拆屋還地等|
所有物返還請求權之法律關係|
民法第442條、第227條之2第1項規定|
民法第767條第1項前段、中段之規定|
民法第442條及民法第227之2條第1項之規定|
民法第767條規定|
民法第767條所有物返還請求|
民法第767條第1項前段、中段之規定|
民法第442條之規定|
民法第767條第1項前段、中段之規定|
民法第442條之規定|
系爭土地|
系爭房屋|
- 被告甲OO就門牌號碼新北市○○區○○○路○○○號建物占用坐落第一項土地，自民國一一０年二月二十五日起至上開建物得使用期限內或滅失之日止，按年分別給付原告丁OO、戊OO租金各新臺幣陸萬壹仟伍佰參拾柒元
主文
- 一、被告甲OO承租原告所有坐落新北市○○區○○段○○○地號土地，其租金自民國一一０年二月二十五日起，調整為每年新臺幣壹拾貳萬參仟零柒拾肆元
- 二、被告甲OO就門牌號碼新北市○○區○○○路○○○號建物占用坐落第一項土地，自民國一一０年二月二十五日起至上開建物得使用期限內或滅失之日止，按年分別給付原告丁OO、戊OO租金各新臺幣陸萬壹仟伍佰參拾柒元
- 三、原告其餘之訴駁回
- 四、訴訟費用由被告負擔三分之一，餘由原告負擔
- 五、原告假執行之聲請駁回
- 事實及理由
- 壹、
程序事項：
- 一、
非本件審理範圍
- 按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部
- 但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意
- 訴之撤回應以書狀為之
- 但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之
- 民事訴訟法第262條第1、2項定有明文
- 本件原告就被告高秋雪原依所有物返還請求權之法律關係起訴請求，嗣於本院民國（下同）110年2月24日言詞辯論期日以書狀撤回就被告高秋雪無權占有所有物返還請求權法律關係之訴，被告訴訟代理人當庭表示同意，就此部分已生撤回效力，非本件審理範圍
- 二、
原告之變更及追加應予准許
- 按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴
- 但請求之基礎事實同一、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限
- 民事訴訟法第255條第1項第2、7款亦有明定
- 本件原告起訴後被告抗辯土地上房屋對於原告有租賃關係存在，並於本院109年12月4日現場履勘及被告提出房屋租賃契約書後始知房屋承租占有關係，故於本院110年2月24日言詞辯論期日追加乙OO為被告，並追加備位之訴請求依民法第442條、第227條之2第1項規定調整土地租金數額及自110年2月25日起至建物得使用期限內或滅失之日止，按年如數給付租金，原告以其所有土地上有被告甲OO之房屋無權占有而提起原訴，經被告抗辯係有租賃關係而有權占有，原告復依被告之抗辯繼之提起調整及給付租金備位之訴，其主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上，可認具有同一或關連性，就原請求及抗辯之訴訟證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內，具有一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後請求在同一程序加以解決，進而為統一解決紛爭，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，原告之變更及追加應予准許
- 貳、
實體事項：
- 一、
原告主張：
- ㈠
系爭房屋無權占有原告所有系爭土地如附圖斜線範圍所示
- 原告為坐落新北市○○區○○段000地號土地（以下簡稱系爭土地）之所有權人，被告甲OO則為系爭土地上門牌號碼新北市○○區○○○路00號未辦保存登記建物（以下簡稱系爭房屋）之事實上處分權人，並出租予被告乙OO占有使用，系爭房屋無權占有原告所有系爭土地如附圖斜線範圍所示
- ㈡
足證被告甲OO與原告間就系爭房屋成立租賃契約
- 被告甲OO事實上處分之系爭房屋原係訴外人詹O（即原告丁OO之父、原告戊OO之祖O）於40年間出資興建，詎詹O之長子即訴外人詹O生未經詹O之同意，即擅自以自己名義將系爭房屋出售予被告甲OO，而詹O及其他子女皆以為詹O生僅係出租房屋予被告，參諸被告甲OO亦有按時給付房租，故詹O及其他子女皆不知系爭房屋已遭詹O生無權處分出售予被告，迄至108年間，原告請求被告返還房屋，被告提出建物杜賣證書時，原告始知上情
- 參諸被告所提收據，其中67年2月4日之收據亦明確記載「茲收到王炳輝先生坐落于中正一路91號陸拾陸年度地價稅計台幣陸仟陸佰壹拾伍圓整」，若真如被告主張係承租土地，依交易常態，應於收據記載土地之標示，而非記載系爭房屋之門牌號碼，足證被告甲OO與原告間就系爭房屋成立租賃契約
- ㈢
且期限應至系爭房屋不堪使用時為止
- 若鈞院有不同認定，縱認被告甲OO與原告間系爭土地有租賃關係存在，依最高法院之見解，土地之租賃契約，不論係租地後自建房屋，或承受前手之房屋後始租用該基地，均係以承租人使用其房屋為目的，非有相當之期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約之目的探求當事人之真意，亦應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限（最高法院95年度台上字第388號判決意旨參照）
- 準此，本件被告甲OO經由O故訴外人詹O生取得系爭房屋事實上處分權之事實，既業經另案109年度訴字第637號確定判決所認定，是依上開最高法院之見解，被告甲OO與原告應O系爭土地成立租地建屋契約，且期限應至系爭房屋不堪使用時為止
- ㈣
請求酌定兩造就系爭土地之租賃關係之存續期間
- 系爭房屋係於46年7月8日由訴外人詹O生出售予被告甲OO（另案確定判決所認定之事實），且依新北市政府稅捐稽徵處三鶯分處回函檢附之系爭房屋稅及紀錄表，其上亦記載「構造別：
- C」（註：
- 加強磚造）、「經歷年數：
- 66」，可證系爭房屋之屋齡至少超過60年有餘
- 復參諸新北市房屋構造別代號暨折舊率對照表上關於新北市加強磚造之耐用年限為52年，可證系爭房屋早遠超越其耐用年限
- 又系爭房屋之2樓屋頂，目前係以金屬骨架汰換原先之木質梁柱，再以鐵皮取代磚瓦而充當屋頂，顯非屋齡近70年老屋應有之材質（主要樑柱、磚瓦屋頂）、結構
- 準此，系爭房屋之結構顯然已有所變更，應非僅就系爭房屋之原O型態為必要之修O，且整修之材料外觀極新，應屬近期才加以整修，更可證系爭房屋之結構、安全已因使用年限屆滿而至不堪使用，從而系爭「新」房屋，就房屋使用系爭土地之租賃關係，已因舊房屋不存而失其存在，對於原告所有系爭土地即無權占有，故爰依民法第767條第1項前段、中段之規定，請求如先位聲明第1、2項所示
- 另函請新北市建築師公會對系爭房屋進行鑑定，鑑定系爭房屋是否已屬不堪使用，或剩餘之使用期限，原告並得主張類推適用民法第833條之1規定，請求酌定兩造就系爭土地之租賃關係之存續期間
- ㈤
如先位聲明第3項所示
- 按無權占用他人土地者，獲有相當於租金之不當得利，應賠償相當於租金之不當得利予土地共有人，此亦為一般社會通念
- 而「依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念」，此有最高法院61年台上字第1695號民事判例闡釋在案
- 又「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限
- 」土地法第97條亦定有明文可稽
- 系爭土地係鄰近鶯歌火車站，交通可謂非常便利，且附近生活機能方便，鄰近知名觀光景點鶯歌老街，實為鶯歌市區難得之地段，自應認以年息10%計算相當於租金之不當得利應屬合理，故依民法第179條規定不當得利之法律關係請求被告甲OO應分別給付原告丁OO、戊OO新臺幣（下同）366,892元及自起訴狀繕本送達翌日起，按年息5%計算之利息
- 並自起訴狀繕本送達翌日起至履行完成拆屋返還土地之日止，分別按月給付原告丁OO、戊OO6,173元及自各期應給付日之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，如先位聲明第3項所示
- ㈥
對於原告顯失公平
- 若鈞院認定原告與被告甲OO間就系爭土地有租賃關係存在，以系爭土地坐落於新北市鶯歌區中正一路之商業區，周O商家林立，有藥局、銀O、筒仔米糕店、棉被舖、理髮店、彩券行、燦坤3C、照相館、嬰兒用品店、7-11超商、牙醫診所、手搖飲料店等
- 附近更有知名之阿婆壽司、鶯歌林滷味、勇伯垃圾麵等排隊名店近在咫尺，亦有全聯福利中心、第一銀行、華南銀行、鶯歌老街等，足見系爭土地之周O商業交易繁榮熱絡，且生活機能十分完善
- 系爭土地鄰近新北市鶯歌區中正一路與建國路口（距離約100公尺），左轉建國路步行不久即抵達鶯歌火車站，交通非常便利
- 再依被告甲OO所提與被告許菀珊之租賃契約書所示，系爭房屋租金為每月2萬元承租1樓店面，故被告甲OO出租系爭房屋之年租金收入為24萬元，然其每年繳交給原告2人之年租金合計僅為新臺幣6萬元，亦即被告甲OO僅以每月新臺幣5千元承租系爭土地
- 另系爭土地（重測前為鶯歌段鶯歌小段102-22地號）於65年時之公O現值為每平方公尺2,133元，110年之公O現值為每平方公尺115,918元，公O現值漲幅近54倍，足見系爭土地之價值確有提升，惟被告甲OO繳交之租金，40年來卻無太大變動，108年繳交之年租金僅6萬元，遠低於其利用系爭土地之收益，若系爭土地仍以此顯低於市場行情之租金繼續出租，對於原告顯失公平
- ㈦
如備位聲明所示
- 參酌系爭土地所在位置及利用等現況綜合觀之，系爭土地交通便利，居住生活機能完整，商業活動繁榮，與原告、被告甲OO締約當時之情形（至少於67年或更早）已有變更，系爭土地價值自67年迄今，顯著增長，且顯非訂約當時所得預見，若仍以此顯低於市場行情之租金繼續出租，對原告顯失公平
- 本件原告依民法第442條及民法第227之2條第1項之規定，訴請鈞院擇一為有利於原告調整系爭土地租金之判決，准租金自110年2月25日起，調整為每年租金384,846元，及被告甲OO就系爭房屋占用系爭土地，自110年2月25日起至系爭房屋得使用期限內或滅失之日止，按年分別給付原告2人192,423元，如備位聲明所示
- ㈧
訴之聲明：
- ⒈
先位聲明：
- ⒉
備位聲明：
- ①
調整為每年384,846元
- 被告甲OO承租原告所有坐落新北市○○區○○段000地號土地，其租金自民國110年2月25日起，調整為每年384,846元
- ②
戊OO租金192,423元
- 被告甲OO就門牌號碼新北市○○區○○○路00號建物占用坐落第1項土地，自民國110年2月25日起至上開建物得使用期限內或滅失之日止，按年分別給付原告丁OO、戊OO租金192,423元
- 二、
被告抗辯如下：
- ㈠
更無權向被告請求返還相當於租金之不當得利
- 被告甲OO為系爭房屋之事實上處分權人，業經鈞院109年度訴字第637號確定判決所是認，被告系爭房屋雖坐落於原告系爭土地上，然被告長期按時給付租金，被告並非無權占有系爭土地，伊將系爭房屋出租予被告乙OO占有使用，亦屬有權占有，原告依民法第767條規定請求被告遷出並拆除房屋，顯屬無由
- 又被告並非無權占有，並按時給付原告土地租金，原告及其家屬亦已簽收，原告無權再請求被告給付租金，更無權向被告請求返還相當於租金之不當得利
- ㈡
及給付原告不當得利，應屬無據
- 系爭房屋雖歷經65年，原告所提出之新北市房屋構造別代號暨折舊率對照表中之耐用年數，僅為計算折舊率之參考，並不足以作為與本案有關之參考
- 又原告未就系爭房屋之結構已有變更舉證
- 縱認系爭房屋有所變更，然系爭房屋之事實上處分權人為被告甲OO，被告亦有權利針對房屋進行修O，況依最高法院實務見解，不定期限之租賃，除非有土地法第103條第2款到5款之情形，否則原告不能以土地上建物已不堪使用或已滅失為由，主張收回土地
- 本件原告所有系爭土地與被告甲OO系爭房屋應存在不定期租賃關係，亦無土地法第103條第2款至5款之事由，故原告並不得主張將土地收回，原告主張被告無權占有請求遷讓並拆除系爭房屋返還土地，及給付原告不當得利，應屬無據
- ㈢
系爭土地之租金應以土地法第97條之規定計算之
- 本件原告與被告甲OO間係租賃「土地」，而非租賃「房屋」，原告為何O以鶯歌區其他「房屋」之租金來計算本件「土地」之租金？此部分未據原告說明，故原告所請求之土地租金並不合理，且顯屬過高，系爭土地之租金應以土地法第97條之規定計算之
- ㈣
否則原告不能以土地上的建物已不堪使用或已滅失為由，主張收回土地
- 被告甲OO與原告間就系爭土地之租賃關係，並非僅能如原告所述，其期限僅至建物得使用期限內或滅失之日止，最高法院之見解，不定期限之租賃，除非有土地法第103條第2款到5款之情形，否則原告不能以土地上的建物已不堪使用或已滅失為由，主張收回土地
- ㈤
此兩封信件乃被告於110年1月16日寄出
- 被告甲OO就系爭房屋有事實上處分權，業已經鈞院109年度訴字第637號確定判決認定在案，並與原告所有系爭土地間成立土地租賃關係，並未約定租賃期限
- 系爭土地之租金於65年時為5,292元、67年時為6,615元、68年時為6,696元、72年時為9,936元、89年時為50,000元、104年起迄今為一年60,000元，給付租金時間為每年1月或4月份
- 被告甲OO於109年1月14日寄出存證信函及各3萬元之匯票予原告2人，原告戊OO於109年1月15日收受，原告丁OO於109年1月16日收受
- 另被告於鈞院110年2月24日言詞辯論期日當庭提出給原告2人之110年土地租金，然原告訴訟代理人不願簽收，被告於此附上信封之正反面，此兩封信件乃被告於110年1月16日寄出
- ㈥
答辯聲明：
- 三、
兩造不爭執事項：
- 四、
兩造爭執事項：
- ㈠
並請求被告甲OO給付原告不當得利，有無理由
- 被告甲OO有事實上處分權之系爭房屋占用原告所有系爭土地是否有租賃契約關係存在？原告請求被告乙OO自系爭房屋1樓遷出，及被告甲OO應將系爭房屋1、2樓拆除騰空，將土地返還予原告，並請求被告甲OO給付原告不當得利，有無理由？
- ㈡
按年分別給付原告2人各192,423元，有無理由
- 若被告有事實上處分權之系爭房屋與原告所有系爭土地有租賃關係存在，原告請求被告甲OO承租原告所有系爭土地之租金，自110年2月25日起，調整為每年384,846元，並自110年2月25日起至系爭房屋得使用期限內或滅失之日止，按年分別給付原告2人各192,423元，有無理由？
- 五、
本院得心證之理由：
- ㈠
本院斟酌認定如下
- 按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文
- 以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，上訴人對被上訴人就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，被上訴人於上訴人無權占有之事實，無舉證責任
- 上訴人應O其取得占有，係有正當權源之事實證明之
- 如不能證明，則應認被上訴人之請求為有理由，最高法院72年台上字第1552號判決意旨可資參照
- 查本件原告所有系爭土地上有被告甲OO有事實上處分權如附圖斜線範圍1、2樓所示系爭房屋坐落其上，原告依民法第767條所有物返還請求權之法律關係，請求被告被告乙OO自系爭房屋1樓遷出，及被告甲OO應將系爭房屋1、2樓拆除騰空，將土地返還予原告，揆諸上開說明，被告等即應O取得占有，係有正當權源之事實負舉證責任
- 本件兩造爭執要點即為被告甲OO之系爭房屋占用原告所有系爭土地是否有正當法律權源？本院斟酌認定如下：
- ⒈
被告甲OO抗辯就系爭房屋與原告所有系爭土地間有租賃關係存在，堪信為真
- 被告甲OO抗辯伊於46年7月8日以當時1萬7千元之價格，向原告丁OO之兄即訴外人詹O生購買系爭房屋，並簽立「建物杜賣證書」後，長期按時給付地主租金，成立不定期租賃契約關係，自104年起迄今每年租金6萬元，109年1月14日寄出存證信函及各3萬元之匯票予原告2人之事實，業據其提出原告不爭執其形式上真正之收據、存證信函、回執及面額3萬元、受款人為原告2人之支票影本為證（詳本院卷第91頁至97頁、第221頁至225頁），原告雖稱當時以為是出租系爭房屋，租賃契約標的為系爭房屋，而非系爭土地云云，惟系爭房屋既係被告甲OO於46年7月8日向訴外人詹O生購買而取得事實上處分權，自無再向原告承租系爭房屋之理，原告雖另主張系爭房屋為訴外人詹O於40年間出資興建，詎其子詹O生未經詹O之同意，擅以自己名義將系爭房屋出售予被告甲OO，以為詹O生僅出租房屋予被告云云，但未提出任何證據以實其說，難認可採
- 況依被告所提原告簽收租金之收據，大都記載係代墊歷年地價稅，若出租標的物為房屋者，自應為原告代墊房屋稅，而非地價稅，顯見兩造間確係以被告甲OO為原告代墊地價稅之條件，充作系爭房屋承租系爭土地之租金對價甚明，被告甲OO抗辯就系爭房屋與原告所有系爭土地間有租賃關係存在，堪信為真
- ⒉
被告甲OO將系爭房屋1樓出租予被告乙OO，亦有權占有
- 按土地與房屋為各別之不動產，各具相當之使用及經濟價值等各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即房屋之存在及使用房屋必須使用該房屋之地基，而不容輕易變動，此為房屋基地之使用權恆定原則，為房屋與其基地使用關係之基本法理，而為近代民法權利社會化、物權相對化、債權物權化發展趨勢之所在，是早於48年間，我國最高法院即以48年台上字第1457號判例揭「土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地
- 」之意旨，嗣民法於88年間修正，復基此而新增第425條之1規定：
- 「土地及土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相O之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係
- 其期限不受第449條第1項規定之限制」予以明文化，而確定上開債權物權化之大原則
- 又按法律無規定者，相類事實得比附援引，類推適用相類之法理，此為民法第1條之基本精神
- 揆之上開判例及民法新增第425條之1規定之法旨，乃基於房屋及基地之使用權關係恆定暨房屋既得使用權保護原則之考量，而肯認基地使用權不因基地物權之嗣後變動而受影響之法則，是房屋所有權人對土地所有人原O取得基地利用權，嗣將土地或房屋出賣致房地異主時，雖與上開判例或民法新增之規定所稱之「土地及房屋同屬一人」情形未盡相同，惟與上揭基本法則相類，自可類推適用之，並據最高法院以91年台上字第1919號，92年台上字第1984號、93年度台上字第1328號判決要旨闡釋甚詳在案，可資遵循
- 是房屋所有權人對房屋基地原O合法取得利用權者，雖其後基地物權發生變動，於房屋仍可使用之年限內，因受讓而取得土地所有權者，當不得任意終止其使用關係，乃當然之結論，至該土地權利人得依租賃之法律關係請求房屋權利人給付租金，要屬另一問題（最高法院93年度台上字第1328號判決要旨參照）
- 原告於本院110年8月4日言詞辯論時主張詹O同意詹O生的房屋在系爭土地上，所以一開始是一個借用關係，後來詹O過世之後，原告與詹O生分割遺產，而由原告2人取得系爭土地等語（詳本院卷第357頁），足證訴外人詹O生將系爭房屋出賣予被告甲OO時，土地及房屋非同屬一人，揆諸上開說明，系爭房屋與系爭土地於房屋興建之初O已合法取得利用權，嗣將系爭房屋出賣致房地異主時，自可類推適用其基本法則，即於房屋得使用期限內或滅失前，被告甲OO受讓取得系爭房屋事實上處分權，對於原告所有系爭土地自取得合法利用權，被告甲OO之系爭房屋對於原告所有系爭土地為有權占有，被告甲OO將系爭房屋1樓出租予被告乙OO，亦有權占有
- ⒊
原告主張系爭房屋對於系爭土地之租賃關係已不存在，顯不足採
- 原告另主張系爭房屋依稅捐機關之房屋稅及紀錄表所示為加強磚造，經歷年數66年，顯見系爭房屋之屋齡至少已超過60年，依新北市房屋構造別代號暨折舊率對照表上關於新北市加強磚造之耐用年限為52年，系爭房屋應早遠超越其耐用年限
- 且系爭房屋2樓屋頂，目前係以金屬骨架汰換原先之木質梁柱，再以鐵皮取代磚瓦而充當屋頂，顯非屋齡近70年老屋應有之材質（主要樑柱、磚瓦屋頂）、結構，其結構顯然已有所變更，應非僅必要之修O，顯係近期加以整修，系爭房屋應已使用年限屆滿至不堪使用，因舊房屋不存而該租賃關係亦已失其存在，亦屬無權占有云云
- 惟查：
- 原告所提新北市房屋構造別代號暨折舊率對照表中之耐用年數，僅為計算折舊率之參考，尚不足以作為系爭房屋已滅失之證據，況本院於109年12月4日前往系爭房屋勘驗結果，被告甲OO目前將系爭房屋1樓部分出租予被告被告乙OO經營麵線店使用，並無傾毀而不堪使用之情形，且與旁作為店面之建物毗鄰緊緊相連（詳本院卷第131頁現場照片為證），難認系爭房屋已滅失，原告主張系爭房屋對於系爭土地之租賃關係已不存在，顯不足採
- ⒋
其就該部分之假執行聲請即失依附，應併駁回
- 依上，原告先位之訴依民法第767條第1項前段、中段之規定，請求被告乙OO自系爭房屋1樓遷出，及被告甲OO應將系爭房屋1、2樓拆除騰空，將土地返還予原告，並請求被告甲OO給付原告不當得利，於法無據，應予駁回
- 又原告先位之訴既經駁回，其就該部分之假執行聲請即失依附，應併駁回
- ㈡
訴請法院調整其租金
- 次按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金
- 但其租賃定有期限者，不在此限，民法第442條定有明文
- 又租賃物為不動產者，其價值如有昇漲，出租人依法本得為增租之請求，至所加租額之多寡，應以土地繁榮之程度及鄰地租金之比較等情形為標準（最高法院20年上字第283號判例參照）
- 另未定期限之基地租賃，契約當事人約定租金按基地申報地價之固定比率計算者，雖所約定之租金係隨基地申報地價之昇降而調整，惟契約成立後，如基地周O環境、工商O榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，已有變更，非當時所得預料，而租金依原O定基地申報地價之固定比率計算顯失公平者，出租人自得依民法第227條之2第1項規定，訴請法院調整其租金（最高法院93年度台上字第2446號裁判參照）
- ⒈
原告依民法第442條之規定請求調整系爭土地租金數額，於法有據
- 被告甲OO系爭房屋對於原告所有系爭土地有不定期租賃契約關係存在，自104年起每年土地租金6萬元，已如前述，本院審酌系爭土地於104年公O現值為每平方公尺105,680元，至110年公O現值調整為每平方公尺115,918元，每平方公尺公O現值已調整10,238元，換算系爭房屋占用系爭土地面積為83平方公尺計算，其差價已達849,754元
- 復經本院囑託永大不動產估價師聯合事務所就系爭土地於109年度之合理市場租金數額進行鑑定，109年度全年合理市場租金數額為114,000元，有估價報告書在卷可參
- 再審酌系爭土地對面有公車站牌，鄰近鶯歌火車站，房屋四週有藥局、銀O、牙醫診所、照相館、彩券行、阿婆壽司店、饅頭店、燦坤電器店、茶行等商店，前方與建國路交叉路口處有郵局及市場等情，有本院109年12月4日勘驗筆錄，及google地圖、現場照片5張可佐（詳本院卷第109、110、127、129頁），足證系爭土地路段之經濟繁榮，並位O於新北市鶯歌區之精華路段，系爭土地之租金僅每年6萬元，應屬過低，原告依民法第442條之規定請求調整系爭土地租金數額，於法有據
- ⒉
本院毋庸審究，併此敘明
- 租賃物為不動產者，其價值如有昇漲，出租人依法本得為增租之請求，至所加租額之多寡，應以土地繁榮之程度及鄰地租金之比較等情形為標準（最高法院20年上字第283號判例參照）
- 本院綜合審酌系爭土地確係位O新北市鶯歌區之精華地段，經濟價值甚高，認為系爭土地租金應調整至110年1月依土地申報地價8%計算為適當，亦即系爭土地調整為年租123,074元（計算式：
- O報地價每平方公尺18,535.2元×83平方公尺×0.08＝123,074元，元以下四捨五入），逾此範圍即不應准許
- 又原告於本院110年2月24日言詞辯論期日當庭提出「民事追加被告暨變更聲明狀」予被告訴訟代理人簽收，請求調整系爭土地之租金數額，是原告請求本件准予調整增加租金應自110年2月25日起至系爭房屋得使用期限內或滅失之日止，按調整後租金給付予原告，亦無不合
- 本院既依民法第442條之規定准原告調整租金，原告另依民法227條之2條第1項之規定請求部分，本院毋庸審究，併此敘明
- ⒊
亦認無調查必要，併此敘明
- 原告另主張類推適用民法第833條之1規定，請求酌定兩造間就系爭土地之租賃關係存續期間部分，惟租賃及地上權本屬不同之規定，況土地法第103條業已明定5款基地租賃契約之出租人得收回租賃基地之事由，縱認兩造間之租賃契約係以建物達不堪使用為止，然土地法業已明定規定在租地建屋之情況，除有土地法第103條所列5款之情形，出租人得收回房屋外，其餘情況出租人並不得收回，故於租地建屋之情況並未存在法律漏洞，自無類推適用之必要
- 本件若定具體存續期間，然屆時系爭房屋仍存在，尚未達不堪使用，或於存續期間屆至前已不堪使用等情形，則出租人得否依土地法第103條之規定收回系爭土地仍有疑問，蓋土地法103條已明文規範出租人得收回土地之情形，若再判定具體之存續期間屆至時系爭房屋仍未達不堪使用之情況，原告即收回系爭土地應有違反土地法第103條之情形，故本件既於土地法已有明文規範，顯無法律漏洞，原告請求類推適用民法第833之1條之規定，併聲請鑑定系爭房屋之存續期間，亦認無調查必要，併此敘明
- ㈢
依上，原告備位之訴依民法第442條之規定，訴請判決
- ①被告甲OO承租原告所有坐落系爭土地，其租金自110年2月25日起，調整為每年123,074元
- ②被告甲OO就系爭房屋占用坐落第①項土地，自110年2月25日起至上開建物得使用期限內或滅失之日止，按年分別給付原告丁OO、戊OO租金各61,537元，為有理由，應予准許
- 逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回
- 六、
有理由准許 |無理由駁回
- 綜上所述，本件原告先位之訴依民法第767條第1項前段、中段之規定，請求被告乙OO自系爭房屋1樓遷出，及被告甲OO應將系爭房屋1、2樓拆除騰空，將土地返還予原告，並依同法第179條之規定請求被告甲OO給付原告不當得利，於法無據，應予駁回
- 又原告先位之訴既經駁回，其就該部分之假執行聲請即失依附，應併駁回
- 另原告備位之訴依民法第442條之規定，請求①被告甲OO承租原告所有坐落系爭土地，其租金自110年2月25日起，調整為每年123,074元
- ②被告甲OO就系爭房屋占用坐落第①項土地，自110年2月25日起至上開建物得使用期限內或滅失之日止，按年分別給付原告丁OO、戊OO租金各61,537元，為有理由，應予准許
- 逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回
- 七、
不再一一論述，併予敘明
- 本件事證已臻明確，兩造所為之其他主張、陳述並所提之證據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，不再一一論述，併予敘明
- 八、
訴訟費用
- 訴訟費用負擔之依據：
- 民事訴訟法第79條、第85條第1項前段
- 請求
- 拆屋還地等
- 所有物返還請求權之法律關係
- 民法第442條、第227條之2第1項規定
- 民法第767條第1項前段、中段之規定
- 民法第442條及民法第227之2條第1項之規定
- 民法第767條規定
- 民法第767條所有物返還請求
- 民法第767條第1項前段、中段之規定
- 民法第442條之規定
- 民法第767條第1項前段、中段之規定
- 民法第442條之規定
- 被告甲OO就門牌號碼新北市○○區○○○路○○○號建物占用坐落第一項土地，自民國一一０年二月二十五日起至上開建物得使用期限內或滅失之日止，按年分別給付原告丁OO、戊OO租金各新臺幣陸萬壹仟伍佰參拾柒元
法條
- 一、 事實及理由 | 程序事項
- 二、 事實及理由 | 程序事項
- 民事訴訟法第255條第1項
- 民法第442條
- 民法第227條之2第1項
- ㈢ 事實及理由 | 實體事項 | 原告主張
- ㈣ 事實及理由 | 實體事項 | 原告主張
- ㈤ 事實及理由 | 實體事項 | 原告主張
- 土地法第97條
- 民法第179條
- 民法第179條第3項
- 最高法院61年台上字第1695號民事判例
- ㈦ 事實及理由 | 實體事項 | 原告主張
- ㈠ 事實及理由 | 實體事項 | 被告抗辯如下
- ㈡ 事實及理由 | 實體事項 | 被告抗辯如下
- ㈢ 事實及理由 | 實體事項 | 被告抗辯如下
- ㈣ 事實及理由 | 實體事項 | 被告抗辯如下
- ㈠ 事實及理由 | 實體事項 | 本院得心證之理由
- 民法第767條第1項前段
- 民法第767條
- 最高法院72年台上字第1552號判決意旨可資參照
- ⒉ 事實及理由 | 實體事項 | 本院得心證之理由
- A第425條之1
- A第449條第1項
- 民法第1條
- 民法第425條之1
- 最高法院即以48年台上字第1457號判例
- 最高法院93年度台上字第1328號判決要旨參照
- ⒋ 事實及理由 | 實體事項 | 本院得心證之理由 | 原告另主張
- ㈡ 事實及理由 | 實體事項 | 本院得心證之理由
- 民法第442條
- 民法第227條之2第1項
- 最高法院20年上字第283號判例參照
- 最高法院93年度台上字第2446號裁判參照
- ⒈ 事實及理由 | 實體事項 | 本院得心證之理由
- ⒉ 事實及理由 | 實體事項 | 本院得心證之理由
- 民法第442條
- 民法第442條第1項
- 最高法院20年上字第283號判例參照
- ⒊ 事實及理由 | 實體事項 | 本院得心證之理由 | 原告另主張
- 民法第833條之1
- 土地法第103條
- 土地法第103條
- 土地法第103條
- 土地法第103條
- 民法第833之1條
- ㈢ 事實及理由 | 實體事項 | 本院得心證之理由
- 六、 事實及理由 | 實體事項 | 本院得心證之理由
- 民法第767條第1項前段
- 民法第179條
- 民法第442條
- 八、 事實及理由 | 實體事項