返還買賣價金等|
民法第179條規定|
系爭土地|
系爭買賣契約|
系爭同意書|
系爭約款|
主文
- 原判決關於命上訴人各給付逾新臺幣貳佰捌拾萬元本息，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用（除確定部分外）之裁判均廢棄
- 上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回
- 其餘上訴駁回
- 第一（除確定部分外）、二審訴訟費用由被上訴人負擔百分之二十二，餘由上訴人負擔
- 事實及理由
- 一、
被上訴人起訴主張
- 高雄市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）為上訴人及訴外人謝O昇所共有，應有部分各3分之1
- 訴外人張O富及達富數位科技有限公司（下稱達富公司，上2人下合稱張O富等2人）於民國107年2月4日以總價新台幣（下同）29,655,588元向上訴人各買受系爭土地應有部分3分之1（下稱系爭買賣契約），簽約當日即已依約給付上訴人各100萬元簽約金
- 嗣雙方於107年5月11日簽立同意書（下稱系爭同意書），協議變更付款日期，並約定：
- 「雙方同意，如買方未能於107年6月10日或107年8月20日支付全部尾款，買方已支付之價金同意由賣方沒收，並取消買賣契約」（下稱系爭約款），並再給付上訴人各100萬元，嗣又給付上訴人各200萬元，合計已給付上訴人各400萬元
- 惟張O富等2人未於107年8月20日支付尾款，系爭買賣契約因而合意解除
- 嗣張O富等2人於108年5月7日簽立債權讓與契約書（下稱債權讓與契約書），將系爭買賣契約所生之權利（含買賣契約消滅後所生之權利）、債權及該債權而生之利息及其他權利讓與伊，系爭買賣契約既已合意解除，上訴人無保有價金之權利，亦即無法律上原因，故伊得請求上訴人返還價金
- 爰依民法第179條規定，於原審聲明：
- ㈠上訴人應O給付被上訴人400萬元，及自本判決確定之日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息
- ㈡願供擔保准予宣告假執行
- 二、
上訴人則以
- 系爭買賣契約既因系爭約款之條件成就而使契約效力溯及消滅，則張O富等2人不得再將失效之買賣契約另為轉讓，是被上訴人主張之債權讓與契約，對伊無效
- 又系爭約款應為合意解除系爭買賣契約之停止條件，而非違約金之約定，而伊等依系爭同意書沒收買方已給付之價金，屬系爭買賣契約之特別約定，並非不當得利
- 退步言，縱認系爭約款關於沒收之約定係屬懲罰性違約金，惟賣方已付價金屬任意給付，不得請求返還
- 再退步言，縱認本件應酌減懲罰性違約金，應考量伊因被上訴人違約致受有仲介服務費、律師費及可收取租金損失等語，資為抗辯
- 三、
被上訴人則聲明，上訴駁回
- 原審判決上訴人應O給付被上訴人360萬元，及自本判決確定之日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並駁回被上訴人其餘之訴及假執行之聲請
- 上訴人就敗訴部分提起上訴，於本院聲明：
- ㈠原判決關於命上訴人給付部分廢棄
- ㈡上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及其假執行之聲請駁回
- 被上訴人則聲明：
- 上訴駁回
- （被上訴人就其敗訴部分並未上訴，業已確定）
- 四、
兩造不爭執事項：
- ㈠
惟張O富等2人未依系爭同意書於107年8月20日支付全部尾款
- 系爭土地為上訴人及訴外人謝O昇所共有，應有部分各3分之1
- 張O富等2人於107年2月4日以總價29,655,588元向上訴人甲OO、乙OO各買受系爭土地應有部分3分之1，並簽立系爭買賣契約，簽約當日即已依約給付甲OO、乙OO各100萬元簽約金
- 嗣於107年5月11日簽立系爭同意書，約定：
- 「雙方同意，如買方未能於107年6月10日或107年8月20日支付全部尾款，買方已支付之價金同意由賣方沒收，並取消買賣契約」（即系爭約款），前開條款為合意解除條款
- 且其後已分別支付甲OO、乙OO各300萬元，合計已各給付甲OO、乙OO各400萬元
- 惟張O富等2人未依系爭同意書於107年8月20日支付全部尾款
- ㈡
經上訴人收受該存證信函
- 後張O富等2人於108年5月7日簽立債權讓與契約書記載：
- 就系爭買賣契約所生之權利、債權及該債權而生之利息及其他權利讓與被上訴人（該讓與契約是否有效，兩造有爭執）
- 被上訴人於108年5月8日以橋頭郵局41號寄發給上訴人之存證信函記載：
- 向上訴人表示依民法第92條第1項撤銷買賣之意思表示，或以民法第256條解除買賣契約，及依民法第259條、第179條請求返還全部之買賣價金，及通知張O富等2人已於108年5月7日將上開買賣契約所生之債權讓與被上訴人之事，經上訴人收受該存證信函
- 五、
本件爭點：
- 六、
本院之判斷：
- ㈠
張O富等2人與被上訴人間之債權讓與契約是否有效
- 張O富等2人與被上訴人間之債權讓與契約是否有效？
- ⒈
而將其及達富公司就系爭買賣契約及系爭同意書所生之權利讓與被上訴人
- 被上訴人主張張O富積欠伊借款，由伊O張O富等2人於108年5月7日簽立債權讓與契約書，將就系爭買賣契約所生之權利、債權及該債權而生之利息及其他權利讓與被上訴人乙節，核與張O富簽立之讓渡同意書、張O富簽立之本票5紙及原審法院公證處認證（108年度橋院認字第001000516號）之債權讓與契約書在卷（見原審卷第85至87頁、第101至104頁）相O，上訴人亦不爭執債權讓與契約書之形式真正，足認張O富確有因積欠被上訴人債務，而將其及達富公司就系爭買賣契約及系爭同意書所生之權利讓與被上訴人
- ⒉
上訴人抗辯
- 張O富等2人未依系爭同意書約定於107年8月20日支付全部尾款，應認系爭同意書合意解除系爭買賣契約之條件業已成就，則系爭買賣契約在未支付尾款時，應已生合意解除之效力，亦即因合意解除之條件成就而使契約溯及失其效力，張O富等2人自不得再將失效之買賣契約，另為轉讓云云
- 經查，系爭同意書記載：
- 「如買方未能於107年6月10日或107年8月20日支付全部尾款，買方已支付之價金同意由賣方沒收，並取消買賣契約」等語（見原審審重訴卷第37頁），依其文義，僅約定若買方未能如期支付價金時，買賣契約因而解除之意，且系爭約款為合意解除條款，為兩造所不爭執，故系爭約款之內容核屬契約履行效力之約定，與停止條件無涉（按附停止條件之法律行為，於條件成就時，發生效力，為民法第99條第1項明定）
- 再者，審酌因張O富等2人未依系爭同意書於107年8月20日支付全部尾款，系爭買賣契約已為雙方合意解除乙節，為兩造所不爭執（見本院卷第196頁），再觀諸債權讓與契約書係約定張O富等2人就系爭買賣契約所生之權利、債權及該債權而生之利息及其他權利讓與被上訴人，如前所述，亦即讓與之標的尚包含買賣契約解除後所產生之權利諸如損害賠償請求權、返還價金等，故讓與之標的非單指系爭買賣契約內之權利義務等情以觀，則張O富等2人與被上訴人間之債權讓與契約應屬有效，上訴人此部分抗辯，即屬無據
- ㈡
乙OO返還買賣價金各400萬元，有無理由
- 被上訴人依民法第179條規定，請求甲OO、乙OO返還買賣價金各400萬元，有無理由？
- ⒈
故上訴人此部分抗辯，即屬無據
- 被上訴人主張系爭約款屬違約金之約定等語，上訴人抗辯：
- 系爭約款為系爭買賣契約之特別約定，並非違約金之約定，又觀系爭買賣契約第8條第3項及第9條之約定不適用沒收之處理，故系爭約款中沒收價金之約定為附停止條件之法律行為，於條件成就時發生效力，故賣方即上訴人沒收買方即張O富等2人已給付之價金，係符合系爭約款之約定內容云云
- 然查，系爭買賣契約第9條第2項記載：
- 「本約簽訂後，甲方（即買方）若有擅自解約、不為給付或違約情事致本約解除時，除應負擔乙方（即賣方）所受損害之賠償外，並應以已支付之價金作為懲罰性違約金給付乙方」（見原審審重訴卷第34頁），依其文義，係指在可歸責買方之違約情形，致契約解除時，買方除應負損害賠償責任外，並應就已支付之價金作為懲罰性違約金，係明O約定將支付之價金作為懲罰性違約金
- 再對照系爭約款亦係約定買方若未如期支付款項，而生解約之效果，與上揭約定相O，僅特別約定履行期及屆期未履行即合意解除而已，自難認「沒收價金」應為解除契約之停止條件，是以，系爭約款為違約金之約定，且屬懲罰性違約金，故上訴人此部分抗辯，即屬無據
- ⒉
有上訴人提出之匯款單為證（見本院卷第
- 按違約金有賠償性違約金及懲罰性違約金，其效力各自不同
- 前者以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額
- 後者以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償（最高法院86年度台上字第1620號判決意旨參照）
- 次按約定之違約金額過高O，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明O，又違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡O之標準
- 且違約金債權，於有約定之違約情事時即已發生，不因契約解除而隨同消滅（最高法院82年度台上字第2529號、94年度台上字第360號判決要旨參照）
- 被上訴人主張系爭約款約定之違約金過高，為上訴人否認
- 然查，系爭約款之違約金，性質上為懲罰性之違約金，業經本院認定如前
- 上訴人因被上訴人遲延未依約給付尾款價金而合意解除契約，除有無法如期取得剩餘價金即尾款21,645,000元予以融通利用（如轉投資）外，尚因被上訴人拒絕繼續履約，上訴人仍須付出之銷售成本如仲介服務費各387,800元、386,120元，有上訴人提出之匯款單為證（見本院卷第
- 211、
應O返還上訴人其中280萬元
- 213頁），為被上訴人不爭執（見本院卷第219頁），又以系爭買賣契約總價金為29,655,588元（見原審審重訴卷第32頁），係高雄地區售價較高之不動產商品，其市場需求不若一般中低價位之不動產，銷售期間通常較長，成本亦隨之增加，並斟酌客觀社會經濟環境、被上訴人違約情節及當事人所受損害等一切情狀，是以認系爭約款之違約金為被上訴人已依約各給付上訴人之價金400萬元，尚屬過高，應予酌減至各120萬元
- 從而，被上訴人得沒收上訴人各120萬元充作違約金
- 是被上訴人各沒收400萬元，自屬過高，應O返還上訴人其中280萬元（400萬－120萬元＝280萬元）
- ⒊
故不足採為不利於上訴人之認定
- 至於被上訴人主張張O富等2人雖未依約支付價金，但仍與上訴人另行就系爭土地成O租賃契約，且其後又與訴外人安O斯汽車租賃股份有限公司（下稱安O斯公司）成O租約，及約定將租金直接給付上訴人，上訴人因系爭買賣契約解除受有租金利益，並未受有損害，不得請求違約金云云，固據被上訴人提出張O富與上訴人就系爭土地於106年10月30日簽立之租賃契約為證（見原審審重訴卷第57至60頁）
- 而上訴人因訴外人蘇O政與安O斯公司間簽約，約定由安O斯公司將一部分租金直接給付上訴人，安O斯公司各給付上訴人每期租金61,662元等情，為上訴人陳O（見原審卷第117至119頁）在卷，亦有租賃契約增補協議書在卷（見原審卷第123頁）可參
- 而安O斯公司迄至110年7月已給付上訴人租金各為783,984元，及安O斯公司於110年8月15日已終止租賃契約（見本院卷第200頁），為兩造不爭執（見本院卷第218頁），核與上訴人提出「安O斯租賃合約實收部分」明細表及終止租賃契約書在卷（見本院卷第204至205頁）相O，應堪認定
- 然審酌上訴人在尚未將土地移轉所有權登記與他人之前，就其所有土地本得自由為收益、處分之行為，故將土地出租予他人因而取得之租賃收益，乃屬本於所有權之作用之一，應涵攝於所有權之價值內，並非所有權以外更有獲利，自難認上訴人因系爭買賣契約解除因此額外獲得利益，而未受有損害之情事可言，故不足採為不利於上訴人之認定
- ⒋
故被上訴人應O求上訴人給付自本案判決確定翌日至清償日止之遲延利息，應屬有據
- 承前所述，張O富等2人與上訴人間之系爭買賣契約既因合意解除，上訴人雖得沒收張O富等2人已給付之價金作為違約金，但其數額經本院酌減後應以各120萬元為當，逾此金額部分，上訴人受領即失其法律上原因，自應負有返還之義務
- 而被上訴人已自張O富等2人受讓因系爭買賣契約所生之權利，業經本院認定如前，自得本於受讓因系爭買賣契約所生權利之地位，依不當得利法律關係，請求上訴人各返還已付價金280萬元
- 又被上訴人之上開不當得利返還請求權，於本判決確定時O發生，清償期始屆至，則上訴人自應於本判決確定翌日起始負給付遲延之責任，故被上訴人應O求上訴人給付自本案判決確定翌日至清償日止之遲延利息，應屬有據
- 七、
有理由准許 |無理由駁回
- 綜上所述，被上訴人依不當得利之法律關係請求上訴人返還已給付之買賣價金，於請求上訴人各返還280萬元，及自本判決確定之日起至清償日止，按週年利率5％計算利息之範圍內，為有理由，應予准許
- 逾此部分之請求，為無理由，應予駁回
- 上開應准許部分，兩造均陳O願供擔保請准、免於假執行宣告，核無不合，應予准許，逾此部分，其假執行聲請失所依附，應予駁回
- 從而，原審就超過上開應予准許部分，為上訴人敗訴之判決，自有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二項所示
- 至於上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並無不合
- 上訴人仍執陳詞，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴
- 八、
爰不逐一論列，併此敘明
- 本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明
- 九、
判決如主文
- 據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條、第85條第1項前段，判決如主文
- 請求
法條
- 一、 事實及理由
- ㈡ 事實及理由 | 兩造不爭執事項
- 民法第92條第1項
- 民法第256條
- 民法第259條
- 民法第179條
- ㈡ 事實及理由 | 本件爭點
- ㈡ 事實及理由 | 本院之判斷
- ⒈ 事實及理由 | 本院之判斷 | 被上訴人主張系爭約款屬違約金之約定等語上訴人抗辯
- ⒉ 事實及理由 | 本院之判斷 | 被上訴人主張系爭約款屬違約金之約定等語上訴人抗辯
- 民法第252條
- 最高法院86年度台上字第1620號判決意旨參照
- 最高法院82年度台上字第2529號，94年度台上字第360號判決要旨參照
- 九、 事實及理由 | 據上論斷
- 民事訴訟法第450條
- 民事訴訟法第449條第1項
- 民事訴訟法第79條
- 民事訴訟法第85條第1項前段