒有
      - 甲OO跟我說她不賣了，我說我沒有權利決定，要你們買賣雙方當面瞭解
      - ……（買賣過程O，你擔任的角色是一般代書作業？）對，只是代理幫他們過戶
      - （你的代理權只是雙方買賣成O後，後續的履約行為嗎？）沒錯
      - （在這個買賣契約中，你不認為你是雙方的代理人？）沒有這個事情
      - （辦理這個案件你跟雙方收多少費用？）原本是收1萬元，現在連1萬元都沒有
      - （就是一般代書的價格，並沒有其他的收費？）沒錯
      - ……（《請求提示不動產買賣契約書》這份買賣契約書是否就是你原審作證時提過的私契？）是
      - （契約內容是你擬的？）是
      - （你之前作證稱，這張私契兩邊都O你一個人先蓋O的，是否如此？）不是
      - （印章不是你蓋O？）是我蓋O，我在買賣雙方面前蓋O
      - ……（你剛才稱簽約的時候你在現場，你們是幾號簽約？）23日簽立訂金契約
      - （簽約多久之後才簽買賣契約？）25日
      - （《請求提示原審卷第55頁（證物2）買賣方訂金O款憑證》上O記載陳O堂向甲OO訂購房屋，簽這份訂金契約時你是否在場？）我們代書是一定要在場
      - ……（登記名義人是乙OO，買的人是陳O堂？）不是陳O堂只是代理簽約而以，買的人是乙OO
      - ……（請求提示上O1《本院卷第144頁》10/24之後，你後續跟甲OO還有無對話？）應O有
      - 10/24賣方有跟我聯絡會帶，意思是明天會帶身分證影本、印O章、印O證明到我事務所
      - （所以賣方確實了解自己在做什麼，也願意配合交出印O證明？）10/25日早上我就當著她的面簽收了，身分證影本、印O章、印O證明，也當她的面蓋了公契、私契
      - ……」乙節（見本院卷第193至195、199至202頁）
    - ⑶ 范O瑜於另案證稱
      - 「（有無參與原告與甲OO間關於東區○○段000、000之1地號土地及坐落其上000建號建物之買賣？）甲OO在去年10月6日跟我說她有房子要賣，她要跟民間借款，我就介紹被告林O毅給她認識，我有介紹幾組客人給甲OO，只有原告有意願，甲OO考慮蠻久，108年10月23日就約買賣雙方到我的事務所，他們自己談所有事項包含價錢，談O了，我只是代筆過戶
      - （契約書上的簽名是否都O你本人簽名蓋O？）是，在簽約當下，我問甲OO除了謄本上O295萬的設定貸款以外，有無其他債務，甲OO說沒有，只有謄本上的295萬，我再次問她，她也確認沒有，他們講好價錢是380萬，我問雙方是否履約保證，甲OO因為有民間貸款，希望儘速辦完，可以減少利息支出，買方也同意，所以沒有做履約保
      - ……（23日當天有何人在事務所？）有買賣雙方在事務所，這個案件沒有經過仲介，也沒有仲介費用，所以我把房屋狀況問的非常清楚，私契是我先蓋O給他們看，訂金那張買賣雙方所有事情都清清楚楚，私契内容是根據訂金憑證那張
      - ……（上O兩顆印章是否你幫雙方刻的印章？）是，我有跟賣方講要幫她刻方便章，她有答應
      - 」（見本院卷第382至385頁）
    - ⑷ 違反雙方代理乙節，應不足採
      - 依上，系爭買賣契約，係甲OO與乙OO之代理人陳O堂，就系爭買賣契約之標的物、價金等必要之點，均達成意思表示一致所簽訂，契約成O後，兩造並已依約履行，乙OO僅餘交屋款85萬元尚未給付，范O瑜於本件買賣乃立於代書之地位及角色，並未代理任何一方當事人簽訂系爭買賣契約，實無同時受理兩造委託簽訂系爭買賣契約，違反雙方代理而無效之情形
      - 至甲OO所提出之錄音光碟及譯文（見本院卷第316至369頁），亦難證明范O瑜同時受兩造委託簽訂系爭買賣契約而違反雙方代理之情形
      - 是甲OO抗辯：
      - 范O瑜代理雙方簽訂系爭買賣契約，違反雙方代理乙節，應不足採
  - ⒋ 甲OO另抗辯
    - 伊未以書面委任范O瑜處理有關不動產物權移轉與買賣等事項，委任事務處理之授權，未依法定方式而為無效乙節，經查：
    - ⑴ 仍無委任須以書面為之之適用
      - 按依民法第531條規定委任事務之處理，須為法律行為，而該法律行為，依法應O文字為之者，其處理權之授與，亦應O文字為之，係指處理委任之事務，須為法律行為，而此依委任處理事務之法律行為，法律上明定應O文字為之
      - 在買賣不動產之情形，若所受委任之事務，非為移轉之物權行為，僅為不動產買賣之債權行為，縱受任人以自己名義為委任人買受不動產後，依委任內容，須將該買受之不動產物權辦理移轉登記與委任人，仍無委任須以書面為之之適用
    - ⑵ 未依法定方式而為無效乙節，亦無可取
      - 查，系爭買賣契約之訂立，兩造並未委任范O瑜代理為之，業如前述，且兩造間有爭執者乃系爭買賣契約之成O與否及其效力，則甲OO與范O瑜間縱有委任關係存在，然此部分受委任之事務，僅為系爭買賣契約之債權行為，而非移轉系爭房O所有權之物權行為，亦即非為委任事務之處理須為法律行為，而該法律行為依法應O文字（書面）為之者，並無民法第531條規定，其委任契約應O文字（書面）為之情形
      - 則甲OO辯以：
      - 伊未以書面委任范O瑜處理有關不動產物權移轉與買賣等事項，委任事務處理之授權，未依法定方式而為無效乙節，亦無可取
  - ⒌ 甲OO再抗辯
    - 伊授權范O瑜代刻印章，僅限於查詢自用住宅與房屋現值事宜，其蓋用於系爭買賣契約上，系爭買賣契約自不成O乙節，固據其提出LINE訊息截影並引用范O瑜於另案證言為證（見本院卷第140頁，本院卷第382至388頁）
    - 經查：
    - 買賣契約為諾成契約，不以書面為必要，買賣雙方就買賣之必要之點意思一致，買賣契約即為成O
    - 兩造就系爭買賣契約之標的物即系爭房O、總價款、付款條件、移轉所有權及交付標的物等內容，已有合意，顯已就系爭買賣契約重要交易事項即必要之點意思表示合致，兩造間之系爭買賣契約即已成O，業如前述
    - 至於買賣方定金O款憑證、系爭買賣契約，僅為契約證明文件，是否兩造及其代理人親自簽名或蓋O，並不影響系爭買賣契約之效力
    - 況系爭買賣契約上「甲OO」之印章，乃甲OO為於件買賣授權范O瑜代刻，而系爭買賣契約書確實有簽署，為甲OO所自承
    - 而依范O瑜之前開於本院及另案之證述觀之，范O瑜係於上開簽立系爭買賣契約時，在甲OO與乙OO代理人陳O堂前用印於系爭買賣契約之上，甲OO在場並無反對之意，自難認范O瑜有擅蓋其印章於系爭買賣契約之情形
    - 甲OO前開所辯，亦不可採
  - ⒍ 甲OO另抗辯
    - 乙OO於108年11月12日22時20分許，向伊O出解O，伊已於翌日即11月13日11時24分回覆同意其要求，系爭買賣契約已於108年11月13日經兩造合意解除乙節，並提出LINE及簡O訊息截影（見原審卷第67至71、75、91至107頁，本院卷第141至148頁），及舉證人范O瑜、鄭O仁之證言為證，經查：
    - ⑴ 甲OO自應就其上開有利於己之抗辯事實，負舉證責任
      - 按當事人互相表示意思一致者，無論其為明O或默示，契約即為成O
      - 契約之要約人，因要約而受拘束，民法第153條第1項、第154條第1項分別定有明文
      - 是契約成O後，契約當事人即應O契約之拘束，並得主張權利及互負履約義務，除有法律規定得以解除、或因意思表示錯誤等原因得以撤銷、或因法定終止事由發生、或因雙方合意終止而無須履約外，契約當事人自應O契約拘束並予履行
      - 準此，兩造既已簽立系爭買賣契約，雙方即應依契約內容予以履行，而甲OO抗辯系爭契約因乙OO提出解O之要求，經其同意而解除乙節，既為乙OO所否認，則依民事訴訟法第277條前段規定，甲OO自應就其上開有利於己之抗辯事實，負舉證責任
    - ⑵ 經查：
      - ① 依兩造不爭執之事項㈣所示，范O瑜於108年11月12日22時20分許傳LINE訊息向甲OO表示
        
        「我今天晚上有去找買方（指乙OO）了[，]買方限您3日內返還295萬房款及所有已支出之稅費及費用[，]這樁買賣即結束
        
        」，甲OO於翌日（11月13日）LINE訊息覆稱：
        
        「我已委（託）任O主教互助社土地代書鄭O書，請妳上午與他聯絡鄭O書……」等語（見原審卷第69頁）
        
        甲OO並於108年11月14日傳LINE訊息向范O瑜表示：
        
        「11月13日上午九點多已回應妳有關房O買賣契約解除事宜皆委由鄭O書處理
        
        乙OO設定的295萬等抵押權設定登記完畢後，即可辦理買賣解除契約，鄭O書會幫我匯款給乙OO
        
        」（見本院卷第142頁），范O瑜於同日LINE訊息覆稱：
        
        「我只能幫你傳話喔，其他買房價金還有一些稅費啊費用啊，你還是要坐下來跟買方協商喔，你要告訴我時間，我才能幫你約時間」（見本院卷第144頁）
        
        故由上開對話可知，乙OO係透過范O瑜向甲OO表示，如於3日返還295萬元及已支出之稅費、費用等，即同意解除系爭買賣契約，應為附條件同意解除契約之意思表示，非屬要約之性質
        
        況甲OO上開回覆之內容，僅要求范O瑜向另一鄭O書（即鄭O仁）聯絡，文字中並未有任何同意之意思，且甲OO亦未依乙OO提出之條件，於3日內返還295萬元及其他稅費及費用予乙OO，尚難認已達成解除系爭契約之合意
      - ② 又依證人范O瑜於本院證稱
        
        「……（這份買賣契約為何O來沒有繼續履行？）因為權狀沒有交，我也一直追，從10/31以後就見不到人了
        
        （誰權狀沒有交？）賣方
        
        （為何O方沒有交權狀？）這個我不清楚
        
        ……（是不是事後不想賣了？）後來到11/6甲OO就告訴我要我立即停止所有的動作
        
        （乙OO這邊有同意不買了嗎？）沒有
        
        甲OO跟我說她不賣了，我說我沒有權利決定，要你們買賣雙方當面瞭解
        
        （甲OO是否有委託鄭O仁代書跟你談終止契約的事情？）沒有很清楚，但我們有電話聯絡
        
        （有談到契約如何終止？）沒有
        
        （雙方沒有達成合約終止的協議？）沒有
        
        ……（按照你所述，原本買賣很順利，但買方知道賣方突然不交權狀，對你是什麼態度？）我說要約雙方見面，之後買方也一直給我壓力，跟我說這麼簡單的事情，為何O到最後連權狀都沒有交出來，我說我有一直在追
        
        （買方有無說過，假如你沒有把這件事情處理好，要執行你的資產？）有啊
        
        （你11月14日發的LINE訊息，是在買方給你的壓力下去表示的嗎？）對，沒錯，我有打電話給買方，我說你們買賣雙方都要出來，且我要追權狀
        
        （你在傳LINE訊息的時候，只有跟買方說，你要逼她把權狀交出來
        
        ）對，沒錯
        
        （所以買方並沒有告訴你他不買了？）沒有
        
        （你傳完LINE之後，你有無跟鄭O仁代書聯絡？）有
        
        （討論什麼事情？）我希望買賣雙方都要出來
        
        （後續你跟鄭O仁代書聯絡的內容買方是否知道？）我有約略跟他說
        
        （買方的態度如何O）買方的意思就是按照履約執行
        
        （買方還是想買？）對
        
        （所以你跟鄭O仁的磋商是無效的？）對，只有買賣雙方本人才有權利決定
        
        （你的意思，你後續跟鄭O仁代書討論的事情沒有經過買方的同意？是你個人基於想解決這件事情跟鄭O書討論？）對
        
        大致上是這樣
        
        ……（甲OO不拿出權狀，你有無問為什麼？）她就說她不賣了，我說你已經簽約了，就應O履約
        
        當天給最後一筆費用的時候，我事前有告訴她請她帶三張權狀過來
        
        ……（事後甲OO說不買了之後，鄭O仁代書有無跟你聯絡？）有
        
        （聯絡時間大概持續多久？）約1個多月
        
        （針對後續如何處理聯絡了約1個月？）對
        
        （有無互相傳送訊息？）有
        
        （當初有無談到解O之後金額的項目？）這是我提供的
        
        （你是否有跟陳O堂討論？）沒有，我只有把細項給對方
        
        （你怎麼知道細項？）因為都O我辦理的，所以細項我很清楚
        
        （為何O的對話紀錄談到，你有跟買方聯絡過？）我被買方逼得走投無路，我要請賣方出面，賣方一直都沒有出面
        
        （你有把每一個解O之後的項目跟鄭O仁代書討論過？）是我們兩個在談的
        
        （甲OO有無跟你說解O的事情麻煩鄭O書跟你協調？）有這麼說
        
        ……（《請求提示上O2第二頁，本院卷第144頁》對話中稱『我只能幫你傳話喔』，這是否是你跟甲OO對話嗎？）對
        
        ……（你於108年11月12日所傳LINE的訊息《原審卷第69頁》，所傳達買方的意思為何O）買方一直沒有要結束買賣的意思，是買方一直逼我，要賣方拿出權狀，所以我才傳這個訊息給賣方，我跟賣方從10/31日中午以後就沒有再見面了
        
        （後續你與賣方委託之鄭O仁代書有無就稅費及費用之計算達成合意？）沒有
        
        （買方有無向你指示要解O，要支付多少的費用？）沒有
        
        （原審卷第91-107頁是你與鄭O仁代書商議解O、稅費相關計算的對話內容？）是
        
        O是實際支出的費用
        
        （鄭O仁代書及賣方有無同意你計算的結果？）實際的費用支出是這樣，但裡面還有談到違約金
        
        他們有同意，但後來也沒有結果
        
        （算出來費用是多少錢？）費用是正確的
        
        （買方後來有同意嗎？）沒有
        
        （賣方有支出嗎？）沒有
        
        （兩造有無依原審卷第105頁解O的條件合意解除？）沒有
        
        買方還是希望過戶
        
        （賣方希望解除，所以無法得成共識？）對
        
        （原審卷第91頁對話內容，這是你提出的計算嗎？）是，因為費用我比較清楚
        
        （你有無跟買方討論過嗎？）我有跟他提一下
        
        （你們的討論最後買賣雙方都不同意？）買方希望履約
        
        」乙節（見本院卷第193至197、200至204頁）
      - ③ 證人鄭O仁於本院證稱
        
        「（《請求提示原審第69頁》這是范O瑜與甲OO之LINE的對話內容，范O瑜於11月12日稱3天日返還295萬等語，後來甲OO於13日回覆范O瑜稱已經委託鄭O書，鄭O書是你嗎？）是我
        
        （甲OO是全權授權給你？）對
        
        （於108年11月13日LINE對話內容之後，你有無繼續與范O瑜聯繫？）在我準備做抵押權籌款還買方時，范O瑜代書有到我事務所瞭解籌款情形
        
        （范O瑜是什麼時候到你的事務所？）11月18日
        
        （11月13日之後你跟范O瑜還是有繼續接觸？）對
        
        （你們後續是就甲OO要結束這個買賣契約做討論？）抵押權設定期間范O瑜有來，但是抵押權沒有辦法順利進行，所以我們就撤案了，之後在12月初范O瑜又打電話聯絡我請我協助雙方解O的事情
        
        （大概是什麼時候打電話給你？）約12月5日左右，希望我可以繼續協調他們雙方解O，我請范O瑜傳解O條件給我，所以她就有傳給我
        
        （《請求提示原審卷第91頁》上OLINE的內容是范O瑜傳給你的嗎？）對，我希望她用數據顯示，這樣我比較好算，比較好草擬解O的契約書
        
        （從內容來看有很多的項目，與本件買賣有關的大小項目，除了295萬外還有印花、規費、書狀、稅費等等，這些都O對方計算後向你提出的意見嗎？）這些數據是范O瑜代書傳給我的
        
        （《請求提示原審卷第93頁》上OLINE的內容是不是也是范O瑜傳給你的？）是
        
        （內容有提到『買方說295萬』，這也是范O瑜傳給你的？）對
        
        （買方說295萬後面有再提到買方說要當作紅包，這也是范O瑜傳給你的？）對
        
        （就你對LINE的內容認知，這像是范O瑜代書有跟買方確認過，還是她自己要這樣處理的？）在范O瑜主動聯絡我要我幫忙協調雙方解O開始，我就認定范O瑜是代表買方要來解O的
        
        （《請求提示原審卷第95頁》LINE的對話有進一步談到律師費，你有詢問律師費是5萬7060元？）對
        
        （就律師費的部分你們後來已經談O？）我當然是想省一點，但她認為這是應O的，我就沒有再要求他們酌減了
        
        （就LINE的內容你稱沒關係，你只是要確認金額等，這句話看起來你們是同意律師費的，只是想了解計算依據？）對
        
        （《請求提示原審卷第99頁-103頁》108年12月12日之後范O瑜又傳了很多的項目、費用給你，這些內容你都有同意嗎？）因為我有同意，所以在12/14日我把契約書做好，范O瑜有找地政士公O的費O秦代書出來當我們之間的調解人，我寫好契約書後有傳給費O秦、范O瑜
        
        （所以你有同意范O瑜傳給你的內容？）是啊，我有同意，我的契約書就是按照范O瑜給我的內容作修改的
        
        （《請求提示原審卷第107頁》范O瑜又跟你提到一些利息細節，這些內容你們也是有同意嗎？）內容是我依據12/12范O瑜給我的資料草擬好的，說她已經經過費O秦代書跟買方同意修改的內容做好的契約書，17日范O瑜有跟一個男生到我的事務所確認內容，我也有將契約書交給她，所以范O瑜在23日才寫原審卷第107頁的訊息給我，稱契約書同意的條件就是擔保的部分，由我們去設定抵押權，300多萬我們會開銀行支票，放在地政士理事長那邊，等我們設定後就可以交給他們
        
        （所以對契約內容你們都有同意？）有，我們都有達到共識
        
        （你是指把證物16-1至16-3（即原審卷第99-103頁）的LINE內容打成一份契約書？）因為范O瑜12月12日用LINE傳給我契約書條款，內容數據有誤差或誤植，我就其中有錯誤之處糾正為正確的數據後，再將修正後的契約書傳給范O瑜及第三人費O秦代書
        
        （契約書後來雙方有無簽名？）沒有簽名
        
        （為何O會認為雙方對解O有達成合意？）是他們提出來的，他們從一開始就要求解O退還295萬及其他費用，所以我就以為他們要解O，我才願意幫這個忙，是他們來找我幫忙的，不是我主動介入的
        
        （他們到底有無達成解O的合意？）後面沒有簽名，但是他要求解O，我們也承諾要
        
        契約書內容既然是買方及費O秦草擬好的，我們也接受條件，所以我們就等待他們過來O把錢O給他
        
        （你稱要把錢O給他，那錢從哪邊來？）就按照契約書走，我們把300多萬銀行本票放在地政士公O理事長那邊，等我們得到保障後，由公O交給他不需經過我們同意
        
        （300萬元甲OO是跟誰籌的？）跟我的家人鄭O薇籌款的，他之前本來就要借給甲OO了
        
        （《請求提示原審卷第107頁，證物18》12月23日是你們最後一次對話嗎？）對，之後應O是見面的交談而已
        
        （原審卷第107頁范O瑜稱「于12/18一早就轉達買方了
        
        目前待買方意向，有消息隨即告知鄭O書」，從這句話你如何得知范O瑜有代表乙OO同意你們的協議書？）草擬的契約書是范O瑜在12月12日傳給我的，我當然認為她是有經過買方授權才傳給我的，否則讓我白跑也沒有意義
        
        （你再看一次原審卷第107頁12月23日的對話，你還是覺得范O瑜已經有代表乙OO跟你達成解O同意的共識嗎？）我實在看不懂為何OO瑜為何O要轉達買方，契約書是買方跟費O秦代書草擬好的，為什麼還要再轉達他，也許這是一個轉圜的空間而已我不覺得是什麼，我們就是等待什麼時候簽約我們什麼時候籌錢而已
        
        （《請求提示原審卷第97頁，證物15》協議書上O是不是有你的名片？）對
        
        （所以這是你擬的？）是，但這是之前的，這中間內容改過幾次
        
        （這是你講的話嗎？）在范O瑜給我12月12日草約之前，我也有寫一份，但是他們對內容有爭議，他們希望我們錢直接交給他們就好，但是我們不能接受
        
        （代表你們都還在確認解O？）這時候還沒有
        
        （在這個時間點，你們根本就不覺得雙方已經解O了？）他們既然邀約我們解O，我們就承諾要，等到12月5日他們通知我要再去溝通找甲OO出來和解，我就開始草擬契約書，裡面也有費O秦的意見，我們就慢慢修改契約書，12月12日傳給我的契約內容，有針對我12月11日的內容做修正
        
        （你稱你最後有擬出一個最終版本的協議書？）有，我有交給范O瑜
        
        （如果你認為雙方已經解O，後續你們有採取任何動作要求對方履行？）我有找費代書，費代書稱有通知范O瑜，事情就到這裡，我後來才知道在我們調解期間他們去查封，態度也讓人很不能接受
        
        （你稱的調解是什麼？）就是調解解O，在調解解O的時候他們去查封房子
        
        （調解解O是什麼時間？）就是12月12日她給我的條件，12月14日我製作好，12月17日她到我事務所，12月24日她又到我的事務所確認內容，這期間他們到底是哪天去查封的我不知道
        
        （你稱調解解O的意思就是那些對話嗎？）對
        
        （依照協議書你們的義務除了給錢O有什麼？）設定抵押權
        
        （協議的內容有無要塗銷設定的抵押權？）上O已經沒有抵押權設定了
        
        （《請求提示原審卷第93頁》對話的時間點是什麼時候？）12月6日
        
        （雙方談解除契約時，范O瑜有提到買方有講到解O條件，就是原審卷第93頁所述的內容嗎？）范O瑜傳給我的訊息就是這樣，因為范O瑜是買方那邊的代理人
        
        （你的意思是，從范O瑜傳給你的訊息來看，是買方開出來的條件？這部分你們有無同意？）同意啊，她提出的內容我都有寫入契約書，且LINE的內容也寫買方說，就是代表這是買方的意思
        
        （《請求提示原審卷第107頁》內容是在講後續的履行問題？）對，他們要確認我們是不是可以把票放在理事長那邊
        
        （在這個時間點，雙方對於結束買賣已有共識？）就我的認定是已經達成共識，只是還沒有簽字而已
        
        （結束買賣契約雙方對主要項目已經達成共識？）條件是他們開的，我們也是針對他們開出的條件作出最完善的契約內容，且在12月23日也針對我17日給他的契約書確認過內容
        
        」乙節（見本院卷第251至259頁）
      - ④ 亦不能證明兩造間之系爭買賣契約業經合意解除
        
        依上，系爭買賣契約並未因乙OO透過范O瑜提出上開解O條件磋商後，經甲OO同意並依條件履行而生解除之效力，甲OO片面以其認知及解釋，認為乙OO要求返還已付價金O稅費等條件之意思表示係屬要約，其回覆同意係屬承諾而生解除效力，系爭買賣契約應已無須履行乙節，乃不可採
        
        乙OO主張：
        
        系爭買賣契約未經兩造合意解除，效力仍屬存在之事實，應屬有據
        
        至上訴人提出之其他LINE及簡O訊息截影（見原審卷第67、71、75、91至107頁，本院卷第141至148頁），細譯其內容係兩造分別委託范O瑜、鄭O仁磋商解O條件之相關聯絡對話及所草擬解O條款，亦不能證明兩造間之系爭買賣契約業經合意解除
- ㈡遷讓交付系爭房O，即屬有據
  - 如無理由，乙OO依系爭買賣契約約定、民法第348條第1項、第369條之規定，請求於乙OO給付85萬元時，同時履行系爭房O所有權之移轉登記，有無理由？承上，系爭買賣契約效力既仍存在而未經終止，兩造自應互負履約義務，甲OO負有將系爭房O所有權移轉登記予乙OO之義務，乙OO並應於交屋之同時對待給付尾款85萬元予甲OO
  - 惟乙OO主張因甲OO未交付系爭房O所有權狀正本，致向東南地政所申請辦理所有權移轉登記而遭駁回，是其提起本件訴訟依系爭買賣契約請求甲OO應將系爭房O所有權移轉登記至其名下，並於其交付交屋款85萬元之同時，遷讓交付系爭房O，即屬有據
- ㈢給付乙OO459萬8,000元本息，有無理由
  - 乙OO請求甲OO於系爭房O發生如給付不能之情事時，依民法第226條之規定，給付乙OO459萬8,000元本息，有無理由？
  - ⒈ 乃給付不能當時之債權人所受損害及所失利益
    - 按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害，民法第226條第1項定有明文
    - 所謂給付不能時，係債務人之原O給付義務，既已陷於給付不能而無法履行，嗣後債權人即無繼續遭受損害或失去預期利益之可言，故債權人因給付不能而得請求賠償者，乃給付不能當時之債權人所受損害及所失利益
  - ⒉ 給付乙OO459萬8,000元，應屬無據
    - 然查，依兩造不爭執之事項㈧所示，系爭房O經訴外人鄭O薇聲請強制執行，並由執行法院以109年度司執字第38420號強制執行在案，經囑託不動產估價師事務所進行鑑定，系爭房O鑑定總價額為544萬8,000元
    - 因乙OO對鄭O薇、林O毅提起另案訴訟，並聲請臺南地院以109年度南簡聲字第44號民事裁定命乙OO供擔保後，上開執行程序應於前述確認本票債權不存在事件判決確定、和解或撤回前停止執行在案，此部分之事實，應可認定
    - 由上O知，系爭房O之強制執行程序，於本件言詞辯論終結時點，並未因第三人拍定而無法移轉所有權致生給付不能之情形發生，是乙OO併依民法第226條第1項之規定，請求甲OO應於系爭房O之所有權移轉登記給付不能時，給付乙OO459萬8,000元，應屬無據
六、為無理由，應駁回其上訴
- 綜上所述，乙OO依系爭買賣契約約定及民法第348條第1項、第369條之規定，請求甲OO將系爭房O移轉登記予乙OO，甲OO應於系爭房O所有權移轉登記完畢，乙OO給付85萬元同時，將房屋遷讓交付乙OO，即屬有據
- 逾此之請求，即屬無據，不應准許
- 原審判命甲OO將系爭房O移轉登記予乙OO，甲OO應於系爭房O所有權移轉登記完畢，乙OO給付85萬元同時，將房屋遷讓交付乙OO，並駁回乙OO其餘請求，核無違誤
- 兩造各就敗訴部分上訴，聲明廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴
七、爰不逐一論列，附此敘明
- 本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，認均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明
八、判決如主文
- 據上論結，本件兩造之上訴，均為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文

請求
- 所有權移轉登記等
- 系爭買賣契約及民法第348條、第369條、第226條第1項之規定

法條

一、事實及理由
- 民法第348條
- 民法第369條
- 民法第226條第1項
㈢事實及理由　|　兩造爭執之事項
- 民法第226條
⑴ 事實及理由　|　得心證之理由
- 民法第531條
⑵ 事實及理由　|　得心證之理由
- 民法第531條
⑴ 事實及理由　|　得心證之理由
- 民法第153條第1項
- 民法第154條第1項
- 民事訴訟法第277條前段
㈡事實及理由　|　得心證之理由
- 民法第348條第1項
- 民法第369條
㈢事實及理由　|　得心證之理由
- 民法第226條
⒈ 事實及理由　|　得心證之理由
- 民法第226條第1項
⒉ 事實及理由　|　得心證之理由
- 民法第226條第1項
六、事實及理由　|　得心證之理由
- 民法第348條第1項
- 民法第369條
八、事實及理由　|　據上論斷
- 民事訴訟法第449條第1項
- 民事訴訟法第78條