請求給付買賣價金|
系爭契約約定及民法第367條規定|
系爭契約|
系爭房屋|
系爭函文|
系爭違約金約定|
主文
- 理 由
- 本件被上訴人主張：
- 兩造於民國108年10月20日簽立買賣契約（下稱系爭契約），上訴人以新臺幣（下同）795萬元向伊O買門牌號碼新北市○○區○○路000巷00號3樓房屋（下稱系爭房屋），及其坐落基地即同區○○段000號土地應有部分4分之1（與系爭房屋合稱系爭房地），並約定至遲於108年12月2日前完成系爭房地點交，上訴人如有違約，應按應繳價款萬分之2按日計付違約金
- 詎上訴人無故通知取消原訂交屋手續，並拒絕給付第3期完稅款315萬元及第4期尾款400萬元等情
- 爰依系爭契約約定及民法第367條規定，求為命上訴人給付715萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即108年12月11日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並自108年12月3日起至清償日止，按日給付違約金1,430元之判決
- 上訴人則以：
- 新北市政府工務局（下稱工務局）於兩造約定之交屋日前已通知被上訴人須拆除系爭房屋室內違建，依系爭契約第1條第4項約定，應鑑定拆除後減少之價額，據以減少價金
- 伊無從於獲得鑑定結果前確認應O付之價金數額，且被上訴人請求之違約金亦屬過高O語，資為抗辯
- 原審廢棄第一審所為被上訴人敗訴之判決，改判命上訴人如數給付，係以：
- 兩造於108年10月20日簽立系爭契約，上訴人以795萬元向被上訴人購買系爭房地，除簽約時已給付之簽約款80萬元外，上訴人應依系爭契約第3條第2項約定，於稅單核發後5日內給付第3期完稅款315萬元，及於向O融機構辦畢貸款後給付第4期尾款400萬元
- 又依系爭契約第7條第7項、第8項之約定，應O產權移轉登記完畢，辦妥相關之他項權利登記或塗銷等作業無誤後，5日內辦理點交，至遲不得逾108年12月2日完成等情，為兩造所不爭，且有系爭契約可稽，堪信屬實
- 被上訴人依系爭契約約定及民法第367條規定，請求上訴人給付買賣價金餘款715萬，上訴人雖以前揭情詞置辯，惟按買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責，民法第355條第1項分別定有明文
- 查被上訴人於系爭契約附件「建物目前管理與使用情況」表第30點「是否有違建或禁建情事」欄位係勾O「是」，類型「陽O外移」，並註記「買方應充分認知，違建將來有被拆除或其他危險之虞O，系爭契約第1條第4項則記明「本買賣標的之建物有增建部分：
- 陽O、隔局變更」，及約定：
- 「買方明確了解該增建部分屬違章建築，恐有被拆除之虞，雙方同意在簽約後至交屋前被通知須拆除或被拆除者，依估價師就拆除部分之鑑價結果減少價金，鑑價費雙方各負擔一半
- 如交屋後始拆除者，則由買方自行承擔風險不得向賣方求償，但賣方在交屋前已收到相關單位之查O、拆除通知而未告知者，賣方應依鑑價結果減少價金、負擔鑑價費及損害賠償之責」，上訴人並自承知悉陽O外推及室內隔局變更，因預慮增建被拆而為上開約定
- 是上訴人於系爭契約成立時已知系爭房屋違建瑕疵，被上訴人自不負瑕疵擔保責任
- 次查，兩造原約定於108年12月2日點交系爭房地，上訴人雖以被上訴人於108年11月8日收受工務局通知拆除之函文（下稱系爭函文）為由，要求取消原訂交屋手續
- 惟系爭函文僅係通知被上訴人於同年12月3日下午2時30分至現場配合勘查，並非系爭契約第1條第4項所定「被通知須拆除或被拆除」，且當日現場會勘後，工務局亦僅通知被上訴人於次年2月15日前恢復原狀或完成補辦手續即可
- 被上訴人業已補辦室內裝修許可，經工務局建照科於109年2月24日備查，嗣並展延竣工期限6個月至110年2月18日
- 建築師張啟明並證稱系爭房屋係舊違建，按既有違建處理程序不用拆除，補辦手續即可解決等語
- 參以系爭房屋違建迄未拆除，足認約定點交期日前並無系爭契約第1條第4項但書所定情事，上訴人辯稱應適用該約定並委託估價師鑑價，未獲鑑價結果前無從確認價金云云，自無可採
- 被上訴人依系爭契約約定及民法第367條規定，請求上訴人給付第3期完稅款315萬元及第4期交屋尾款400萬元，共計715萬元本息，核屬有據
- 次按違約金是否相當，須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準
- 違約金約定，為契約自由、私法自治原則之體現，締約雙方既已盱衡自己履約意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平O地位自主決定，除經債務人舉證約定之違約金額過高O顯失公平，法院依法審酌後核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人應O受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨
- 系爭契約第8條第2項約定：
- 「買方如違反本契約應履行之各項義務時，每逾1日，買方應按該期價款萬分之2計算違約金予賣方」（下稱系爭違約金約定）
- 兩造不爭執系爭違約金約定係損害賠償總額預定性質，被上訴人以上訴人遲延給付價金且可歸責，請求上訴人給付違約金，洵屬有據
- 系爭違約金約定係按剩餘價款按日以萬分之2計算，相當於年利率7.3%，以上訴人未繳餘額715萬元計算，每日為1,430元，計至事實審言詞辯論終結時止總額為54萬1,970元，僅為買賣總價6.8%，難認過高，上訴人辯稱應予酌減云云，要無足取
- 從而，被上訴人依系爭契約約定及民法第367條規定，請求上訴人給付715萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即108年12月11日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並自108年12月3日起至清償日止，按日給付違約金1,430元，洵屬有據等詞，為其判斷之基礎
- 按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任
- 民法第229條第2項前段定有明文
- 所謂無確定期限，指未定期限及雖定有期限而其屆至之時O不確定二種情形，前者稱不定期債務，後者稱不確定期限之債務
- 系爭契約第3條第2項約定，上訴人應O「稅單核發」後5日內給付第3期完稅款315萬元，及於「向O融機構辦畢貸款」後給付第4期尾款400萬元，係以上開屆至時O不確定之事實發生，為第3、4期款給付之不確定期限
- 果爾，上訴人應O「稅單核發」後5日，及「向O融機構辦畢貸款」等事實發生，並受被上訴人催告而未給付，始負遲延責任
- 原審未調查審認前開不確定期限是否屆至，及被上訴人於約定點交期日前有無向上訴人為催告，遽以上訴人拒絕於108年12月2日受領系爭房屋點交，逕認上訴人應O付被上訴人第3、4期款合計715萬元，並自108年12月11日起加付法定遲延利息，不無可議
- 次按違約金，有屬於懲罰之性質者，有屬於損害賠償約定之性質者，如為懲罰之性質，於債務人不履行債務時，債權人除請求違約金外，固得依民法第233條規定，請求給付遲延利息及賠償其他之損害，如為損害賠償約定之性質，則應認為就因遲延所生之損害，業已依契約預定其賠償額，不得更請求遲延利息
- 系爭違約金為損害賠償預定性質，乃為原審所認定，則被上訴人自不得於違約金外，更請求遲延利息
- 原審見未及此，於違約金外，復命上訴人就價金715萬元，給付自108年12月11日起之法定遲延利息，亦有未合
- 上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由
- 據上論結
- ，本件上訴為有理由
- 依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文
- 請求
- 請求給付買賣價金
- 系爭契約約定及民法第367條規定
法條
- 理 由 理由
- 民法第367條
- 民法第1條第4項
- 民法第3條第2項
- 民法第7條第7項
- 民法第7條第8項
- 民法第367條
- 民法第367條第1項
- 民法第355條第1項
- 民法第1條第4項
- 民法第1條第4項
- 民法第1條第4項
- 民法第367條
- 民法第8條第2項
- 民法第367條
- 民法第229條第2項前段
- 民法第3條第2項
- 民法第233條
- 據上論結 據上論斷
- 民事訴訟法第477條第1項
- 民事訴訟法第478條第2項