確認優先承買權存在|
土地法第104條第1項前段規定|
系爭土地，重測前為臺南市○○區○○○段000地號|
主文
- 確認原告就本院109年度司執字第14962號強制執行事件，所拍賣坐落臺南市歸仁區保西段9地號土地、權利範圍17472分之893，有優先購買權
- 訴訟費用由被告負擔
- 事實及理由
- 一、
原告主張
- 原告向訴外人林O錫承租坐落臺南市○○區○○段0地號（下稱系爭土地，重測前為臺南市○○區○○○段000地號）、林O錫應有部分權利範圍17472分之893土地(下稱系爭應有部分)，租賃期間自民國109年1月20日起至113年12月31日止，約定每月租金新臺幣(下同)1萬元(下稱系爭租賃契約）
- 原告承租系爭應有部分並在其上興建房屋(下稱系爭房屋），且經林O錫同意，而自林O錫所有、門牌號碼臺南市○○區○○路0段000巷00號房屋申裝電表(電號00000000000)，供電予系爭房屋使用
- 嗣林O錫於109年間遭債權人聲請強制執行，由本院以109年度司執字第14962號強制執行事件受理(下稱系爭執行事件），系爭應有部分遭查封拍賣，被告以165萬元拍得系爭應有部分，原告乃向本院主張租用系爭應有部分建築房屋，依土地法第104條第1項前段及民法第426條之2第1項前段規定，應有優先承買權，然經被告否認，爰提起本訴等語
- 並聲明：
- 如主文第1項所示(見本院卷第47頁)
- 二、
被告則以
- 原告與林O錫縱使簽立系爭租賃契約，惟林O錫僅為系爭土地共有人、權利範圍17472分之893，參照民法第820條第1項規定，林O錫在未經系爭土地共有人過半數及其應有部分過半數同意所為之出租行為，對他共有人不生效力，舉輕明重，原告自不得更為主張具對世效力之優先承買權
- 系爭房屋顯非供人營業、工作或住宅使用之建築物，原告自無主張優先承買權之餘
- 退步言，縱認系爭房屋符合土地法第104條第1項前段之要件，惟原告係自109年1月20日始承租系爭應有部分，但系爭房屋老舊不堪，尚難認係原告「租用基地後所建築」等語置辯
- 並聲明：
- 原告之訴駁回(見本院卷第61頁)
- 三、
得心證之理由：
- ㈠
具有相對的物權之效力
- 按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權
- 租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權，土地法第104條第1項前段、民法第426條之2第1項前段定有明文
- 又土地法第104條第1項規定「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權，房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權」
- 其立法意旨，係為使土地之利用與其所有權歸併於一個主體，藉以充分發揮土地之利用價值
- 是故無論於房屋所有人，就其房屋自始即與其基地所有人間有其租地建屋之關係存在，抑或係於房屋既經建築後，而始與基地所有人訂約承租基地之情形，均應有其適用(最高法院70年度台上字第818號民事判例參照)
- 另共有人出賣其應有部分時，依土地法第34條之1第4項規定，他共有人固得以同一價格優先承購
- 惟此僅有債權效力
- 非如承租土地建築房屋之人，對於出租人出賣其土地時之優先購買權，具有相對的物權之效力(最高法院68年台上字第3141號民事判例參照)
- ㈡
經查：
- ⒈
亦經本院調取系爭執行事件全卷卷宗，核閱無訛
- 系爭房屋為1樓磚造建物，坐落系爭土地上乙節，有本院履勘筆錄(見本院卷第95至99頁)、臺南市歸仁地政事務所110年4月13日土地複丈成果圖(見本院卷第161頁)可稽，堪信為真
- 另系爭應有部分經系爭執行事件查封拍賣，由被告(亦為系爭土地共有人)於109年11月11日以165萬元拍定乙情，亦經本院調取系爭執行事件全卷卷宗，核閱無訛
- ⒉
證人林O錫到庭結證稱
- 系爭應有部分是我父親留下來的，從我小時有記憶開始，大家都有自己的使用範圍，大家都照約定的位置使用，原告現在用的地方就是我的使用範圍，我租給原告的時候，該位置的土地上還有我爺爺林祥雲跟父親留下來的紅瓦磚造平房，但是已經傾頹，我既然要租給原告，所以我就把房子拆除，把土地交給原告，讓原告自己使用，原告有在上面蓋房子
- 原告還沒跟我租的時候，系爭應有部分現況就是如法院卷第183頁的GOOGLE街景圖，原告蓋了房子的情況就是如法院卷第185頁的GOOGLE街景圖
- 原告他們家有1塊農地在系爭土地附近，原告弟弟住在系爭房屋，會下去他們的土地從事農作
- 原告應該是101年左右開始跟我租系爭應有部分，剛開始有簽租約，後來我嫌麻煩就沒有簽，都叫原告直接匯款
- 後來我想收回來，但原告想繼續租，我說要繼續租就要漲租金，原告也同意，所以我們才簽了系爭租賃契約，系爭租賃契約是我本人簽的
- 原告跟我租的時候，沒有水電，是請水電工從我保大路1段133巷41號的祖厝牽線過去使用，後來因為電費有爭議，我就跟原告說為了免除爭議，請原告用我祖厝的門牌自己申請電自己用，水還是用我祖厝的水等語明確（見本院卷第214至217頁）
- 核證人所述與系爭土地共有人分管證明書、系爭租賃契約、臺南市○○區○○路0段000巷00號房屋稅籍資料(見本院卷第83至87頁、第51頁、第141頁)，及臺灣電力股份有限公司臺南區營業處檢送之系爭房屋用電申請資料(見本院卷第147至155頁)相符，是原告主張租用系爭應有部分建築系爭房屋，足堪採信
- 四、
有理由准許
- 綜上所述，原告租用基地建築房屋，依土地法第104條第1項前段規定，對系爭應有部分自有優先購買權存在，原告本件請求，為有理由，應予准許
- 五、
爰不另為贅論，附此敘明
- 本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與本判決之結果不生影響，爰不另為贅論，附此敘明
- 六、
訴訟費用
- 請求
- 確認優先承買權存在
- 土地法第104條第1項前段規定
法條
- 一、 事實及理由
- 土地法第104條第1項前段
- 民法第426條之2第1項前段
- 二、 事實及理由
- ㈠ 事實及理由 | 得心證之理由
- 土地法第104條第1項前段
- 民法第426條之2第1項前段
- 土地法第104條第1項
- 土地法第34條之1第4項
- 最高法院70年度台上字第818號民事判例參照
- 最高法院68年台上字第3141號民事判例參照
- 四、 事實及理由 | 得心證之理由
- 六、 事實及理由