確認租賃關係存在|
民事訴訟法第247條、強制執行法第14條第1項規定|
系爭建物|
系爭土地|
主文
- 事實及理由
- 壹、
程序事項
- 按訴狀送達後，原告不得將原O變更或追加他訴
- 但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文
- 次按民事訴訟法第255條第1項第2款所稱之「請求之基礎事實同一」者，係指變更或追加之訴與原O之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原O求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者即屬之（最高法院100年度台抗字第716號裁定意旨參照）
- 原告起訴原O求：
- ㈠確認原告就如苗栗縣頭份地政事務所103年10月8日土地複丈成果圖（下稱附圖一）所示編號J、K、L、M、R建物部份，與被告所有坐落苗栗縣○○市○○段0○○○段00000000000000地號土地間有租賃關係存在
- ㈡確認原告就苗栗縣頭份地政事務所106年9月20日土地複丈成果圖（下稱附圖二）所示編號Ml地上物部份，與被告所有同段615-2地號土地間有租賃關係存在（見本院卷第15頁）
- 嗣再追加請求：
- ㈢被告所執本院102年重訴字第70號民事判決及確定證明書所載第一項主文部份「被告乙OO、林O發應將坐落同段622、625、615-2地號土地如附圖一所示編號J、K、L、M、R部分之地上物拆除，並將該部分土地返還予原告」、臺灣高O法院臺中分院104年重上字第218號民事判決及確定證明書所載第二項、第三項主文部份「追加之訴被告林O維、林O蘭應將坐落同段622、625、615-2地號土地如附圖一所示編號J、K、L、M、R部分之房屋拆除，並將該部分土地返還予被上訴人
- 」、「追加之訴被告乙OO、林O發、林O維、林O蘭應將坐落同段615-2地號如附圖二所示編號Ml部分之地上物拆除，並將該部分土地返還予被上訴人
- 」，不得對原告、林O發、林O維及林O蘭為強制執行
- ㈣本院以108年度司執字第19931號強制執行事件(下稱系爭執行事件)之強制執行程序應予撤銷（見本院卷第303、304頁）
- 被告雖不同意原告追加債務人異議之訴，惟追加之訴與原O之爭點同為兩造於前案確定判決後有無另成O租賃契約，請求之利益同一，並得以援用本訴訟原先提出之證據及調查結果，經核與原O求之基礎事實同一，依前開規定，自應准許
- 貳、
實體事項
- 一、
原告主張
- 原告所有如附圖一編號J、K、L、M、R，如附圖二編號M1所示建物（下合稱系爭建物），坐落於被告所有之同段622、625、615-2地號土地（下合稱系爭土地）
- 兩造間曾有三七五租約存在，前經本院102年度重訴字第70號、臺灣高O法院臺中分院104年度重上字第218號(下稱前案)判決原告與林O維、林O發、林O蘭應O除系爭建物確定
- 惟兩造於前案判決確定後，曾於107年底以口頭議定租賃契約，租期自108年1月起至系爭建物滅失或無法使用為止，每月租金為新臺幣（下同）3,000元之不定期租賃契約，被告亦於108年1月13日第六屆管理委員會暨理監事第1次聯席會議(下稱委員會聯席會議)、108年2月第六屆管理委員會及監事向派下宗長賀新春文(下稱108年2月賀新春文)、109年2月第六屆管理委員會及監事謹向派下宗長賀新春文並報告108年常務(下稱109年2月賀新春文)承諾原告租用至土地開發案確定為止，原告遂持續居住於系爭建物內，兩造存有不定期租賃關係
- 被告嗣後因故欲另定定期之租賃契約，原告無法同意，兩造因而未簽立書面
- 詎被告向本院執行處請求強制執行，並由本院以系爭執行事件受理，致兩造間之法律關係有不安之狀態
- 而租約是否有效存在，關乎原告之後得否繼續使用系爭土地，故原告提起本訴具有確認利益，爰依民事訴訟法第247條第1項、民法第421條第1項、強制執行法第14條第1項規定提起本訴等語
- 並聲明：
- ㈠
615-2地號土地間有租賃關係存在
- 確認原告就附圖一所示編號J、K、L、M、R建物部份，與被告所有之同段622、625、615-2地號土地間有租賃關係存在
- ㈡
與被告所有同段615-2地號土地間有租賃關係存在
- 確認原告就附圖二所示編號Ml地上物部份，與被告所有同段615-2地號土地間有租賃關係存在
- ㈢
林O維及林O蘭為強制執行
- 被告所執本院102年重訴字第70號民事判決及確定證明書所載第一項主文部份「被告乙OO、林O發應將坐落同段622、625、615-2地號土地如附圖一所示編號J、K、L、M、R部分之地上物拆除，並將該部分土地返還予原告」、臺灣高O法院臺中分院104年重上字第218號民事判決及確定證明書所載第二項、第三項主文部份「追加之訴被告林O維、林O蘭應將坐落同段622、625、615之2地號土地如附圖一所示編號J、K、L、M、R部分之房屋拆除，並將該部分土地返還予被上訴人
- 」、「追加之訴被告乙OO、林O發、林O維、林O蘭應將坐落同段615-2地號如附圖二所示編號Ml部分之地上物拆除，並將該部分土地返還予被上訴人
- 」，不得對原告、林O發、林O維及林O蘭為強制執行
- ㈣
系爭執行事件之強制執行程序應予撤銷
- 二、
被告則以：
- ㈠
顯見兩造未成O租賃契約
- 兩造於前案判決確定後，系爭土地上之三七五租約既經認定無效，被告並無重行出租土地予原告之意願，未成O任何形式之土地租賃契約關係
- 被告固然於委員會聯席會議提出「於拆屋還地之前，各房佃農以每月3,000元租借房O坐落土地之協商方案」之要約，惟原告未表承諾，雙方未合致成O土地租約
- 被告復於108年6月25日寄發存證信函通知原告於同年7月1日前來簽訂書面租約，原告未於期限內承諾，被告之要約已失其拘束力，亦不能認定兩造間存有租賃契約
- 另原告於108年11月23日寄發存證信函予被告，亦沿用三七五租約關係片面主張給付田租稅、地價稅，匯入26,755元至被告帳戶，並非主張繳納新訂租約之租金，被告並已通知催告原告領回前揭款項
- 而且，原告自108年1月起亦未按月給付3,000元租金，與其所述兩造於108年1月成O租約之主張，顯然矛盾
- 又108年2月賀新春文為被告每年例行性向派下員報告前一年業務狀況之文書，非契約文件，目的在於向派下員單O傳達被告內部之管理委員與監事之共識
- 何況，109年2月賀春文已明載原告不接受被告之提案，堅持切割一筆土地供其新建房屋，顯見兩造未成O租賃契約
- ㈡
故租期亦於此時已屆滿而失其效力
- 即使認定兩造成O租約，惟委員會聯席會議已敘明拆屋還地之前按月給付3,000元，故兩造之租約為附有終期之租賃契約，租期至拆屋還地為止，非不定期租賃
- 被告已於108年9月16日向本院執行處聲請執行拆屋還地，故租期亦於此時已屆滿而失其效力
- ㈢
遑論與原告以口頭方式議定租約等語，資為抗辯
- 被告之意思表示機關為派下員大會，未經派下員大會決議之授權，被告之代表人亦無法與原告簽立任何書面租約，遑論與原告以口頭方式議定租約等語，資為抗辯
- ㈣
並聲明
- 三、
本院為行集中審理協同兩造整理及協議簡化爭點如下
- 本院為行集中審理協同兩造整理及協議簡化爭點如下：
- ㈠
兩造不爭執事項：
- ⒈
林O維及林O蘭繼承取得事實上處分權
- 如附圖一所示之編號J、K、L、M、R地上物（見本院卷第21頁）、附圖二所示之編號M1地上物(見本院卷第25頁)，為林O吉出資興建，其過世後，由其繼承人原告、林O發、林O維及林O蘭繼承取得事實上處分權（見本院卷第91頁）
- ⒉
前案判決認定
- 編號J、K、L、M、R地上物與被告所有同段622、625、615-2地號土地無三七五耕地租賃關係存在
- 編號M1地上物與同段615-2地號土地無三七五耕地租賃關存在，乙OO等4人應O除系爭建物及返還土地予被告（見本院卷第75-97頁），前案於107年12月11日確定
- ⒊
被告108年1月13日委員會聯席會議之討論事項
- 「1.管理委員及監事先行於第一階段研商，獲得與佃農協商內容之共識
- 2.第二階段與佃農乙OO及其子、林O發及其姊、林O烈等達成協議(如附件)
- 」被告與佃農協商事項及共識：
- 「一、原O地三七五租約已判決廢棄，各佃農在本期1年生作物收成之後不再種植作物
- 若有種植，公O得予清除
- 各佃農均同意
- 二、佃農拆屋還地之前，向公O租借現住房O之土地，其期限、租金、....
- 盛O、台盛、嘉盛三房以每月各3,000元租金付給公O作為現住房O土地之租金
- 三、公O處分土地時，共補助盛O、台聖、嘉盛三大房佃農1000萬元拆遷費之分配原則
- 三房佃農均同意屆時以1000萬元均分
- 」原告在頁面下方簽名(見本院卷第317、318頁)
- ⒋
被告108年2月賀新春文
- 「七、......兩次會議中管理委員及監事一致同意：
- ㈠開始規劃公O土地的開發經營案
- ㈡未來展開土地開發經營案，將由利益中提撥1000萬元，平均補償給第25世三大房佃農後代子孫，做為房O拆遷費
- ㈣在土地開發經營案沒有確定以前，佃農每月繳付房屋用地的租金給公O
- 」(見本院卷第321頁)
- ⒌
被告於108年6月20日召開管理委員、監事會議，紀錄如下
- 「1.委員會以電子訊息，當面告知三房佃農代表今日簽約
- 除林O烈到會簽約之外，乙OO、林O華兩房代表未到會，並表示無意願簽約
- 2.未到會簽訂房屋用地租賃契約之乙OO、林O華兩房代表既不願簽訂該租約，與會各委員一致決定：
- 委員會寄發存證信函，限一星期內簽訂，若仍不願簽約，委員會依高O法院判決事項執行
- 」(見本院卷第405頁)
- ⒍
被告於108年6月25日寄發存證信函通知原告，內容為
- 「本公業管委會顧念宗親情誼，同意在尚未開發使用兩宗親房屋用地之前，簽訂房屋用地租賃契約，供兩宗親繼續租用
- 本月20日兩宗親未到場與本公業簽訂租約，請兩宗親於7月1日以前補簽租約
- 若不補簽，本公業取消補助搬遷費協議並聲請法院強制執行拆屋還地
- 」(見本院卷第323頁)
- ⒎
強制執行聲請費用為115,640元
- 被告於108年9月16日向本院執行處聲請對原告強制執行拆屋還地，強制執行聲請費用為115,640元（見本院卷第229頁）
- ⒏
原告於108年11月23日以存證信函通知被告，內容為
- 「今我本分認真耕作，用近一生力護林家三七五租約，不料無妄之災及池O之殃竟屢屢波及無辜之本人，貴管理委員會之歷任主委知之甚詳
- 並信誓旦旦承諾絕不損及本人之權益，承諾言猶在耳！敬請貴管理委員會信守承諾，顧及本人有之權益，本人近日內必依約一如往昔繳納田租稅、地價稅
- 」（見本院卷第219頁）
- ⒐
被告於108年12月4日以存證信函通知原告，內容為
- 「查本祭祀公業與台端間租佃爭議事件，.....由苗栗地方法院於108年10月24日核發強制執行命令在案
- 特以此函台端無須再給付田租及一切稅賦予祭祀公業，僅須依確定判決主文拆除地上物返還土地予本祭祀公業即可
- 故請乙OO女士於文到7日內，將所匯入本祭祀公業帳戶內之款項領回
- 」（見本院卷第222頁）
- ⒑
被告109年2月賀新春文
- 「共同決議：
- ㈠開始規劃公O土地的永續經營方式
- ㈡未來土地開發經營時，由利益中提撥1,000萬元，平均補償給第25世台盛、盛O、喜盛三大房宗親佃農後代子孫，做為安O費
- ㈢在土地開發經營案沒有確定以前，三大房宗親佃農若繼續使用其房屋，每月各繳付租金3,000元
- ......盛O、喜盛兩房後裔已經先後接受前述第5條協議
- 然而另一房佃農宗親乙OO及其子林O發則不接受管理委員會善意，堅持要求公O切割1筆土地供其新建房屋，管理委員會鑑於土地運用開發的整體性，難於同意並將繼續提請法院強制執行
- 」(見本院卷第327、328頁)
- ⒒
被告之派下員大會未決議就系爭土地與原告成O租約
- ⒓
原告於前案判決確定後，匯款如下：
- ⑴
於108年11月26日匯款26,755元予被告
- 於108年11月26日匯款26,755元予被告(見本院卷第407頁)
- ⑵
於109年2月17日匯款36,000元予被告。
- ⑶
於109年2月17日匯款6,000元予被告。
- ⑷
於109年8月19日匯款3萬元予被告。
- ⑸
於110年1月27日匯款12,000元予被告。
- ⒔
關於被告之管理人：
- ⑴
第六屆管理人林O良
- O期105年6月11日至109年6月10日(見本院卷第275、276頁)，惟其於106年12月辭O
- ⑵
第六屆繼任管理人丙OO
- 於107年1月經推選為管理人（見本院卷第277-279頁），任職迄今
- ㈡
兩造爭執事項
- 四、
本院之判斷
- ㈠
未另成O租賃契約
- 原告乙OO與被告於前案確定判決後，未另成O租賃契約：
- ⒈
自應由原告就兩造嗣後成O租約之利O事實，負舉證之責
- 按執行名義成O後，如有消滅或妨礙債權人請求之事由發生，債務人得於強制執行程序終結前，向執行法院對債權人提起異議之訴
- 如以裁判為執行名義時，其為異議原因之事實發生在前訴訟言詞辯論終結後者，亦得主張之，強制執行法第14條第1項定有明文
- 按當事人互相表示意思一致者，無論其為明O或默示，契約即為成O，民法第153條第1項定有明文
- 次按契約之要約人，因要約而受拘束
- 要約經拒絕者，失其拘束力
- 非對話為要約者，依通常情形可期待承諾之達到時期內，相對人不為承諾時，其要約失其拘束力
- 要約定有承諾期限者，非於其期限內為承諾，失其拘束力
- 遲到之承諾，除前條情形外，視為新要約
- 民法第154條第1項前段、第155條、第157條第158條、第160條第1項分別定有明文
- 而契約之成O，須有要約與承諾二者意思表示一致之事實始足當之，若無此事實，即契約尚未合法成O，自不發生契約之效力（最高法院88年度台上字第651號判決意旨參照）
- 次按契約如因要約與承諾而成O者，其承諾之內容必須與要約之內容完全一致（客觀上一致），契約始能成O
- 若當事人將要約擴張、限制或為其他變更而承諾者，應視為拒絕原要約而為新要約（同法第160條第2項），契約尚不能成O（最高法院103年度台上字第1844號判決意旨參照）
- 原告主張前案判決確定後，兩造就系爭土地另成O租賃契約，為被告所否認，自應由原告就兩造嗣後成O租約之利O事實，負舉證之責
- ⒉
經查，被告108年1月13日委員會聯席會議之討論事項
- 「二、佃農拆屋還地之前，向公O租借現住房O之土地，其期限、租金、....
- 盛O、台盛、嘉盛三房以每月各3,000元租金付給公O作為現住房O土地之租金
- 」(見本院卷第318頁)於會議紀錄之最末空白處，委員會成員及原告、訴外人林O烈等佃農雖有簽名
- 惟本討論事項之記載有所保留，語意不明，亦未記明租借期限，對照其他討論事項一、三，均記載全體佃農同意，本討論事項未予記載，原告等佃農似乎同意上述每月租金3,000元之提案
- 而且上開紀錄會議體為開會議決形式，與當事人間互為意思表示一致之契約形式亦屬有別，尚難以上述形式記載遽認兩造已成O租約
- ⒊
次查，證人即會議紀錄人林O輝具結證稱
- 當天對上揭討論事項二討論很多，旨在討論是否要往此方O商O，但是佃農各有各的主張，沒有結論，故與討論事項一、三之記載方式不同，並未記載佃農均同意，亦非當場訂租約等語(見本院卷第452頁)，核與前開會議記載相合
- 且證人即委員會監事林O發亦具結證稱：
- 佃農於當天參與會議，但佃農不同意決議內容中繳納租金部分，印象中，他們不接受每個月3,000元這個議題等語(見本院卷第346-13、14頁)
- 則上開二證人之證述，均核與被告之法定代理人丙OO到庭陳述：
- 當天有討論到每個月3,000元租約原告等人，但沒有決議等語(見本院卷第346-3頁)相符，堪認被告之委員會僅初步討論土地租賃事宜，徵詢列席原告等佃農之意見，而且原告亦不同意討論事項二簽訂租約之方O，遑論與被告當場成O租賃契約
- ⒋
並無法作為租約合致之佐證
- 被告於108年6月20日召開管理委員及監事會議後，復於同年月25日寄發存證信函予原告，為簽訂租約之要約，並定有承諾期限(同年7月1日)
- 惟查，原告迄同年7月1日前並未前去簽訂書面租約，亦未對被告為承諾租約之書面或口頭表示等節，業據證人林O發(見本院卷第346-14、15、17頁)、林O輝(見本院卷第452、456頁)證述於卷、被告法定代理人丙OO陳述於卷(見本院卷第346-6、346-7頁)，堪以認定
- 準此，被告前於同年6月25日對原告前開存證信函所示之租約要約，因原告未於承諾期限前承諾，被告之前開要約失其拘束力
- 至於原告於同年11月23日以存證信函通知被告，表示一如往昔繳納田租稅、地價稅，並非繳納租金、承諾要約之表示，並無法作為租約合致之佐證
- ⒌
已可認定被告之108年2月之要約亦失其拘束力
- 另查，被告於108年2月、109年2月分別對派下員發賀新春文，如前揭不爭執事項⒋⒑所示
- 原告據此新春文主張：
- 其於109年2月17日匯款36,000元1年份租金予被告，為意思實現，可認為已承諾租約云云
- 惟前揭賀新春文既係向O部派下員寄發，非單獨對原告為之
- 再綜觀其文旨，只是例行性對派下員報告前一年之財產、開發事宜，傳達管委會內部之共識，難認係對原告個人為租約之要約
- O況，109年2月賀新春文末明白表示：
- 「另一房佃農宗親乙OO及其子林O發則不接受管理委員會善意，堅持要求公O切割1筆土地供其新建房屋，管理委員會鑑於土地運用開發的整體性，難於同意並將繼續提請法院強制執行
- 」更不能認定被告於同份文件上還有對原告為租約要約之表示，且益證原告初始即無簽訂「定期租約」之意願
- 又縱認被告於108年2月賀春文係對原告為租約要約之表示，惟原告遲至1年後始匯款租金予被告，顯難認為是相當期限內之承諾(參照民法第157條規定)，原告長期未予承諾，已可認定被告之108年2月之要約亦失其拘束力
- ⒍
未舉證以實其說，不足憑採
- 綜上所述，兩造未能意思表示合致成O租約
- 原告主張：
- 兩造於前案判決確定後，另成O租約云云，未舉證以實其說，不足憑採
- ㈡
還是租期至拆屋還地為止
- 兩造既未於前案判決確定後，另成O租約
- 是本院即無庸審究爭點⒉兩造間之租約是不定期租約，還是租期至拆屋還地為止？
- 五、
無理由駁回
- 綜上所述，兩造未於前案判決確定後另合致成O租約
- 從而，原告依民事訴訟法第247條、強制執行法第14條第1項規定，請求：
- ㈠確認原告就附圖一所示編號J、K、L、M、R建物部份，與被告所有之同段622、625、615-2地號土地間有租賃關係存在
- ㈡確認原告就附圖二所示編號Ml地上物部份，與被告所有同段615-2地號土地間有租賃關係存在
- ㈢被告所執本院102年重訴字第70號民事判決及確定證明書所載第一項主文部份「被告乙OO、林O發應將坐落同段622、625、615-2地號土地如附圖一所示編號J、K、L、M、R部分之地上物拆除，並將該部分土地返還予原告」、臺灣高O法院臺中分院104年重上字第218號民事判決及確定證明書所載第二項、第三項主文部份「追加之訴被告林O維、林O蘭應將坐落同段622、625、615之2地號土地如附圖一所示編號J、K、L、M、R部分之房屋拆除，並將該部分土地返還予被上訴人
- 」、「追加之訴被告乙OO、林O發、林O維、林O蘭應將坐落同段615-2地號如附圖二所示編號Ml部分之地上物拆除，並將該部分土地返還予被上訴人
- 」，不得對原告、林O發、林O維及林O蘭為強制執行
- ㈣系爭執行事件之強制執行程序應予撤銷，均無理由，應予駁回
- 六、
爰不另一一論駁，附此敘明
- 本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據經審酌後，於判決結果不生影響，爰不另一一論駁，附此敘明
- 七、
訴訟費用
- 請求
- 確認租賃關係存在
- 民事訴訟法第247條、強制執行法第14條第1項規定
法條
- 壹、 事實及理由 | 程序事項
- 民事訴訟法第255條第1項第2款
- 民事訴訟法第255條第1項第2款
- 最高法院100年度台抗字第716號裁定意旨參照
- 一、 事實及理由 | 實體事項
- 民事訴訟法第247條第1項
- 民法第421條第1項
- 強制執行法第14條第1項
- ⒑ 事實及理由 | 實體事項 | 本院為行集中審理協同兩造整理及協議簡化爭點如下 | 兩造不爭執事項
- ⒈ 事實及理由 | 實體事項 | 本院之判斷 | 原告乙OO與被告於前案確定判決後未另成O租賃契約
- 強制執行法第14條第1項
- 民法第153條第1項
- 民法第154條第1項前段
- 民法第155條
- 民法第157條
- 民法第160條第1項
- 最高法院88年度台上字第651號判決意旨參照
- 最高法院103年度台上字第1844號判決意旨參照
- ⒌ 事實及理由 | 實體事項 | 本院之判斷 | 原告乙OO與被告於前案確定判決後未另成O租賃契約
- 五、 事實及理由 | 實體事項 | 本院之判斷
- 七、 事實及理由 | 實體事項