分割共有物|
民法第823條及第824條第1項、第2項規定|
系爭不動產|
主文
- 兩造共有坐落臺中市豐原區南村段692地號土地分割如附圖所示，如附圖編號A、C、D部分應由原告取得，編號B部分由被告甲OO取得
- 兩造共有門牌號碼臺中市豐原區文O街45巷6弄1號、3號、5號及45巷8號建物之事實上處分權分割如附圖所示，如附圖編號A、C、C1、D、D1、D2部分由原告取得，編號B部分由被告甲OO取得
- 原告各應補償被告甲OO、乙OO（即温O陸之遺產管理人）、丙OO如附表受補償金額欄所示之金額
- 訴訟費用按附表所示應有部分比例負擔
- 事實及理由
- 一、
原告主張
- 兩造共有坐落臺中市○○區○村段000地號土地（面積106.26平方公尺，下稱系爭土地）及門牌號碼臺中市○○區○村街0弄0號、3號、5號及文O街8號未辦理保存登記建物（下合稱系爭不動產），並無因法令限制不能分割之情事，亦無因物之使用目的不能分割之情形，兩造復無不分割之約定，然兩造就系爭不動產之分割方法無法達成協議，故依民法第823條及第824條第1項、第2項規定，請求依附圖所示之方O分割，並將門牌號碼臺中市○○區○村街0弄0號建物及其基地（即如附圖編號A所示土地、建物，面積均為20.57平方公尺，下稱A房地）及文O街8號建物北側部分（即如附圖編號C、C1所示建物，面積各為21.07、0.2平方公尺）及其基地（即如附圖編號C所示土地，面積為21.07平方公尺，下合稱C房地）分給原告
- 將文O街6弄1、3號建物及其基地（即如附圖編號B所示土地、建物，下稱B房地）分配給被告甲OO
- 將文O街8號建物南側部分（即如附圖編號D、D1、D2所示建物，面積各為24.59、0.62、0.92平方公尺）及其基地（即如附圖編號D所示土地，面積24.59平方公尺，下合稱D房地）分配給被告丙OO，並由原告及被告丙OO按應有部分找補給被告甲OO、乙OO（即温O陸之遺產管理人）
- 如被告丙OO無力支付找補費用，原告願一併取得附圖D房地，並由原告對被告甲OO、乙OO（即温O陸之遺產管理人）、丙OO為金錢補償等語，並聲明：
- 系爭不動產應予分割，並由原告取得如附圖編號A房地、C房地、被告甲OO取得B房地，被告丙OO取得D房地，並由原告分別補償新臺幣（下同）14萬4,839元、126萬6,361元給被告甲OO、乙OO（即温O陸之遺產管理人），另由被告丙OO補償28萬4,639元給被告乙OO（即温O陸之遺產管理人）
- 二、
被告甲OO則以
- 希望維持現狀，若要分割，希望分得B房地，將A房地分給原告，而將C房地、D房地分給被告丙OO
- 被告乙OO（即温O陸之遺產管理人）則以：
- 希望可以變價分割，如原物分割，同意由他共有人按應有部分對其為金錢補償等語
- 被告丙OO則以：
- 對於分割方O沒有意見，同意按應有部分獲得金錢補償等語
- 其等均未為任何聲明
- 三、
整理兩造不爭執事項如下
- 四、
本院的判斷：
- （一）
自無民法第758條或第759條規定之適用
- 各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物
- 但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限
- 本節規定，於所有權以外之財產權，由數人共有或公同共有者準用之，民法第823條第1項、第831條分別定有明文
- 此所謂因物之使用目的不能分割，係指共有物繼續供他物之用，而為其物之利用所不可缺，或為一權利之行使所不可缺者而言
- 又司法實務上認為未辦保存登記之房屋之「事實上處分權」並非房屋「所有權本身」，然亦普遍承認其得為繼承或轉讓之標的，而為法律所保障之財產權之一
- 如為數人所共有，自得依民法第831條而準用共有規定之情形，成為法院裁判分割之客體，且因其並非法定不動產物權，自無民法第758條或第759條規定之適用
- （二）
因此原告請求分割系爭不動產於法有據，應予准許
- 經查，兩造為系爭不動產之全O共有人，應有部分如附表所示，建物部分均未辦理保存登記，目前作為一般住家居住使用，而系爭土地使用分區及使用地類別均登記「空白」（見本院卷第87頁之土地登記第一類謄本），並作為上開建物之基地，而兩造並無協議不為分割，且查無不能分割之情事
- 又兩造於本院審理期間對於分割方O仍無共識，而未能達成分割協議，因此原告請求分割系爭不動產於法有據，應予准許
- （三）
定其給付金額，經查
- 共有物之分割，原則上以原物分配於各共有人
- 但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人
- 原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人
- 或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人
- 以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824條第2項、第3項亦有明文
- 是分割共有物以原物分配為原則，須原物分配顯有困難，始得考量其他分配方法
- 而法院就共有物之分割方法本有自由裁量之權限，惟應斟酌當事人之聲明，各共有人之利O關係，及共有物之性質、價格、利用價值、使用現況及分割後之經濟效益等諸般情事，而為適當之分配，且以維持全O共有人之公平為其判斷基準
- 於原物分割而應以金錢為補償者，倘分得價值較高及分得價值較低之共有人均為多數時，該每一分得價值較高之共有人，即應O其補償金額，對於分得價值較低之共有人全O為補償，並依各該短少部分之比例，定其給付金額（最高法院85年台上字第2676號判決先例看法相同）
- 經查：
- 1.
僅D房地有對外出入口
- 系爭土地為南O長東西短之規則四邊形，其南側接臺中市豐原區文O街45巷、東側接文O街45巷6弄（寬度約2公尺），對面亦有建物，北側緊接他人建物
- 且A房地現為原告占有，並出租予他人使用
- B房地現均為被告甲OO占有，並出租予他人使用
- C、D房地為同一建物，內以隔間牆區分，僅D房地有對外出入口（見本院卷第195至209頁之勘驗筆錄、現場照片及現場圖）
- 2.
各共有人之利益及意願
- 本院認為C房地與D房地事實上為同一建物，且C房地對外並無獨立出入口，而依卷附正心不動產估價師聯合事務所估價報告書可知，C房地因此價值有所減損（見報告書第0頁），故不宜將C房地及D房地再行分割
- 又A房地、B房地及C、D房地均可獨立供人居住使用，且事實上亦分別由原告、被告甲OO及被告丙OO分別占有使用中，若以個別建物及基地為分割之標的，分割後之使用收益並無困難，故應無不得原物分配之情形存在
- 再參酌系爭不動產之使用現況，及被告乙OO（即温O陸之遺產管理人）、丙OO均無意受原物分配，而被告甲OO表示願取得B房地，原告則表示可取得A房地、C房地及D房地等情，本院認為將A房地、C房地及D房地分由原告取得、B房地分由被告甲OO取得，應可兼顧系爭不動產使用狀況、整體利用之經濟效益、各共有人之利益及意願
- 3.
乙OO及丙OO如附表「受補償金額欄」所示之金額
- 本件經本院委請正心不動產估價師聯合事務所就原告方O進行鑑價，該事務所估價師分別以比較法及成O法為估價原則，並將房地價值一體推算後，計算出權利價值比例及土地單價
- 據此，A房地之價值為150萬4,000元、B房地之價值為292萬2,800元、C房地與D房地合併時之價值為340萬9,000元，系爭不動產總價值為784萬1,000元，依此結果，原告應各補償被告甲OO、乙OO（即温O陸之遺產管理人）及丙OO如附表「受補償金額欄」所示之金額
- 4.
各有抵押權，附帶說明之
- 關於共有物分割之裁判，其應以金錢補償者，並得對補償義務人之財產執行，強制執行法第131條第1項後段定有明文
- 此項執行係命債務人給付金錢，應適用金錢債權執行程序強制執行，標的物之分割必須經金錢補償完畢，始生實體法上分割之效果（最高法院58年度台上字第1501號判決見解相同）
- 因此，本件須以原告依上開說明以以金錢補償予被告完畢後，始生判決分割之形成效力，併予敘明
- 又如被告3人就其等應受補償金額，對原告所取得之土地，依民法第824條之1第4項規定，於其應受補償之金額範圍內，對於應負補償人所分得之土地部分，各有抵押權，附帶說明之
- 五、
結論：
- 綜上所述，系爭不動產既無不得分割之事由，而因兩造未能就分割方O達成協議，本院認以附表所示之分割方法，基於共有物性質、經濟效用，及全O共有人利益及公平性考量，俱屬允當，故判決如主文所示
- 六、
故不再逐一論列，併此敘明
- 本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院斟酌後，對於判決之結果不生影響，故不再逐一論列，併此敘明
- 七、
訴訟費用
- 兩造就共有物分割方法不能達成協議時，固得由原告起訴請求裁判分割，然原告主張之分割方法，僅供法院參考，就該部分並不生其訴有無理由之問題，況縱法院認原告請求分割共有物為有理由，依法定方法分割，然依民法第825條規定，分割後各共有人間就他共有人分得部分係互負擔保責任，即該判決尚非片面命被告負義務
- 遑論兩造主張不同之分割方法，以致不能達成協議，毋寧為其等伸張或防衛權利所必要，如僅因法院准原告分割共有物之請求，即命被告應負擔全部訴訟費用，不免失衡，故依民事訴訟第80條之1規定，由兩造依附表應有部分比例負擔較為合理
- 請求
- 分割共有物
- 民法第823條及第824條第1項、第2項規定
法條
- 一、 事實及理由
- 民法第823條
- 民法第824條第1項
- 民法第824條第2項
- 三、 事實及理由
- （一） 事實及理由 | 本院的判斷
- 民法第823條第1項
- 民法第831條
- 民法第831條
- 民法第758條
- （三） 事實及理由 | 本院的判斷
- 4. 事實及理由 | 本院的判斷
- 強制執行法第131條第1項後段
- 民法第824條之1第4項
- 七、 事實及理由 | 原告起訴請求裁判分割然原告主張