租佃爭議|
系爭土地|
系爭租約|
主文
- 事實及理由
- 一、
被上訴人起訴主張
- 坐落屏東縣○○鄉○○段000地號土地（下稱系爭土地）原O林O興所有，被上訴人於100年6月22日繼承系爭土地為所有權人
- 系爭土地前於林O興為所有權人時，即與上訴人甲OO及原審共同被告彭富麟、彭O雄（按：
- 後二人經原審判決後未上訴而確定）分別訂有耕地三七五租約（下稱系爭租約），約定種植之作物為：
- 谷，上訴人承租範圍為如原審判決附圖（下稱：
- 附圖）A⑴部分總面積3,737.42平方公尺土地，詎上訴人至遲自100年間起，即於附圖所示A部分建造房O供平日居住使用，有未自任耕作情形，上訴人自得依三七五減租條例第16條及民法第767條第1項規定，向上訴人請求返還土地，並拆除地上建物
- 聲明：
- 上訴人應O坐落系爭土地上，如附圖編號A部分所示面積229.77平方公尺建物拆除，並將如附圖編號581、581⑶、581⑷、581⑹面積合計3,737.42平方公尺土地返還被上訴人（按：
- 未繫屬本院部分，不予贅載）
- 二、
上訴人則以
- 上訴人先人早自民國38年間起即已向O上訴人先輩承租系爭土地，並於其上搭建A建物，被上訴人之先人未曾就搭建建物所為表示反對，上訴人就A建物雖不否認有部分範圍建物係供居住使用，惟其餘範圍之建物，現係堆放農O及採收後之香蕉等作物，仍供作農業用途
- 且於A建物建造之初，上訴人原O為所建房屋係坐落系爭土地北側之394地號土地上，迨經本件測量後方知建物係坐落在系爭土地上，上訴人甲OO並非有意建造A建物在系爭土地上
- O且承租範圍大部分面積仍供作種植香蕉、蓮霧等作物之用，與三七五減租條例意旨並無違反等語，資為抗辯
- 三、
被上訴人則請求，駁回上訴
- 原審判命上訴人應O坐落系爭地上之如附圖A所示面積229.77平方公尺建物拆除，將附圖編號581⑶、581⑷、581⑹面積合計3737.42平方公尺土地返還被上訴人，並為附條件之准、免假執行宣告
- 上訴人不服，上訴請求廢棄上該判決，駁回被上訴人在第一審之訴及假執行聲請
- 被上訴人則請求：
- 駁回上訴
- 四、
不爭執事項：
- 五、
本院判斷
- ㈠
且實際供作居住使用之房O
- 上訴人對附圖所示A建物於100年6月22日被上訴人繼承取得系爭土地以前，即已由其建造而存在、使用，並無爭執（原審卷第113頁、361頁）
- 該A建物確實坐落在上訴人所承租之系爭耕地範圍內，A建物乃一層樓磚造平房，一部分由上訴人作為農O及作物堆放使用，一部分作為日常起居使用（本院卷第101頁、第211頁、第305至309頁），經原審法院勘驗屬實（原審卷第299頁勘驗筆錄），並為上訴人所不爭執之事實，即上訴人確有在承租之系爭耕地內，建造非僅供置放農O用，且實際供作居住使用之房O
- ㈡
該耕地租約即屬未自任耕作而無效
- 按承租人應O任耕作，並不得將耕地全地或一部轉租於他人
- 承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項定有明文
- 所謂不自任耕作，係指承租人有擅自變更用途，未將承租土地供耕作使用，或建築房屋居住，或轉租、將承租土地借與他人使用、與他人交換耕作等不合耕地租佃目的之行為
- 耕地承租人就承租耕地之一部不自任耕作，其全部租約均歸於無效
- 又所謂原訂租約無效，係指承租人違反前揭所定不自任耕作或轉租之限制時，原訂租約無待於終止，當然向O失其效力，租賃關係因而歸於消滅
- 上訴人建造A建物，供日常起居住家使用，依上揭規定及說明，該耕地租約即屬未自任耕作而無效
- ㈢
上訴人在原審雖以
- 其以為建物係蓋O所承租耕地北面之水利地上云云為辯
- 惟A建物係坐落在承耕之系爭581地號土地上，業經原審法院囑託屏東縣地政事務所勘測明確
- 其既係耕地承租人，享三七五減租條例優於一般土地承租人之保障，就承租範圍之耕地本應善盡管理義務，無由藉詞卸責，所辯自非可採
- 其上訴本院後，復以：
- 系爭耕地係早年上訴人父親向O上訴人之父林O興承租而來，已屆經數十年，因當年子女眾多，無處居住，在徵得林O興同意就搭建物房屋，以供居住及放置農O、肥料，嗣由上訴人繼承
- 上訴人後來於100年間繼承為土地所有人後，上訴人亦皆有按期繳稅，且在其餘土地上種植香蕉、蓮霧等作物，不能認為租約無效云云
- 惟上訴人先前係主張於建造A建物時，係以為是蓋O承租耕地北邊之水利土地，不知是蓋O系爭承租之耕地上，已如前述，然其若本意不是要蓋屋在系爭耕地上，並無庸徵詢出租人同意與否，則其又何需徵得出租人林O興同意？足徵所辯矛盾，已非可取
- 微論所辯有徵得林O興同意乙情，未據其舉證以實其說，不能採信，況按耕地三七五減租條例第16條第2項規定承租人違反自任耕作規定時，原訂租約無效，該所謂無效，係當然無效，並不待當事人主張，即當然向O失其效力，故系爭耕地租約無效後，除兩造有另行成O租賃關係之合意外，不因出租人明知承租人使用未自任耕作土地而仍繼續收租
- 或於原訂租期屆滿後換訂租約，即使原已無效之租約恢復其效力（最高法院97年度台上字第2257號判決參照），是而，上訴人辯稱縱使有租約無效之情，惟林O興於承租人建屋後，有繼續收取租金情形，可認雙方間仍有上揭耕地租賃關係存在云云，並非可取
- ㈣
係經林O興同意云云，並不足採
- 上訴人又主張其父親於民國70年間徵得林O興同意興建上該房屋，提出110年8月12日臺灣電力公司屏東區營業處函文為證（本院卷第73頁），並謂系爭租約於98年5月31日期間滿，當時之出租人林O興未申請收回，而由屏東縣麟洛鄉核定上訴人自98年6月1日起至104年5月31日止續訂6年租約，林O興及被上訴人均持續收取租金，足認興建A建物有經同意云云
- 惟查，據上訴人提出之上開臺電公司書函，其內容記載該用電地止為屏東縣○○鄉○○段000地號，係於70年4月1日裝錶供電，該址為非供人居住場所用電，用電用途為（果園）」，核該內容，並不能作為出租人有同意承租人在耕地建屋之任何證明
- 而承租人有違反租約不自任耕作，耕地租約即屬無效，並不因出租人繼續收租而得認為同意上訴人使用耕地，或於租約租期屆滿後鄉公所逕行核定續訂租約，而使原已無效之租約恢復效力
- 且被上訴人於100年繼承系爭耕地後，有即處理與上訴人間租約爭議事宜，於101年間申請測量土地向麟洛鄉公所申請租佃爭議調解、調處（本院第117、119頁、129至137頁），至於被上訴人雖有收取上訴人使用土地之對價，惟上訴人既持續使用該耕地，則被上訴人收取之，並不表示另有與上訴人成O租賃關係之合意
- 是而上訴人執上情主張上訴人或其先人在系爭耕地上建屋供居住，係經林O興同意云云，並不足採
- 六、
判決如主文 |無理由駁回
- 本件耕地之承租人，在系爭耕地上建屋居住，屬耕地三七五減租條例第1項所指之不自任耕作
- 承租人此項不自任耕作之情形，縱僅存在於所承租耕地之一部，不論其面積多寡，全部租約均屬無效
- 兩造租約既為無效，則上訴人占用系爭耕地即無正當之權源，被上訴人請求上訴人將地上如附圖所示A部分面積229.77平方公尺建物拆除，並將附圖所示編號581、581⑶、581⑷、581⑹面積合計3737.42平方公尺土地返還被上訴人，於法有據，應予准許
- 原審命上訴人拆屋還地，核無違誤
- 上訴論旨猶執詞指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回其上訴，爰判決如主文
- 請求
法條
- 一、 事實及理由
- ㈡ 事實及理由 | 本院判斷
- 耕地三七五減租條例第16條第1項
- 耕地三七五減租條例第16條第2項
- ㈢ 事實及理由 | 本院判斷
- 耕地三七五減租條例第16條第2項
- 最高法院97年度台上字第2257號判決參照