分割共有物|
民法第823條第1項、第824條第2項等規定|
民法第823條第1項、第824條第2項、第6項等規定|
系爭地號土地|
主文
- 兩造共有坐落彰化縣員林O豐年段四二七地號、同段四二七之二地號等二筆土地准予合併分割，分割方法如附圖三所示，各共有人取得土地位置編號、面積，如附表四所載
- 訴訟費用由兩造按附表一所示比例分擔
- 事 實 及 理 由
- 一、
原告主張：
- (一)
請求合併分割系爭2筆土地
- 共有坐落彰化縣○○市○○段000地號、427-2地號，面積各為1,015平方公尺、71平方公尺，均為員林O市計劃之住宅區土地（下合稱系爭2筆土地，單稱系爭地號土地），為兩造所共有，各共有人之應有部分比例如附表一所示
- 兩造就系爭2筆土地未訂有不分割之契約或約定不分割之期限，然就分割方法未能達成協議，爰依民法第823條第1項、第824條第2項等規定，請求合併分割系爭2筆土地
- (二)
並依附表四所示金額為補償
- 系爭2筆土地上坐落兩造共有建物，內部結構按鋼樑及鐵門位置可區分為6個單位，將各單位獨立區隔並無困難
- 而兩造均同意於分割土地後，各自使用其上範圍建物，為令O告得合理利用土地及其上建物，應按附圖一（即彰化縣員林O政事務所110年2月25日、4月15日收件員土測字第0345、0686號土地複丈成果圖）所示方O（下稱甲案）為分割，亦即以建物南側鋼樑位置為分割線，分配原告取得土地範圍
- 分割後各共有人可各自使用取得土地範圍上建物，無庸耗費鉅資補強或區隔各自範圍，對於其他共有人使用其餘範圍建物，亦無甚影響
- 而各被告分得土地面積仍有296.72平方公尺之土地，臨路寬度分別達8.546公尺、8.148公尺、7.516公尺，均甚容易利用
- 雖甲案增加原告分配面積、減少被告可分配面積，然此係為全O共有人均能合理使用系爭2筆土地，並配合其上建物構造，能區隔獨立空間之需要，乃必要之調整
- 原告就增加分配面積55.56平方公尺，願按附表二所示鑑定結果補償被告價金，此有利於原告，並無不利於被告，堪認為促進系爭2筆土地及其上建物經濟效益之公平分配方法
- 若法院認不宜按甲案分割，則主張採附圖二（即彰化縣員林O政事務所110年4月8日、4月15日收件員土測字第0634、0676號土地複丈成果圖）所示方O（下稱乙案），並依附表四所示金額為補償
- (三)
故不同意採丙案等語
- 系爭2筆土地直接臨彰化縣員林O萬O路2段，為員林O商業活動頻繁地段，其上建物宜作店面使用
- 倘依被告所提如附圖三（即彰化縣員林O政事務所109年11月13日收件員土測字第2209、2283號土地複丈成果圖）所示方O（下稱丙案）分割，原告分得土地寬度僅4.2公尺，其上建物面寬僅3.2公尺，尚不足一扇門之寬度，不能達通常營業或居住需求
- 且該範圍建物僅靠南側牆面為支O，原告日後若不花費鉅資補強樑柱及加強結構物，根本難為獨立、安全之利用
- 縱日後欲重建房屋，原告分得土地狹長，僅能起造1間房屋，再依我國一般房屋合適之深度落在12至16公尺之標準，將有約15公尺深度範圍土地難為通常使用，僅能充作置物或綠化空間，使土地交換及使用價值大幅降低，故不同意採丙案等語
- 二、
被告均表示：
- (一)
然無庸進行鑑價找補
- 系爭2筆土地之價值在於臨路寬度，應以共有人持分比例，作為臨萬O路界址寬度之比例分割土地，較屬公平，故主張採丙案分割
- 雖被告甲OO取得土地價值較低，然無庸進行鑑價找補
- (二)
即可使用完整建物空間等語
- 原告按其權利範圍應取得135.75平方公尺土地，客觀上並不存在因為面積過小，而不能為經濟上開發利用之情形，甲案擴增原告分配面積至191.31平方公尺，顯然與民法第824條第3項後段規定「原O分配兼金錢補償」之法定分割方法相違
- 且系爭2筆土地臨萬O路，地段熱鬧，成交價格約20餘萬元至40餘萬元間，甚至原告曾表示欲以每坪36萬元出售其土地持分予被告，故認鑑定金額僅每坪16萬4,540元實屬過低
- 依甲案或乙案分割，倘原告日後欲拆除建物重建，將會拆除建物南側2處3樓層鋼構（即地下1樓、地上1樓、地上2樓）及地基、樑柱，恐造成建物倒塌之高O險，且被告需須在各層樓之地籍線處，重新厚植7支以上鋼構支O建物，共計至少21支以上直立鋼構，將造成數百萬元以上費用支出，顯然對被告不利
- 而現有建物南側鐵門已經毀損，被告願意依丙案中原告分得範圍，自行出資重新設置鐵門，原告僅需搭蓋鐵皮牆壁，即可使用完整建物空間等語
- 三、
得心證之理由：
- (一)
請求合併分割系爭2筆土地，自屬有據
- 各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物
- 但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限
- 又共有人相O之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割，民法第823條第1項、第824條第5項定有明文
- 查系爭2筆土地相毗鄰，均為兩造所共有，應有部分比例如附表一所示，均係員林O市計畫之住宅區
- 兩造間並無不得分割之約定，亦無因物之使用目的不能分割情形等事實，業據原告提出系爭2筆土地之土地登記第三類謄本、地籍圖謄本、土地使用分區證明書、現場簡圖、照片1紙（見本院卷第17至29頁）等件為證，且為被告所不爭執
- 然兩造就分割方法無法達成協議，則原告依首開規定，請求合併分割系爭2筆土地，自屬有據
- (二)
以定一適當公O之方法為分割，經查
- 共有物之分割，依共有人協議之方法行之
- 分割之方法，不能協議決定者，法院得因任何共有人之聲請，以原O分配於各共有人
- 以原O為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824條第1項、第2項第1款前段、第3項定有明文
- 又法院裁判分割共有物，應斟酌共有人之應有部分比例、各共有人之意願、土地之價值、現有使用狀況、經濟效用、對外通行問題、各共有人所分得之土地能否為適當之利用，及各共有人間有無符合公平之原則等因素為通盤考量，以定一適當公O之方法為分割
- 經查：
- 1.
且有現況圖即彰化縣員林O政事務所收件日期文號109年7月16日員土測字第135400號土地複丈成果圖1紙在卷可參，堪信屬實
- 系爭2筆土地合併後，略呈四邊形，西側與寬約10公尺之萬O路相鄰
- 其上坐落兩造所共有面積882.75平方公尺之地上2層、地下1層鋼骨造未辦理保存登記建物（由原告之父親即被告之祖O於民國86年間興建，原告之權利範圍為3/24，被告之權利範圍各為7/24)，現由被告法定代理人己OO向被告承租，再轉租他人作為停車場使用，其餘部分則為空地等情，有原告所提系爭2筆土地土地登記第一類謄本、國O測繪中心網頁畫面及照片2紙等件可稽（見本院卷第55、63至65頁），復經本院會同彰化縣員林O政事務所測量人員至現場履勘屬實，此有本院勘驗筆錄、現場簡圖及現場照片2幀（見本院卷第89至93頁）附卷足憑，且有現況圖即彰化縣員林O政事務所收件日期文號109年7月16日員土測字第135400號土地複丈成果圖1紙（見本院卷第101頁）在卷可參，堪信屬實
- 2.
其等就系爭2筆土地應有部分比例合計達8分之7
- 系爭2筆土地為住宅區，已如前述，丙案係按系爭2筆土地南側地籍線之平O線為分割，往北劃分各筆土地
- 除被告甲OO取得之編號D部分土地北側地籍線（即系爭427-2地號土地地籍線）因受限原有土地形狀，而略呈弧形外，兩造各自取得土地均大致方整，便於利用，且皆直接與10公尺寬之萬O路相鄰，交通便利
- 其中原告因其權利範圍較低，取得編號A部分土地面積為135.75平方公尺，惟臨路寬度達4.2公尺、深度約32.5公尺，並未違反彰化縣畸零地使用自治條例第3條「住宅區正面路寬超過7公尺至15公尺基地，最小寬度3.5公尺、最小深度14公尺」之限制，得合法申請建築使用，並無難以合理利用之情形，是該方O對兩造而言均無不利
- 且被告均表示欲採行上開方O，其等就系爭2筆土地應有部分比例合計達8分之7
- 3.
原告所需支出金額顯然較低
- 雖原告主張應依甲案或乙案分割，以地上建物南側鋼樑位置為分割線，分配原告取得土地，使原告取得土地臨路寬度達6公尺以上，而得合理利用土地及其上建物等語
- 然系爭2筆土地上之兩造共有建物，係86年間興建之未辦理保存登記建物，歷時已久，其建築材質為鐵皮屋頂、牆壁及鋼骨造，相較於坐落土地，建物價值顯然較低，故本件分割方法自應以分割後土地價值為優先考量
- 倘原告於分割土地後，欲利用其上建物，僅需在建物內部3層，各設置1面鐵皮隔間，甚或再增加鋼造樑柱，即可繼續使用該建物，相較於採行甲案或丙案，原告除需支出鐵皮牆面費用外，尚需補償其餘共有人價金共計280萬7,282元（如附表二所示）或28萬1,134元（如附表三所示），依丙案分割，原告所需支出金額顯然較低
- 4.
認為丙案對全O共有人而言，較屬適當可採
- 按原告之權利範圍計算，由原告分配取得丙案編號A部分面積135.75平方公尺土地，客觀上並無因土地面積過小或寬度不足，而難為開發利用或減損土地經濟價值之情形，已如前述，是本件並無民法第824條第3項所定「不能按其應有部分受分配」之情形
- 若依甲案分割，乃減少其他共有人本應取得土地，以使原告取得土地臨路寬度增加，並分配較大面積土地，乃獨厚原告而不利其他共有人之分割方法，難認合法公O
- 倘依乙案分割，使原告取得編號A部分、臨路寬度6.03公尺、面積135.75平方公尺土地，則被告丙OO取得土地呈L形，不便完整利用，較之丙案，實有減損分割後土地價值之情況
- 從而，本院審酌系爭2筆土地性質、各共有人權利範圍、對外交通，衡量上開方O各共有人分得土地形狀、分割後土地經濟效益、繼續利用地上建物所需支出費用及多數共有人意願等因素，認為丙案對全O共有人而言，較屬適當可採
- 四、
且依附圖三即丙案所示方法分割，較為妥適公O
- 綜上所述，原告依民法第823條第1項、第824條第2項、第6項等規定，請求合併分割系爭2筆土地，係屬有據，且依附圖三即丙案所示方法分割，較為妥適公O
- 五、
訴訟費用 |訴訟費用
- 分割共有物之訴，核其性質，兩造本可互換地位，本件原告起訴雖於法有據，然被告之應O乃法律規定所不得不然，其所為抗辯自為伸張或防衛權利所必要，且本件分割結果，共有人均蒙其利，是以本院認本件訴訟費用，應由兩造依應有部分比例分擔較為公O，爰判決由兩造按附表一所示比例負擔訴訟費用
- 六、
爰不另一一論述，附此敘明
- 本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述，經審酌與判決結果不生影響，爰不另一一論述，附此敘明
- 七、
訴訟費用
- 訴訟費用負擔之依據：
- 民事訴訟法第80條之1、第85條第1項但書
- 請求
- 分割共有物
- 民法第823條第1項、第824條第2項等規定
- 民法第823條第1項、第824條第2項、第6項等規定
法條
- (一) 事實及理由 | 原告主張
- (二) 事實及理由 | 被告均表示
- (一) 事實及理由 | 得心證之理由
- (二) 事實及理由 | 得心證之理由
- 民法第824條第1項
- 民法第824條第2項第1款前段
- 民法第824條第3項
- 2. 事實及理由 | 得心證之理由
- 4. 事實及理由 | 得心證之理由 | 原告主張
- 四、 事實及理由 | 得心證之理由
- 民法第823條第1項
- 民法第824條第2項
- 民法第824條第6項
- 七、 事實及理由