返還價金等|
民法第179條、第259條第1款、第2款規定|
民法第179條、第259條第1款、第2款規定|
民法第179條、第259條第1款、第2款規定|
不當得利、系爭契約法律關係|
民法第179條、第259條第2款規定|
系爭土地|
系爭契約|
主文
- 被告應連帶給付原告新臺幣伍仟貳佰伍拾萬元及自民國一百一十年二月二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息
- 訴訟費用由被告連帶負擔
- 本判決第一項於原告以新臺幣壹仟柒佰伍拾萬元供擔保後，得假執行
- 但被告如以新臺幣伍仟貳佰伍拾萬元預供擔保，得免為假執行
- 事實及理由
- 一、
原告主張：
- （一）
第二期款各15,000,000元匯入本件信O契約專戶
- 坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○000○00地號土地為被告乙OO（下稱三中公司）所有，547之62地號土地為甲OO（下稱鑫鹿公司）所有（下合稱系爭土地）
- 兩造於民國108年12月31日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約定原告向被告鑫鹿、三中公司（下合稱被告公司）買受系爭土地及其上當時興建中建物（建造執照號碼：
- （106）府建管（建）字第0000000號，下稱系爭建物），價金合計新臺幣（下同）150,000,000元，並合意將價金信O予彰化銀行，與彰化銀行簽訂不動產買賣價金信O金錢信O契約（下稱本件信O契約）
- 原告分別於109年1月9日、109年3月31日將簽約款、第二期款各15,000,000元匯入本件信O契約專戶
- （二）
片面解除系爭契約
- 嗣原告發現系爭建物有諸多瑕疵，於109年10月15日發函予被告公司，請求減少價金及損害賠償
- 原告與被告公司復於109年10月30日協商履約、減價事宜，約定倘瑕疵修繕後仍未能完成驗收，被告公司同意減價
- 被告鑫鹿公司亦認系爭建物有瑕疵，乃於109年11月3日發函予訴外人即承攬系爭建物工程O和O營造股份有限公司（下稱和O公司）命其修繕瑕疵
- 惟原告、被告公司於109年12月18日至系爭建物現場最後複驗，仍有多處瑕疵，原告乃於109年12月27日通知被告公司，就系爭建物瑕疵部分扣款2,025,745元，請求被告公司於110年1月4日辦理系爭土地、建物所有權移轉登記
- 然被告公司於109年12月29日發函予原告，片面解除系爭契約
- （三）
給付上開價金，違約金
- 系爭契約既經被告公司解除，原告先前已給付價金即屬不當得利，且被告公司負有回復原狀義務，爰擇一依民法第179條、第259條第1款、第2款規定，請求被告公司給付30,000,000元
- 又被告公司擅自解除系爭契約，依系爭契約第10條第3項約定，應賠償原告違約金22,500,000元
- 再依系爭契約第11條第3項約定，被告公司、柳O才互為連帶保證人，對原告負擔系爭契約所有責任，原告自得請求被告連帶返還、給付上開價金、違約金
- （四）
請准宣告假執行
- 爰依民法第179條、第259條第1款、第2款規定（擇一請求）、系爭契約第10條第3項、第11條第3項約定，提起本件訴訟
- 並聲明：
- 1.被告應連帶給付原告52,500,000元及110年2月2日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息
- 2.願供擔保，請准宣告假執行
- 二、
被告則以
- （一）原告簽訂系爭契約後，故意指摘系爭建物有瑕疵而要求減少價金逾2,000,000元，原告與被告公司就價金此一系爭契約必要之點既有重大歧異，被告公司解除系爭契約即不可歸責
- （二）原告係將價金匯入本件信O契約專戶，而非被告公司帳戶，被告公司未受領價金，自無返還義務
- （三）被告公司係合法解除系爭契約，自無給付違約金義務
- 倘原告請求被告給付違約金有理由，系爭契約第10條第3項約定應屬損害賠償總額預定違約金，原告因系爭契約解除所受損害應僅有信O管理費、地政士代辦費、消防檢驗、代辦環保許可等費用合計320,950元，且原告履約比例僅佔系爭契約約定價金5分之1，系爭契約約定違約金應屬過高，請予酌減等語，資為抗辯
- （四）並聲明：
- 1.原告之訴及假執行之聲請均駁回
- 2.如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行
- 三、
兩造不爭執事實
- 兩造不爭執事實（見本院卷第292頁至第293頁）：
- （一）
547之62地號土地為被告鑫鹿公司所有
- 547之61地號土地為被告三中公司所有，547之62地號土地為被告鑫鹿公司所有
- （二）
價金合計150,000,000元
- 原告、被告公司、庚OO於108年12月31日簽訂系爭契約，約定原告向被告公司買受系爭土地、建物，價金合計150,000,000元
- （三）
並與彰化銀行簽訂本件信O契約
- 原告、被告公司合意將價金信O予彰化銀行，並與彰化銀行簽訂本件信O契約
- （四）
上開款項迄今均未動用
- 原告分別於109年1月9日、109年3月31日將簽約款15,000,000元、第二期款15,000,000元匯入本件信O契約專戶，上開款項迄今均未動用
- （五）
被告公司於109年10月16日收受
- 原告於109年10月15日委由律師寄發如原證4所示存證信函予被告公司，被告公司於109年10月16日收受
- （六）
被告鑫鹿公司於109年11月3日寄發如原證5所示存證信函予和O公司
- 被告鑫鹿公司於109年11月3日寄發如原證5所示存證信函予和O公司
- （七）
建物所有權移轉登記
- 原告於109年12月27日通知被告公司，主張就系爭建物瑕疵部分扣款2,025,745元，請求被告公司於110年1月4日辦理系爭土地、建物所有權移轉登記
- （八）
原告於109年12月30日收受
- 被告公司於109年12月29日寄發如原證6所示存證信函予原告，原告於109年12月30日收受
- （九）
現登記為被告公司所有
- 系爭建物已領得使用執照並辦理建物所有權第一次登記為483、483之1建號建物，現登記為被告公司所有
- 四、
本件爭點應為：
- （一）
系爭契約是否業經被告公司解除？
- （二）
無返還義務，有無理由
- 原告依民法第179條、第259條第1款、第2款規定請求被告公司返還價金30,000,000元，有無理由？被告抗辯被告公司未受領價金，無返還義務，有無理由？
- （三）
如有理由，應酌減若干
- 原告依系爭契約第10條第3項約定，請求被告公司給付違約金22,500,000元，有無理由？被告抗辯被告公司解除契約不可歸責，有無理由？被告抗辯違約金過高，應予酌減，有無理由？如有理由，應酌減若干？
- （四）
庚OO負連帶給付責任，有無理由
- 原告依系爭契約第11條第3項約定請求被告公司、庚OO負連帶給付責任，有無理由？
- 五、
得心證之理由：
- （一）
系爭契約業經被告公司解除：
- O系爭契約第10條第1項、第2項、第3項約定：
- 「第十條違約、解除契約暨賠償責任：
- 一、除本約有特別約定外，甲、乙（按甲方為原告、乙方為被告公司，下同）任O方若發生不依約履行義務時之違約情事，經他方定七日以上期間催告仍未履行，即生解除效力
- 二、本約簽定後，如因天災、地變、政府法令變更或不可抗力之事由，致本約之標的物不能繼續辦理移轉點交時，雙方同意解約
- O約時乙方除應將已收價金、本票全部返還外，並應同時賠償甲方行政作業及相關規費損失
- 三、除本條第二項之事由外，乙方若有擅自解約、逾期未辦理產權移轉、或未提供土地及建物相關文件圖說，致標的物無法進行驗收點交時，乙方除應將已收受價金、本票全部返還外，並應同時賠償甲方本約房地總價款百分之十五（即新台幣貳仟貳佰伍拾萬元整）之違約金
- 」有系爭契約在卷可稽（見本院卷第23頁）
- 綜觀契約約定意旨，該條第3項係賦與被告公司任意解約權，並明定行使該解約權須賠償系爭契約房地總價款百分之15之違約金，應符兩造締約真意
- 從而，被告公司於109年12月29日寄發存證信函略以：
- 其等不會在110年1月4日進行過戶程序，以該存證信函為解除買賣契約之意思表示等語（見本院卷第119頁至第125頁），經原告於109年12月30日收受，應認系爭契約業經被告公司行使系爭契約第10條第3項之任意解約權而解除
- （二）
原告請求被告公司返還價金30,000,000元，為有理由
- 原告請求被告公司返還價金30,000,000元，為有理由：
- 1.
請求被告公司返還價金30,000,000元，洵屬有據
- 按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益
- 雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同
- 契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左O之規定：
- 二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之
- 民法第179條、第259條第2款定有明文
- 本件兩造不爭執原告分別於109年1月9日、109年3月31日將簽約款15,000,000元、第二期款15,000,000元匯入本件信O契約專戶，而系爭契約既經被告公司解除，原告給付上開價金即已欠缺給付目的而無法律上原因，且被告公司負有契約解除後回復原狀義務
- 從而，原告依上開規定，請求被告公司返還價金30,000,000元，洵屬有據
- 2.
被告雖抗辯
- 原告係將價金匯入本件信O契約專戶，而非被告公司帳戶，被告公司未受領系爭契約價金，自無返還義務等語
- 本院按：
- 依債務本旨，向債權人或其他有受領權人為清償，經其受領者，債之關係消滅
- 民法第309條第1項定有明文
- 經查，系爭契約第4條約定原告、被告公司同意辦理不動產買賣價金信O（見本院卷第17頁）
- 又本件信O契約約定原告、被告公司為委託人，彰化銀行為受託人
- 第1條約定本件信O契約為自益信O，委託人即受益人
- 第5條第1項約定本件信O契約屬彰化銀行不具有運用決定權之特定單O管理運用金錢信O，除本契約另有約定外，彰化銀行悉依原告、被告公司雙方辛OO出具「信O財產給付申請書」管理、運用或處分信O財產
- 第8條第2項第2款約定除本契約另有約定外，原告、被告公司因買賣契約所生糾紛，經法院判決確定者，任O方得提前終止本契約
- 第9條第3項約定因第8條第2項第2款事由致信O目的不能完成時，彰化銀行應依確定判決內容返還信O財產等情，有本件信O契約在卷可佐（見本院卷第75頁至第91頁）
- 由此可知，將買賣價金匯入本件信O契約專戶係系爭契約約定之給付方式，且原告、被告公司辛OO委託彰化銀行信O買賣價金，彰化銀行即屬原告、被告公司就履行系爭契約之使用人，而為被告公司受領原告給付價金
- 故原告依系爭契約約定將價金匯入本件信O契約專戶，經彰化銀行基於被告公司使用人地位受領時，其效力已及於被告公司
- 被告公司抗辯其未受領價金乙節，自非可採
- （三）
應予酌減，為無理由
- 原告請求被告公司給付違約金22,500,000元，為有理由
- 被告抗辯違約金過高，應予酌減，為無理由：
- 1.
原告依該項約定請求被告公司給付違約金22,500,000元，即屬有據
- 經查，被告公司已於109年12月29日發函依系爭契約第10條第3項約定解除契約，經原告於109年12月30日收受，生解除系爭契約效力，已如前述
- 從而，原告依該項約定請求被告公司給付違約金22,500,000元，即屬有據
- 2.
被告抗辯
- 原告與被告公司就價金此一系爭契約必要之點存有歧異，其解除系爭契約係不可歸責等語
- 按當事人互相表示意思一致者，無論其為明O或默示，契約即為成O
- 當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成O，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之
- 稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約
- 當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成O
- 民法第153條、第345條定有明文
- 故買賣契約必要之點為價金及標的物
- 經查，系爭契約為不動產買賣契約，第1條明定買賣標的物為系爭土地、建物，第5條則明定買賣價金為150,000,000元，因此原告、被告公司就買賣契約必要之點已意思表示合致，並無歧異可言
- 縱雙方對於應否減少價金、減少價金若干有所爭執，亦屬買賣契約成O生效後，物之瑕疵擔保責任中行使減少價金請求權之問題，核與系爭契約成O時已約定之價金無關，不得以此事後發生情事，主張雙方意思表示並未合致
- 況且，如謂原告、被告公司就價金此一契約必要之點存有歧異，揆諸前揭規定，亦應認系爭契約不成O，被告公司要無解除契約餘地
- 此外，原告於109年10月15日發函予被告公司，指出系爭建物存有外牆3CM勾縫未施作、室內及外牆面未採耐酸鹼水泥漆、室外地坪粉光未上金鋼砂止滑、室內地坪粉光未上金鋼砂止滑及色粉、頂樓PU防水層不良、1樓鐵捲門底面透光與2樓吊裝鐵捲門洩水坡度不良、對外門之框扇變形，關閉困難、工程O棄物未清理，現場粉塵均未清潔、樓O及牆邊陰角不平整，牆柱陰角收邊膠條裸露，牆緣地坪泥作污染未清理乾淨、頂樓試水失敗，樓板及牆柱出現多處滲水、電動排煙鐵捲門滲漏水、建物外牆黃色油漆面斑駁不均、地坪之碎石級配未施作、缺少門弓器與防火門搭配之同型式防火耐燃證明等瑕疵，被告鑫鹿公司即於109年11月3日發函和O公司請求修補上開瑕疵乙情，則有存證信函在卷可按（見本院卷第97頁至第117頁），足見系爭建物確有瑕疵存在
- 被告公司既未主張系爭契約第10條第3項約定以外解除契約事由，其等解除契約即屬該項所約定擅自解約，依約應給付違約金
- 被告此部分抗辯，難認有據
- 3.
失諸損害賠償總額預定型違約金立法原意
- 按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額
- 其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額
- 民法第250條第2項定有明文
- 此即損害賠償總額預定型違約金
- 對照民法第226條以下本已就可歸責於債務人事由而債務不履行，定有損害賠償相關規定，可知減輕債權人之舉證負擔乃損害賠償總額預定型違約金功能之一
- 換言之，透過契約當事人事前約定違約金債權發生要件及數額，於將來發生債務不履行時，債權人無庸證明損害範圍多寡，即得依約定金額請求債務人給付違約金作為損害賠償
- 次按民法第252條規定：
- 約定之違約金額過高O，法院得減至相當之數額
- 實務上固認此項違約金酌減權，法院得依職權為之
- 惟此係指酌減權之發動無待債務人請求而已，關於約定違約金額過高O一權利發生要件事實，仍應適用辯論主義及民事訴訟法第277條規定，由主張違約金酌減權存在之債務人負舉證責任，非謂祇須債務人援引，該要件事實即採職權探知主義
- 法院僅於依當事人提出證據資料足認約定違約金額過高O，始得依職權酌減違約金
- 否則，債務人動輒抗辯違約金過高O求法院酌減，即令O權人就違約金並未過高O事實負舉證責任，將使當事人事先約定違約金減輕債權人舉證負擔之功能蕩然無存，失諸損害賠償總額預定型違約金立法原意
- 4.
本件自無酌減違約金之餘地
- 本件被告固抗辯約定違約金過高，惟其既不否認原告因系爭契約解除受有支出信O管理費、地政士代辦費、消防檢驗、代辦環保許可等費用損害，而被告除否認原告主張其他損害外，未積極就系爭契約約定違約金額過高O一要件事實，提出或聲明任何證據
- 被告既未舉證證明系爭契約約定違約金額過高，揆諸前揭說明，本件自無酌減違約金之餘地
- （四）
有理由准許
- 從而，原告請求被告公司返還價金30,000,000元，及給付違約金22,500,000元，均有理由，應予准許
- 又依系爭契約第11條第3項約定：
- 被告公司、庚OO互為連帶保證人，應對原告負擔本約所有責任（見本院卷第23頁），則原告請求被告公司、庚OO連帶給付，即無不合，亦應准許
- （五）
第203條規定，亦應准許
- 末查，本件原告依不當得利、系爭契約法律關係請求被告返還價金、給付違約金，為無確定期限且未另為約定利率之債務，本件起訴狀繕本已於110年2月1日送達被告乙情，有送達證書在卷可查（見本院卷第137頁至第141頁），則原告請求自110年2月2日起算至清償日止，按年息百分之5計算之遲延利息，合於民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條規定，亦應准許
- 六、
有理由准許
- 綜上所述，原告依民法第179條、第259條第2款規定、系爭契約第10條第3項、第11條第3項約定，請求被告連帶給付52,500,000元及自110年2月2日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許
- 七、
假執行之宣告
- 兩造分別陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核均合於法律規定，爰分別酌定相當擔保金額宣告之
- 八、
爰不一一論列，併此敘明
- 本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明
- 九、
訴訟費用
- 請求
- 返還價金等
- 民法第179條、第259條第1款、第2款規定
- 民法第179條、第259條第1款、第2款規定
- 民法第179條、第259條第1款、第2款規定
- 不當得利、系爭契約法律關係
- 民法第179條、第259條第2款規定
- 被告應連帶給付原告新臺幣伍仟貳佰伍拾萬元
法條
- （三） 事實及理由 | 原告主張
- 民法第179條
- 民法第259條第1款
- 民法第259條第2款
- 民法第10條第3項
- 民法第11條第3項
- （四） 事實及理由 | 原告主張
- 民法第179條
- 民法第259條第1款
- 民法第259條第2款
- 民法第10條第3項
- 民法第11條第3項
- 二、 事實及理由 | 原告主張
- （二） 事實及理由 | 本件爭點應為 | 系爭契約是否業經被告公司解除？
- 民法第179條
- 民法第259條第1款
- 民法第259條第2款
- （三） 事實及理由 | 本件爭點應為 | 系爭契約是否業經被告公司解除？
- （四） 事實及理由 | 本件爭點應為 | 系爭契約是否業經被告公司解除？
- （一） 事實及理由 | 得心證之理由 | 系爭契約業經被告公司解除
- 系爭契約第10條第1項
- 系爭契約第10條第2項
- 系爭契約第10條第3項
- 系爭契約第10條第3項
- 系爭契約第10條第3項
- 1. 事實及理由 | 得心證之理由 | 原告請求被告公司返還價金30,000,000元為有理由
- 2. 事實及理由 | 得心證之理由 | 原告請求被告公司返還價金30,000,000元為有理由
- 民法第309條第1項
- 民法第4條
- 民法第1條
- 民法第5條第1項
- 民法第8條第2項第2款
- 民法第9條第3項
- 1. 事實及理由 | 得心證之理由
- 2. 事實及理由 | 得心證之理由
- 民法第153條
- 民法第345條
- 民法第1條
- 民法第5條
- 民法第10條第3項
- 3. 事實及理由 | 得心證之理由
- 民法第250條第2項
- 民法第226條
- 民法第252條
- 民事訴訟法第277條
- （四） 事實及理由 | 得心證之理由
- （五） 事實及理由 | 得心證之理由
- 民法第229條第2項
- 民法第233條第1項前段
- 民法第203條
- 六、 事實及理由 | 得心證之理由
- 民法第179條
- 民法第259條第2款
- 民法第10條第3項
- 民法第11條第3項
- 九、 事實及理由