遷讓房屋等|
民法第455條前段、第767條第1項前段規定|
民法第179條規定|
民法第451條規定|
民法第455條前段、第767條第1項前段及系爭租約規定|
民法第455條、第767條第1項前段規定|
民法第179條規定|
民法第455條前段、第767條第1項前段、第179條，請求|
土地法第100條第1項之法律關係請求|
民事訴訟法第79條規定|
系爭房屋|
系爭租約|
- 被告應將門牌號碼為新北市○○區○○街0號1樓之房屋騰空遷讓返還予原告
- 被告應給付原告新臺幣壹拾肆萬捌仟元
- 被告應自民國一○九年九月一日起至返還第一項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣貳萬貳仟元
主文
- 被告應將門牌號碼為新北市○○區○○街0號1樓之房屋騰空遷讓返還予原告
- 被告應給付原告新臺幣壹拾肆萬捌仟元，及自民國一○九年九月二十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息
- 被告應自民國一○九年九月一日起至返還第一項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣貳萬貳仟元
- 原告其餘之訴駁回
- 訴訟費用由被告負擔
- 本判決第一項原告以新臺幣貳拾伍萬元為被告供擔保後，得假執行，但被告如以柒拾肆萬零玖佰元為原告預供擔保，得免為假執行
- 本判決第二項於原告以新臺幣伍萬元供擔保後，得假執行
- 但被告如以新臺幣壹拾肆萬捌仟元為原告預供擔保後，得免為假執行
- 原告其餘假執行之聲請駁回
- 事實及理由
- 壹、
程序方面：
- 一、
且原告以己OO為被告之法定代理人，核無不合
- 按解散之公司，除合併、分割或破產而解散外，應行清算
- O散之公司，於清算範圍內，視為尚未O散
- 前開規定於公司經中央主管機關撤銷或廢止登記者，準用之
- 股份有限公司之清算，除公司法或章程另有規定或股東會另選清算人外，以董事為清算人，公司法第24條、第25條、第26條之1、第322條第1項分別定有明文
- 本件被告甲OO（下逕稱被告）經新北市政府於民國109年5月7日以新北經司O第1098031921號函同意申請解散登記，有該函及原告變更登記表可查，依前揭規定，應行清算
- 又被告以109年4月28日股東同意書載明同意公司解散，並選任己OO為清算人，己OO並於109年6月17日向本院聲報就任清算人，經本院以109年度司司O第226號呈報清算人事件准予備查，業經本院依職權調閱呈報清算人卷宗核閱無訛，且被告尚未清算完結，是被告既應行清算且清算尚未完結，並於清算範圍內視為尚未解散，其法人格仍未消滅，仍有當事人能力，且原告以己OO為被告之法定代理人，核無不合
- 二、
自應准許，合先敘明
- 按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文
- 查本件原告起訴時，其先位訴之聲明本係請求：
- ㈠被告應將門牌號碼為新北市○○區○○街0號1樓之房屋（下稱系爭房屋）騰空遷讓返還予原告
- ㈡被告應給付原告新臺幣（下同）126,360元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息
- O自民國109年9月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告31,590元
- ㈢被告應給付原告160,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息
- O自109年9月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告25,000元
- 備位訴之聲明請求：
- ㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告
- ㈡被告應自本起訴狀繕本送達翌日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告31,590元（見本院109年度重簡字第2124號卷，下稱本院重簡卷，第11頁至12頁）
- 嗣原告於110年2月8日及10月5日變更訴之聲明如下述之先位、備位聲明所載，並以言詞撤回先位及備位聲明按月給付部分之假執行之聲請、回復原狀及違約金部分之請求（見本院109年度訴字第3730號卷，下稱本院訴字卷，第13頁至14頁、113頁至114頁）
- 核原告上開所為，係未變更訴訟標的法律關係，而減縮應受判決事項之聲明者，揆諸前揭法條規定，自應准許，合先敘明
- 貳、
實體方面：
- 一、
原告起訴主張
- 訴外人黃O樹為系爭房屋之原O有權人，73年間與胞弟即訴外人己OO戊OO合資設立被告公司，乃將系爭房屋出租予被告作為營業使用至迄今，雙方間就系爭房屋成O不定期租賃契約，租金迭經調整為22,000元
- 嗣黃O樹於106年12月18日死亡後，系爭房屋由原告乙OO、丙OO、丁OO3人（下合稱原告）繼承，原告多次向被告法定代理人己OO表示收回系爭房屋供母親居住及營業使用，經其要求2年緩衝時間，遂同意將租期延至108年12月31日止，詎期間屆至，己OO復稱欲為被告辦理公司解散登記，須4月時間，待完成後即返還系爭房屋，故兩造即於109年1月1日合意簽立租賃契約（下稱系爭租約），約定租期4月、租金5,000元，惟於系爭租約期間屆滿後，原告多次以口頭及LINE通訊軟體通知被告不為續租及請求搬遷之意思表示，然被告均拒絕返還，並自109年5月份起，自行按月匯款22,000元至銀行帳戶內，經原告屢次拒絕未果，惟系爭租約期限屆滿，兩造租賃關係已消滅，被告繼續占有系爭房屋，乃屬無權占有，爰依民法第455條前段、第767條第1項前段規定，請求被告遷讓返還系爭房屋
- 又依系爭租約第12條約定，因被告違約導致兩造涉訟時，被告應賠償原告所支出之律師費用6萬元
- 再被告至今仍無權占有系爭房屋，於其騰空遷讓返還系爭房屋前，依民法第179條規定，原告自得請求被告返還系爭房屋前，按月連帶給付相當於租金之不當得利31,590元等語
- 退步言，縱認兩造就系爭房屋係成O不定期限之租賃關係，依土地法第100條第1款規定，原告亦得以本件起訴狀繕本之送達作為對被告終止系爭租約之意思表示，並請求被告遷讓返還系爭房屋，及依民法第179條規定，按月連帶給付相當於租金之不當得利31,590元等語
- 並先位聲明：
- ㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告
- ㈡被告應給付原告126,360元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息
- O自109年9月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告31,590元
- ㈢被告應給付原告60,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息
- ㈣第一項、第二項前段、及第三項部分願供擔保，請准宣告假執行
- 備位聲明：
- ㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告
- ㈡被告應自本起訴狀繕本送達翌日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告31,590元
- ㈢第一項部分，原告願供擔保請准宣告假執行
- 二、
被告則以
- 系爭租約於109年4月30日屆期後，原告仍陸續收受被告繳納之租金，顯無反對續租之意思表示，依民法第451條規定，視為不定期繼續契約，原告請求並無理由等語，資為抗辯
- 並答辯聲明：
- ㈠請求駁回原告之訴
- ㈡如受不利判決願供擔保免為假執行
- 三、
且為被告所不爭執，應堪信為真實
- 原告主張黃O樹為系爭房屋原O有權人，於73年間與被告簽立不定期限租賃契約，租金迭經調整為22,000元
- 黃O樹106年12月18日死亡後，系爭房屋由原告繼承
- 兩造於109年1月1日簽立系爭租約，約定租賃期間4月、租金5,000元，租期屆至後，被告自109年5月起，自行按月匯款22,000元至原告銀行帳戶內
- 嗣原告以LINE通訊軟體請求被告交還系爭房屋，並於109年8月13日寄發存證信函，表明不再續租之意思表示等情，有土地建物登記謄本、系爭租約書、LINE對話紀錄、存證信函暨回執、取款憑條存根聯等件為證（見本院重簡卷第27頁至43頁、49頁至55頁，本院訴字卷第63頁至65頁、第71頁至73頁），且為被告所不爭執，應堪信為真實
- 四、
茲就兩造爭執要點分別判斷如下
- 原告主張系爭租約之租期屆至，被告乃無權占有系爭房屋，依民法第455條前段、第767條第1項前段及系爭租約規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋予原告，及給付損害賠償暨不當得利
- 又縱認兩造就系爭房屋成O不定期限租賃關係，依土地法第100條第1款規定，原告已為終止系爭租約之意思表示，被告自應遷讓返還系爭房屋，及按月連帶給付相當於租金之不當得利31,590元等語，則為被告所否認，並以前開情詞置辯
- 茲就兩造爭執要點分別判斷如下：
- ㈠
請求被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，自屬有據
- 按承租人於租賃關係終止後，應O還租賃物
- 租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人
- 所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第455條、民法第767條第1項前段分別定有明文
- 又按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條固有明定
- 惟民法第451條所定出租人於租期屆滿後須即表示反對之意思，始生阻斷續租之效力，意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非含有必須於租期屆滿時，始得表示反對之意義存在
- 故於訂約之際，訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，仍難謂不發生阻斷續約之效力（最高法院92年度台上字第1107號判決意旨參照）
- 且按所謂不即表示反對之意思，係指一般交易觀念所認為相當之時O內，能表示反對意思而不表示而言，此項意思表示亦不必以明示之方法為之（最高法院97年度台上字第1166號、88年度台上字第2884號判決意旨參照）
- O依系爭租約第2條約定：
- 「租賃期間經甲乙雙方洽訂為肆個月即自民國109年01月01日起至109年04月30日止」
- 及第6條約定：
- 「乙方（即被告）於租期期屆滿時，除經甲方（即原告）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時O讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方絕無異議」（見本院重簡卷第35頁、37頁），足見兩造所訂系爭租約為定期租賃，除非經原告表示同意繼續出租外，於租期屆滿時租賃關係當即消滅，發生阻止民法第451條規定之視為續約之效力
- 而本件原告主張其曾於租賃期間屆滿後，多次口頭及LINE通訊軟體告知請求返還系爭房屋，被告置之不理，方於109年8月13日以新莊西盛郵局存證號碼000087號存證信函催告被告返還房屋等節，有原告所提出之LINE通訊軟體截圖（109年6月28日、同年7月19日）、存證信函影本等件在卷可憑（本院重簡卷第49頁至55頁），堪信原告確未同意繼續出租系爭房屋，且兩造前有租賃關係，原告並與被告法定代理人為親屬，則原告先以口頭催告及以LINE通訊軟體告知無果後，再寄發存證信函等情，亦與一般民間房東顧及人情，先以口頭催告，再書面函催之處理租賃事務手段相符，本院認其反對續租之意思表示仍屬即時，而不生默示更新之效果
- 至被告雖按月匯入22,000元至原告帳戶內，應僅係被告單方行為，亦難據以證明原告有同意續租之意思表示
- 揆諸上開規定，兩造間關於系爭房屋之租賃契約業已合法終止，又無默示更新租賃契約情事，則系爭租約自仍於租約約定之109年4月30日屆滿時終止，不生視為以不定期限繼續契約之效力
- 從而，被告自應於租賃關係終止後即返還租賃物，原告主張依民法第455條、第767條第1項前段規定，請求被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，自屬有據
- ㈡
逾前開範圍之請求，則無理由
- 再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應O還其利益，為民法第179條前段所明定
- 又按無權占有他人之物為使用收益，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，因其所受利益為物之使用收益本身，應以相當之租金計算應償還之價額（最高法院106年度台上字第461號判決意旨參照）
- 再所謂相當於租金之利益，係指因其本質上並非合法契約下所稱之租金，而僅係因占有人使用收益之結果，致所有人無法將之出租而收取租金，形同占有人受有相當於租金之利益，所有人則受有相當於租金之損害，故於認定占有人應O還之利益時，得以若占有人以承租方式占有使用時所應支出之租金為依據，則此項相當租金利益之認定，自可參酌原先出租時之租金額，而不受法定租金額之限制
- 經查，系爭租賃契約業已合法終止，如前所述，被告仍無權占有原告之系爭房屋，享有相當於租金之利益，而致原告受損害，則原告依民法第179條規定，請求被告給付相當於租金之不當得利，應有理由
- 至原告得請求之不當得利數額如何，本院爰參酌原告主張兩造迄108年12月31日止就系爭房屋所約定之租金為每月22,000元，僅係於被告辦理解散登記之期間，調降租金為每月5,000元，且嗣後被告係自行匯入22,000元之金額給原告等節，認原告請求被告應自109年5月1日起，按月給付相當於原約定之租金額22,000元之不當得利予原告之範圍內之，尚屬公O，應予准許
- 逾前開範圍之請求，則無理由
- ㈢
又依系爭租約第12條約定
- 「乙方若有違約情事，致損害甲方之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償」等語
- O原告因本件涉訟聘請律師費用6萬元，有原告提出之收據1紙在卷可稽（見本院重簡卷第67頁），而本件被告有租約屆期未返還系爭房屋予原告之違約行為，業經本院認定如前，是原告請求被告給付原告因涉訟支付律師費用6萬元之損害賠償，自屬有據
- 五、
有理由准許
- 從而，原告依民法第455條前段、第767條第1項前段、第179條，請求被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，並自109年9月1日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告22,000元
- 另被告應給付原告148,000元（即原告起訴前已屆期之不當得利88,000元與損害賠償6萬元），及自起訴狀繕本送達翌日即109年9月26日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許
- 逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回
- 至原告另陳明備位依土地法第100條第1項之法律關係請求被告返還系爭房屋，則因本院業已依先位之租賃物返還、所有物返還法律關係判命如數給付，就此部分之法律關係即無庸審究，併予敘明
- 六、
其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回
- 兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，於法尚無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之
- 至原告敗訴部分，至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回
- 七、
訴訟費用
- 末按以一訴附帶請求其孳息、損害賠償、違約金或費用者，不併算其價額，民事訴訟法第77之2條定有明文
- 又房屋所有人對無權占有人請求遷讓交還房屋之訴，應以房屋起訴時之交易價額，核定其訴訟標的之價額，不得併將房屋坐落土地之價額計算在內
- 而房屋所有人倘附帶請求給付相當於租金之不當得利，亦不得併算其價額（最高法院102年度台上字第429號裁定意旨參照）
- 本院審酌本件原告請求遷讓返還系爭房屋部分全部勝訴，僅於附帶請求之不當得利部分有部分敗訴，而附帶請求本不併算訴訟標的價額，爰依民事訴訟法第79條規定，認訴訟費用應由負遷讓返還系爭房屋義務之被告負擔
- 八、
爰不一一論述，附此敘明
- 本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提之證據，經本院審酌後認對判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明
- 九、
結論
- 本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文
- 請求
- 遷讓房屋等
- 民法第455條前段、第767條第1項前段規定
- 民法第179條規定
- 民法第451條規定
- 民法第455條前段、第767條第1項前段及系爭租約規定
- 民法第455條、第767條第1項前段規定
- 民法第179條規定
- 民法第455條前段、第767條第1項前段、第179條，請求
- 土地法第100條第1項之法律關係請求
- 民事訴訟法第79條規定
- 被告應將門牌號碼為新北市○○區○○街0號1樓之房屋騰空遷讓返還予原告
- 被告應給付原告新臺幣壹拾肆萬捌仟元
- 被告應自民國一○九年九月一日起至返還第一項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣貳萬貳仟元
法條
- 一、 事實及理由 | 程序方面
- 公司法第24條
- 公司法第25條
- 公司法第26條之1
- 公司法第322條第1項
- 二、 事實及理由 | 程序方面
- 一、 事實及理由 | 實體方面
- 民法第455條前段
- 民法第767條第1項前段
- 民法第12條
- 民法第179條
- 土地法第100條第1款
- 民法第179條
- 二、 事實及理由 | 實體方面
- 四、 事實及理由 | 實體方面 | 原告主張
- 民法第455條前段
- 民法第767條第1項前段
- 土地法第100條第1款
- ㈠ 事實及理由 | 實體方面 | 原告主張
- 民法第455條
- 民法第767條第1項前段
- 民法第451條
- 民法第451條
- 民法第2條
- 民法第6條
- 民法第451條
- 民法第455條
- 民法第767條第1項前段
- 最高法院92年度台上字第1107號判決意旨參照
- 最高法院97年度台上字第1166號，88年度台上字第2884號判決意旨參照
- ㈡ 事實及理由 | 實體方面 | 原告主張
- 民法第179條前段
- 民法第179條
- 最高法院106年度台上字第461號判決意旨參照
- ㈢ 事實及理由 | 實體方面 | 原告主張
- 五、 事實及理由 | 實體方面 | 原告主張
- 民法第455條前段
- 民法第767條第1項前段
- 民法第179條
- 土地法第100條第1項
- 七、 事實及理由 | 實體方面
- 民事訴訟法第77之2條
- 民事訴訟法第79條
- 最高法院102年度台上字第429號裁定意旨參照
- 九、 事實及理由 | 實體方面 | 據上論斷
- 民事訴訟法第79條
- 民事訴訟法第390條第2項
- 民事訴訟法第392條第2項