請求修復漏水等|
公O大廈管理條例第10條第2項之規定|
系爭房屋|
主文
- 上訴駁回
- 第二審訴訟費用新臺幣1,500元由上訴人負擔
- 事實及理由
- 一、
上訴人主張
- 上訴人所有之門牌號碼臺南市○區○○00街00巷00號五樓房屋（下稱系爭房屋）位O南O雅士園大樓（下稱雅士園大樓），系爭房屋頂樓自民國84年起開始漏水，其他五樓住戶在屋頂搭建鐵皮雨遮防水防熱，惟有部分非五樓住戶主張其等對於屋頂有使用權，反對五樓住戶自行搭建鐵皮屋頂，故上訴人並未搭建鐵皮屋頂，但為處理屋頂漏水問題，已花費約新臺幣（下同）18萬元，迄今漏水仍未改善
- 上訴人於108年間通知被上訴人修O屋頂漏水，被上訴人於108年8月4日召開之區O所有權人會議雖決議上訴人可比照其他五樓住戶在屋頂搭建鐵皮遮雨棚，惟須符合建築法規，且搭建費用由上訴人自行負擔
- 然經上訴人向O政部營建署函詢結果，內政部營建署函覆謂目前雅士園大樓住戶既主張系爭房屋之屋頂為共用部分，依公O大廈管理條例第10條第2項規定，被上訴人仍負有修O義務等語明確
- 雖被上訴人抗辯系爭房屋之屋頂屬上訴人約定專用部分，然屋頂突出物、自來水分管及水塔裝設在雅士園大樓屋頂，應屬共用部分，又因公共管O年久產生裂縫，導致系爭房屋之屋頂漏水，依公O大廈管理條例第36條第2款及第10條第2項之規定，被上訴人仍負有修O維護之責
- 被上訴人於110年7月26日召開區O所有權人會議，雖決議雅士園大樓屋頂為五樓住戶專用，應無溯及既往效力，被上訴人仍應OO系爭房屋之屋頂漏水問題
- 爰依公O大廈管理條例第10條第2項之規定，請求被上訴人給付施作屋頂防水工程O用8萬元，並自每年管理費3,000元中扣除，為期27年等語
- 二、
被上訴人則以
- 雅士園大樓於70年間由南O企業股份有限公司起造銷售，建商與各承購戶簽訂房屋預定買賣合約書已約定屋頂屬於五樓住戶保管使用，且15號五樓、25號五樓住戶於買受後立即增建頂樓，其後21號五樓、17號五樓、23號五樓、29號五樓及27號五樓住戶亦於屋頂搭建遮雨棚，足見五樓住戶之屋頂為其約定專用部分
- 又大樓屋頂突出物、自來水分管位在屋頂中間位置，水塔設在共用樓梯間位置，均不在系爭房屋之屋頂約定專用部分，系爭房屋之屋頂約定專用部分如有漏水，與屋頂設置之自來水分管、水塔公共設施無關，應由上訴人自行修O等語，資為抗辯
- 三、
原審判決駁回上訴人之起訴，上訴人不服，提起上訴，並聲明
- ㈠原判決廢棄
- ㈡被上訴人應O付上訴人8萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息
- 被上訴人答辯聲明：
- 上訴駁回
- 四、
整理並協議兩造不爭執事項如下
- 五、
本院之判斷：
- ㈠
且效力及於上訴人
- 公O大廈管理條例公佈施行前，雅士園大樓已興建完成，起造人先後與各承購戶約定屋頂部分由五樓住戶保管使用，共有人間就五樓屋頂成O默示分管契約，且效力及於上訴人：
- ⒈
臺南市○區○○○段0000○號即門牌號碼臺南市東區崇明十三街11巷地上五層共計40戶之雅士園大樓，係訴外人南O企業股份有限公司於70年間起造並開始預售，於71年2月1日興建完成，於71年2月17日領得南工字第72610號使用執照，於71年5月12日辦理所有權第一次登記，此有使用執照存根在卷可參(見本院卷㈡第243頁)；而南O企業股份有限公司於70年間預售雅士園大樓房地時，與全O買受人所簽定之房屋預定買賣合約書第4條第3項有約定
- 「五樓屋頂，歸五樓住戶保管使用」（見不爭執事項㈠㈡），有被上訴人提出之房屋預定買賣合約書附卷可證(見原審卷第79-106頁)，上訴人於79年11月22日向第三人買受系爭房屋，並於同年12月13日辦畢所有權移轉登記（見不爭執事項㈢），足認上訴人前手及雅士園大樓其他原始買受人，各自向南O企業股份有限公司買受雅士園大樓房屋時，確有與南O企業股份有限公司分別約定「五樓屋頂，歸五樓住戶保管使用」之事實，至堪認定
- ⒉
自應受分管契約之拘束
- 共有人間就共有物之全部劃定範圍，各自占用共有物之特定部分而為管理者，為共有物之分管契約，而該契約係共有人就共有物管理方法所成O之協議，應由共有人全O共同協議訂定之
- 而共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干O，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在（最高法院108年度台上字第1884號、109年度台上字第2031號判決意旨參照）
- 又契約固須當事人互相表示意思一致始能成O，但所謂互相表示意思一致，不限於當事人直接為之，其經第三人為媒介而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致者，仍不得謂契約未成O
- 公O大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公O大廈之共有部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成O分管契約
- 倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院96年度台上字第2025號、108年度台上字第2265號判決要旨參照）
- 查，公O大廈管理條例係於84年6月28日公布，於同年月30日施行
- 公O大廈管理條例施行前，上訴人之前手及其他房屋原始買受人，於70年間預售起向南O企業股份有限公司買受雅士園大樓房屋時，各自與南O企業股份有限公司約定「五樓屋頂，歸五樓住戶保管使用」，已如上述，則南O企業股份有限公司以同一建案之預售契約書，採用同一制式契約條款，以達「五樓屋頂，歸五樓住戶保管使用」之分管效力，且屋頂實際上確由五樓住戶各自保管使用，此情歷經約40年，除系爭房屋外，其他五樓之屋頂有增建頂樓或搭建遮雨棚，此有照片附卷足考（見原審卷第33-36頁），迄今屋頂仍由五樓住戶保管使用之事實並無異動，為維持共有物管理秩序之安O性，堪認雅士園大樓全O共有人就屋頂部分已默示成O由五樓住戶保管使用之分管契約
- 又雅士園大樓之空間規劃全棟五層共40戶，五樓住戶建物其上均臨屋頂，上訴人於79年11月22日買受系爭房屋時，雅士園大樓已興建完成至少8年，對於屋頂由五樓住戶保管使用之分管契約，衡之常情，一般人應O知悉或任意查知，是以，上訴人購買系爭房屋時，明知或可得而知屋頂歸五樓住戶保管使用之分管契約，自應受分管契約之拘束
- ㈡
該分管契約仍屬有效，堪可認定
- 公O大廈管理條例公佈施行後，雅士園大樓共有人就屋頂部分已成O之分管契約效力不受影響：
- 按公O大廈管理條例所謂之共用部分係指公O大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者而言
- 約定專用部分係指公O大廈共用部分經約定供特定區O所有權人使用者而言，此觀該條例第3條第4、5款即明
- 次按公O大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分，公O大廈樓O板及屋頂之構造，並不得為約定專用部分，為公O大廈管理條例第7條第3款所明定，故公O大廈屋頂不得約定為專用部分而成為專用權之客體，否則應認係違反強制或禁止規定而為無效
- 惟公O大廈管理條例係於84年6月28日公布，於同年月30日施行，該條例施行之前已取得建造執照之公O大廈，關於公O大廈共用部分，所約定專用有違法令使用限制之規定者，依同條例第55條第2項規定，不受第7條各款不得為約定專用部分之限制(最高法院109年度台上字第3070號判決意旨參照)，準此，於公O大廈管理條例84年6月28日公佈施行前已取得建造執照之公O大廈，其共用部分(如公O大廈管理條例第7條第3款規定之樓O板及屋頂之構造)仍可約定為專用部分
- 雅士園大樓在公O大廈管理條例施行前即已取得建造執照，依公O大廈管理條例第55條第2項但書規定，得就公O大廈之屋頂平台約定為專用部分，南O企業股份有限公司與雅士園大樓全O買受人間各自約定屋頂由五樓住戶專用，共有人間就五樓屋頂已默示同意成O分管契約，由五樓住戶取得屋頂使用權(即約定專用)，即不受公O大廈管理條例第7條規定之限制，該分管契約仍屬有效，堪可認定
- ㈢
則其主張被上訴人應O責修O系爭房屋之屋頂漏水，即屬無據
- 上訴人雖主張多數住戶否決關於「五樓屋頂，歸五樓住戶保管使用」之約定，且被上訴人於110年7月26日召開區O所有權人會議後，始將屋頂約定專用納入規約，在此之前，屋頂仍屬共用部分
- 又屋頂平台設置社區公用自來水管O及水塔，因公共管O年久產生裂縫，致其屋頂漏水，依公O大廈管理條例第36條第2款及第10條第2項之規定，被上訴人負有修O維護之責云云，查，雅士園大樓之全O共有人既已合意約定屋頂由五樓住戶使用，上開分管契約未定有期限，此有上訴人提出之房屋預定買賣合約書在卷可考，依98年1月23日修正公布前之民法第820條第1項規定，終止分管契約係關於共有物管理方法之變更，須經共有人全O同意，始得為之（最高法院89年度台上字第585號判決意旨參照），分管契約如未經全O共有人之同意終止，自不因公O大廈管理條例施行後區O所有權人會議決議另訂規約而失其效力（最高法院99年度台上字第1191號裁判要旨參照），雅士園大樓全O區O所有權人既未同意終止上開分管契約，該分管契約之效力即仍存在，縱規約自始未載明約定專用條款，仍不影響上開分管契約之效力
- 又雅士園大樓屋頂固有設置突出物及自來水分管，惟其位置係五樓住戶屋頂以外之其他共用部分，而非位O系爭房屋之屋頂，此有大樓建築平面圖附卷可證（見本院卷㈠第155頁），且被上訴人否認因屋頂其他共用部分所設置之管O產生裂縫，致系爭房屋之屋頂有漏水之事實，上訴人迄未舉證證明此有利於己之事實，則其主張被上訴人應O責修O系爭房屋之屋頂漏水，即屬無據
- ㈣
並請求被上訴人給付漏水修O費用8萬元，顯屬無據
- 再按共用部分約定為專用者，該專用部分，由約定專用部分之使用人負擔修O、管理、維護之責任
- 至共用部分、約定共用部分之修O、管理、維護，則由管理負責人或管理委員會為之，此觀公O大廈管理條例第10條第1項、第2項規定自明
- 系爭房屋之屋頂既經全O共有人約定由上訴人專用，則上訴人應O其專用部分自負修O、管理、維護之責，上訴人主張被上訴人應OO系爭房屋之屋頂漏水，並請求被上訴人給付漏水修O費用8萬元，顯屬無據
- 六、
為無理由，應駁回其上訴
- 綜上所述，上訴人依公O大廈管理條例第10條第2項之規定，請求被上訴人給付修O屋頂漏水費用8萬元本息，不應准許
- 原審為上訴人敗訴之判決，並無不合
- 上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴
- 七、
訴訟費用 |訴訟費用 |判決如主文
- 末按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判
- 訴訟費用，由敗訴之當事人負擔，民事訴訟法第87條第1項及第78條分別定有明文，本件上訴人上訴為無理由，第二審訴訟費用即裁判費1,500元，應由上訴人負擔，爰判決如主文第2項所示
- 八、
爰不逐一論列，附此敘明
- 本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明
- 九、
判決如主文
- 請求
- 請求修復漏水等
- 公O大廈管理條例第10條第2項之規定
法條
- 一、 事實及理由
- 公寓大廈管理條例第10條第2項
- 公寓大廈管理條例第36條第2款
- 公寓大廈管理條例第10條第2項
- 公寓大廈管理條例第10條第2項
- 四、 事實及理由
- ㈡ 事實及理由
- ⒈ 事實及理由 | 本院之判斷
- ⒉ 事實及理由 | 本院之判斷
- 最高法院108年度台上字第1884號，109年度台上字第2031號判決意旨參照
- 最高法院96年度台上字第2025號，108年度台上字第2265號判決要旨參照
- ㈡ 事實及理由 | 本院之判斷
- A第3條
- 公寓大廈管理條例第7條第3款
- 公寓大廈管理條例第55條第2項
- 公寓大廈管理條例第7條
- 公寓大廈管理條例第7條第3款
- 公寓大廈管理條例第55條第2項
- 公寓大廈管理條例第7條
- 最高法院109年度台上字第3070號判決意旨參照
- ㈢ 事實及理由 | 本院之判斷
- 公寓大廈管理條例第36條第2款
- 公寓大廈管理條例第10條第2項
- 民法第820條第1項
- 最高法院89年度台上字第585號判決意旨參照），分管契約如未經全體共有人之同意終止，自不因公寓大廈管理條例施行後區分所有權人會議決議
- 最高法院99年度台上字第1191號裁判要旨參照
- ㈣ 事實及理由 | 本院之判斷
- 公寓大廈管理條例第10條第1項
- 公寓大廈管理條例第10條第2項
- 六、 事實及理由 | 本院之判斷
- 七、 事實及理由 | 據上論斷