遷讓房屋等|
系爭租約約定及民法不當得利之法律關係|
系爭房屋|
主文
- 被告應給付原告新臺幣102萬4,217元，及其中新臺幣12,488元自民國起，其餘101萬1,729元自起，均至清償日止，按年息5%計算之利息
- 原告其餘之訴駁回
- 訴訟費用由被告負擔
- 事實及理由
- 壹、
程序方面：
- 按原告於判決確定前，得撤回訴之一部或全部
- 但被告已為本案之言詞辯論，應得其同意
- 訴之撤回應以書狀為之
- 其未於期日到場或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤回書狀送達之日起，10日內未提出異議者，視為同意撤回，民事訴訟法第262條第1、4項定有明文
- 次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3、7款亦有明文
- O，本件原告起訴時原請求：
- 「一被告應將門牌號碼新北市○○區○○路000○0號11樓房屋（下稱系爭房屋）回復原狀，並騰空遷讓返還予原告
- 二被告應給付原告新臺幣（下同）12,488元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息
- 三被告應自民國109年4月16日起至遷讓返還第一項聲明之房屋之日止，按月給付原告52,500元
- 四被告應自109年4月16日起至遷讓返還第一項聲明之房屋之日止，按日給付原告3,500元」，嗣於110年9月1日提出民事言詞辯論㈡暨訴之變更狀，撤回訴之聲明第一項關於騰空遷讓系爭房屋之請求，並將訴之聲明第二、三、四項變更合併聲明如下述（見本院卷第145頁），被告於110年9月2日收受該書狀繕本後，未於10日內提出異議，視為同意撤回，自生一部撤回之效力
- 所為訴之變更部分，核屬擴張或減縮應受判決事項之聲明，亦不甚礙被告之防禦及訴訟程序之終結，與上開規定尚O不合，應予准許
- 貳、
實體方面：
- 一、
原告主張
- ㈠系爭房屋為原告所有，被告於106年4月間向原告承租系爭房屋，兩造約定租期自106年4月16日至107年4月15日止，每月租金52,500元，上開租期屆至後，兩造合意依原O租賃相同條件展延租期至109年4月15日止，此有雙方簽訂之廠房租賃契約書（下稱系爭租約）為憑
- 詎系爭租約於109年4月15日租期屆至後，被告竟未將系爭房屋交還原告，原告遂於109年5月26日委請律師寄發存證信函，請求被告盡速搬遷並交還系爭房屋鑰匙，被告竟置之不理，原告再度於109年11月10日委請律師寄發存證信函催促被告，被告仍不予理會
- 而原告於提起本件訴訟後，於訴訟程序進行中之110年5月27日、110年6月7前後二次自行更換系爭房屋門鎖始取回系爭房屋
- ㈡綜上，被告確有於系爭租約租期屆滿後拒絕返還系爭房屋情事，爰依民法不當得利法律關係請求被告給付原告自109年4月16日起至110年6月7日止相當於租金之不當得利共721,000元（計算式：
- 52,500元×13月＋1,750元×22日＝721,000元）
- 及依系爭租約第8條第4項規定請求上開期間按租金2倍計算之違約金計1,463,000元（3,500元×418日＝1,463,000元）
- 又依系爭租約第7條約定，被告於系爭租約存續期間應負擔系爭房屋之水費、電費、管理費及其營業上必須繳納之稅捐，而被告於系爭租約租賃期間屆至後，仍占用系爭房屋，如附表一所示之系爭房屋接電費、營業稅、設備維持費、管理費等費用共計38,342元，卻未繳納而由原告墊支，且原告因自行取回系爭房屋而支出更換門鎖費用2,200元，上開費用請求被告一併償還等語
- 其聲明為：
- ⒈被告應給付原告2,212,054元，及自民事言詞辯論㈡暨訴之變更狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息
- ⒉被告應給付原告12,488元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息
- 二、
被告辯稱
- 伊於系爭租約租期屆滿當日或之前，已將系爭房屋騰空，並於109年4月27日（後改稱5月22日）將系爭房屋鑰匙交還訴外人即原告之前法定代理人曾O琳，並已於109年6月13日依原告要求拆除系爭房屋之隔間，是原告請求顯無理由等語
- 其聲明為：
- 原告之訴駁回
- 三、
被告則以前開情詞置辯
- 原告主張其為系爭房屋所有人，兩造就系爭房屋訂有系爭租約，租期至109年4月15日止之事實，業據提出系爭房屋建物登記第二類謄本、系爭租約影本為證（見本院109年度重簡字第2436號卷〈下稱重簡卷〉第21至37頁），被告亦不爭執，自堪信為真實
- 惟原告主張系爭租約租期屆滿後，被告仍未返還系爭房屋，迄原告於本件訴訟中之110年5月27日及110年6月7日二次自行更換門鎖始取回系爭房屋乙情，被告則以前開情詞置辯
- 四、
本院之判斷：
- ㈠
自109年4月16日起仍繼續管領占用系爭房屋至110年6月6日止
- 按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅
- 承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第450條及第455條前段分別定有明文
- 本件兩造間就系爭房屋之租賃關係於109年4月15日已因期限屆滿而消滅，既為被告所不爭，被告自應將系爭房屋遷讓返還原告
- 被告固辯稱：
- 其於系爭租約租期屆滿時已將系爭房屋騰空，並於109年4月27日（後改稱5月22日）將系爭房屋鑰匙交還云云，惟為原告所否認，被告亦未能舉證證明，尚難遽信
- 復參佐證人曾O琳到庭陳稱：
- 「（問：
- 系爭房屋租期屆至後，被告是否應將系爭房屋鑰匙交還？）是」、「（問：
- 有無催告被告應將系爭房屋鑰匙交還？）有，很多次」、「（問：
- 系爭房屋租期屆至後，被告有無陪同妳至系爭房屋？何時？何地？何原因？）有
- 應該是在109年10月多，因為租期屆滿之後，被告都還沒有搬走，很多東西都還留置在系爭房屋中，據我了解，被告租系爭房屋是當作倉庫使用
- 到109年10月左右，被告負責人打電話給我，表示她已經將系爭房屋內的貨物搬離了，要我過去看，當天是被告負責人的女兒帶我過去的，我過去看了之後，我發現房屋隔間還沒有拆，我就請被告他們盡速拆除，被告負責人女兒在當下表示要回去商量，之後就沒有下文」、「（問：
- 除了當天請被告拆除隔間外，還有催告被告嗎?）我有請律師發函，大約是109年11月間左右」、「（問：
- 妳是否知道109年10月28日系爭房屋的隔間是否有拆除？被告有無再通知妳？）我最後一次去系爭房屋是109年10月28日，所以我不知道系爭房屋的隔間有無拆除，被告之後也都沒有再通知我」等語（見本院卷第134至136頁），及原告所提原證6照片所示，系爭房屋之隔間於109年10月28日仍存在等情（見本院卷第99頁），益徵被告上開所辯應非實在
- 又原告係於本件訴訟程序進行中之110年5月27日、110年6月7日前後二次自行更換系爭房屋門鎖始取回系爭房屋，業據原告陳明在卷，並提出提換鎖影片光碟、換鎖收據為憑（見本院卷第161、173至175頁），且經證人曾O琳到庭證稱：
- 「（問：
- 妳於110年5月27日有無至系爭房屋？所為何O？）有，110年5月27日我請鎖匠到系爭房屋開鎖取回該房屋」、「（問：
- 妳請鎖匠開鎖取回該房屋時，更換的部分為何O）當時系爭房屋的大門是否上鎖，我不清楚，是鎖匠直接把鎖頭換掉及更換，因為我於109年10月28日後就沒有再過去系爭房屋，因為要自行取回系爭房屋，我才委請鎖匠於110年5月27日去系爭房屋開門，鎖匠就把系爭房屋的鎖頭換掉」、「（問：
- 妳於110年5月27日已更換門鎖，為何110年6月7日又請鎖匠到場更換門鎖？）因為110年5月27日我請鎖匠更換大門鎖頭後，鎖匠給我3把鑰匙，有人要看房屋，覺得屋內冷氣不夠冷，要請師傅來看一下屋內冷氣狀況，我就給這個可能的租客1把大門鑰匙，110年6月7日一早該可能的租客聯絡我，並表示我給他鑰匙沒有辦法開啟大門，我覺得很奇怪鎖頭才新換，不可能打不開，我到現場後，發現大門上方有一組被告之前承租時加裝的鎖上鎖了，所以門打不開，當時我又請鎖匠，把上方的鎖破壞掉，因為這是被告之前加裝的鎖」等語（見本院第180至181頁）綦詳，由此，堪認被告系爭租約租期屆滿後，自109年4月16日起仍繼續管領占用系爭房屋至110年6月6日止
- ㈡
金額各為若干，詳述如下
- 茲就原告是否得請求被告給付相當於租金之損害、違約金、代墊電費及管理費等之損害，如可，金額各為若干？詳述如下：
- ⒈
相當於租金之損害部分：
- ①
可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念
- 按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益
- 雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同
- 不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還，但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條、第181條定有明文
- 又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）
- ②
核無不合，應予准許
- 被告於系爭租約之租賃關係消滅後，未依約履行返還房屋之義務，迄110年6月7日始由原告自行回復占有，業經認定如前，被告自109年4月16日起至110年6月6日止自屬無權占用系爭房屋，致原告受有無法使用系爭房屋之損害，且依社會通常觀念，被告因無權占有系爭房屋可獲得相當於租金之利益，則原告訴請被告給付按原租金即每52,500元計算之不當得利，實屬有據
- 以此核算此期間原告得請求之金額共721,000元（計算式：
- 52,500×13＋52,500×22/30＝721,000），是原告請求721,000元，核無不合，應予准許
- ⒉
違約金部分：
- 系爭租約第8條第4款固約定：
- 「乙方（即被告）於租期屆滿或終止租約時，不交還或逾期交還廠房者，自租期屆滿或終止租約之翌日起至返還廠房之日止，乙方應按日支付依房屋貳倍計算之懲罰性違約金」，惟按約定之違約金額過高O，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文
- 至於當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡O標準
- 若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異（最高法院96年度台上字第107號、82年度台上字第2529號判決意旨參照）
- 本院審酌違約金約定之目的係在促使承租人盡速遷讓租賃物，以使出租人可回收房屋使用收益，而原告已另向被告請求遷讓系爭房屋前相當於租金之損害721,000元，其經濟上之損失已獲得大部分填補，故認原告所得請求之違約金應予酌減為按日租金
- 0.
5倍計算即875元（計算式
- 52500÷30÷2＝875）為適當，是原告請求被告自系爭租約屆滿翌日即109年4月16日起至返還系爭房屋之日即110年6月6日止（合計417日）給付違約金36萬4,875元（計算式：
- 875元×417日＝364,875元）為有理由，逾此範圍之請求，不應准許
- ⒊
代墊電費、管理費等之損害部分：
- O，系爭租約第7條約定：
- 「1.租賃廠房之房屋稅、地價稅等以甲方（即原告）為納稅義務人之稅捐及交屋前之水電費由甲方負擔
- 2.自交屋日起租賃廠房之水費、電費、管理費及乙方（即被告）營業上必須繳納之稅捐皆由乙方自行負擔」等語，是被告於系爭租約存續期間自應自行負擔系爭房屋之水、電、管理費及營業上必須繳納之稅捐費用
- 而系爭租約屆滿後，因被告仍管領占用系爭房屋，自應繼續負擔系爭房屋之水、電、管理費及營業上必須繳納之稅捐費用
- 又原告主張其為被告代墊自109年4月28日起如附表一所示之接電費、營業稅、設備維持費、電費及管理費共計38,342元乙節，業據提出繳費憑證為憑（見重簡卷第49至55頁、本院卷第163頁至第171頁），經核無訛，被告顯無法律上原因受有免除繳納該等費用之利益，並致原告受有該代墊款之損害，是原告請求被告返還其代墊之費用38,342元，核屬有據
- ⒋
更換門鎖費用：
- 原告請求110年5月27日、110年6月7日更換系爭房屋門鎖費用2,200元部分，本院認係原告自行更換門鎖所支出之費用，實非必須，不應由被告負擔
- ⒌
原告得向被告請求給付之金額合計為1,124,217元
- 綜上，原告得向被告請求給付之金額合計為1,124,217元（計算式：
- 721,000元<相當租金之損害>＋364,875元<違約金>＋38,342元<電費等>＝1,124,217）
- ㈢
有理由准許
- 末按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨參照）
- O，兩造簽訂系爭租約時，被告已給付押租金10萬元予原告，並記載於系爭租約第4條，此有系爭租約在卷可稽，揆諸上開說明，被告所交付之押租金，發生當然抵充之效力，則原告上開得請求被告給付之1,124,217元，經扣除前開已交付之押租金10萬元後，原告請求被告給付1,024,217元（計算式：
- 1,124,217－100,000＝1,024,217），為有理由，應予准許，逾此部分，不應准許
- 五、
有理由准許 |無理由駁回
- 從而，原告依系爭租約約定及民法不當得利之法律關係，請求被告給付原告1,024,217元，及其中12,488元自起訴狀繕本送達翌日即110年2月5日（見本院卷第17頁）起，其餘1,011,729元自民事言詞辯論㈡暨訴之變更狀繕本送達翌日即自110年9月3日（見本院卷第179、185至186頁）起，均至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許
- 逾此範圍部分之請求，為無理由，應予駁回
- 六、
爰不一一論列，附此敘明
- 本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料，經本院斟酌後，認為均與本判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明
- 七、
訴訟費用
- 請求
- 遷讓房屋等
- 系爭租約約定及民法不當得利之法律關係
- 被告應給付原告新臺幣102萬4,217元
法條
- 壹、 事實及理由 | 程序方面
- 一、 事實及理由 | 實體方面
- ㈠ 事實及理由 | 實體方面 | 本院之判斷
- ① 事實及理由 | 實體方面 | 本院之判斷 | 相當於租金之損害部分
- 民法第179條
- 民法第181條
- 最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照
- ⒉ 事實及理由 | 實體方面 | 本院之判斷 | 違約金部分
- A第8條第4款
- 民法第252條
- 最高法院96年度台上字第107號，82年度台上字第2529號判決意旨參照
- ⒊ 事實及理由 | 實體方面 | 本院之判斷 | 代墊電費、管理費等之損害部分
- ㈢ 事實及理由 | 實體方面 | 本院之判斷
- A第4條
- 最高法院87年度台上字第1631號判決意旨參照
- 七、 事實及理由 | 實體方面