返還租賃物等|
系爭土地|
系爭租約|
- 被告甲OO應自門牌號碼桃園市○○區○○路○○○號房屋遷出,並將上開房屋返還予原告
- 被告甲OO應自民國一百零九年六月一日起至返還上開房屋止,按月給付原告新臺幣捌仟元
- 被告甲OO應將坐落於桃園市○○區○○段○○○地號土地上,如附圖編號B所示之廁所(面積一平方公尺)及編號C所示之鐵皮建物(面積十平方公尺)拆除,並將該部分土地返還予原告
主文
- 被告甲OO應自門牌號碼桃園市○○區○○路○○○號房屋遷出,並將上開房屋返還予原告
- 被告甲OO應自民國一百零九年六月一日起至返還上開房屋止,按月給付原告新臺幣捌仟元
- 被告甲OO應將坐落於桃園市○○區○○段○○○地號土地上,如附圖編號B所示之廁所(面積一平方公尺)及編號C所示之鐵皮建物(面積十平方公尺)拆除,並將該部分土地返還予原告
- 原告其餘之訴駁回
- 訴訟費用由被告甲OO負擔十分之九,餘由原告負擔
- 事實及理由
- 壹、
程序事項
- 按不變更訴訟標的,而補充或更正事實上或法律上之陳述者,非為訴之變更或追加,民事訴訟法第256條定有明文
- O原告起訴時聲明第三項為:
- 被告甲OO應將坐落桃園市○○區○○段00000地號土地上如附圖所示面積約12㎡(以實測為準)之鐵皮建物拆除,將土地返還原告(詳本院卷第3頁)
- 嗣經本院履勘現場並囑託桃園市大溪地政事務所(下稱大溪地政)測量後,原告即於民國110年7月21日具狀更正前開訴之聲明為:
- 被告甲OO應將坐落桃園市○○區○○段000地號土地上如附圖編號B所示廁所(1㎡)及編號C所示鐵皮建物(10㎡)拆除,將土地返還原告(見本院卷第218頁)
- 核其依據測量後複丈成果圖所為之地號、面積之更正,僅屬補充或更正事實上或法律上之陳述者,揆之前揭規定,尚無不合,應予准許
- 貳、
實體事項
- 一、
原告主張:
- (一)
將依系爭租約第4條第5款主張權利
- 原告前向原O民族委員會承租桃園市○○區○○段000地號土地(下稱系爭土地),並將坐落其上由原告興建門牌號碼桃園市○○區○○路000號之路O店面(即附圖編號A所示建物,下稱系爭租賃物)出租予被告甲OO,被告乙OO為該租約之連帶保證人,租賃期間自102年6月1日起至104年5月31日止,每月租金4000元(下稱系爭租約),其後逐年續約,最後一次續約之租期為108年6月1日起至109年5月30日止
- 原告於上開租期屆滿前即向O告甲OO告知本次租期屆滿後不再續約
- 詎被告甲OO不僅未遵期返還系爭租賃物,並於109年6月18日以網路轉帳將4萬8000元1年租金匯入原告帳戶,試圖製造原告於租期屆滿後,無異議且繼續收取租金之假象
- 原告不得已除於109年6月29日以存證信函通知被告甲OO及乙OO,表示不再續租,並說明已準備退還溢匯之6個月租金面額2萬4000元之本票供其隨時取回,且親自登門表達上開意思
- 詎被告甲OO竟表示不確定何O可返還系爭租賃物,亦不願收回溢匯之金額
- 原告遂再委請律師於109年7月20日寄發存證信函催告若未於109年8月底返還系爭租賃物,將依系爭租約第4條第5款主張權利
- (二)
被告應按月連帶給付原告2萬元
- 依系爭租約第4條第5款約定「除甲方同意繼續出租外,乙方於租賃期滿即日起將房(店)屋誠意照原狀遷讓甲方,不得藉詞推諉或主張任何權力向甲方請求遷移費或任何費用
- 如不即時O讓交還房屋時,甲方每月得向乙方請求按照租金5倍之違約金」
- 據此,原告自得前開約定請求被告返還租賃約,並得請求自109年6月1日起至返還系爭租賃物止,被告應按月連帶給付原告2萬元
- (三)
並將該部分土地遷讓返還予原告
- 另原告日前發現被告甲OO未經原告之同意,在系爭土地上擅自搭建如附圖編號B所示廁所(1㎡)及編號C所示鐵皮建物(10㎡)
- 被告甲OO為無權占有,應有拆除上開建物返還土地予原告之義務
- 為此,爰依系爭租約第4條第5款、民法第962條之規定提起本訴等語,並聲明:
- ㈠被告甲OO應將門牌號碼桃園市○○區○○路000號房屋遷出,並應與被告乙OO連帶將該建物返還予原告
- ㈡被告應自109年6月1日起至返還系爭租賃物止,按月連帶給付原告2萬元
- ㈢被告甲OO應將坐落於系爭土地上如附圖編號B所示廁所(1㎡)及編號C所示鐵皮建物(10㎡)拆除,並將該部分土地遷讓返還予原告
- 二、
被告方面:
- (一)
被告甲OO抗辯
- 系爭租約從107年5月30日以後延長租期之相關約定,均為原告自行書寫蓋印,未經被告同意,是系爭租約自107年8月14日起即為不定期租賃,本件租期尚未屆至,原告沒有理由要求返還系爭租賃物
- 且被告甲OO已將109年全年租金匯給原告,原告沒有理由要求違約金
- 至如附圖編號B所示廁所(1㎡)及編號C所示鐵皮建物(10㎡),是經過原告同意之後才興建,故原告亦無理由要求拆除等語
- 並聲明:
- 原告之訴駁回
- (二)
被告乙OO則以
- 系爭租約伊是連帶保證人,但續約部分,伊都沒有簽名蓋O等語,資為抗辯,並聲明:
- 原告之訴駁回
- 三、
兩造不爭執事項
- 四、
得心證之理由
- 原告主張系爭租約租期業已屆至,被告應返還系爭租賃物,並應按月給付原告2萬元違約金,且須拆除如附圖編號B所示廁所(1㎡)及編號C所示鐵皮建物(10㎡),並返還該部分土地予原告等情,為被告否認,並以前情置辯
- 是本件爭點厥為:
- ㈠系爭租約是否業已終止?㈡原告得否請求被告按月連帶給付違約金2萬元?㈢原告得否請求被告彭淑美拆除如附圖所示編號B、C建物?茲分述如下:
- (一)
被告甲OO應返還系爭租賃物予原告
- 系爭租約業已終止,被告甲OO應返還系爭租賃物予原告:
- 1、
不得藉詞推諉或主張任何權力向甲方請求遷移費或任何費用」
- 按租賃期限屆滿後,承租人仍為租賃物之使用收益,而出租人不即表示反對之意思者,視為以不定期限繼續契約
- 承租人於租賃關係終止後,應返還租賃物,民法第451條、第455條前段分別定有明文
- 又依據系爭租約第4條第5款前段約定:
- 「除甲方(即原告)同意繼續出租外,乙方(即被告甲OO)於租賃期滿即日起將房(店)屋誠意照原狀遷讓甲方,不得藉詞推諉或主張任何權力向甲方請求遷移費或任何費用」(見本院卷第19頁)
- 2、
堪認系爭租約已於109年5月30日租期屆滿而終止
- 查O爭租約原約定租期為102年6月1日起至104年5月31日止,其後逐年續約至109年5月30日止
- 上開租約租期屆至後,原告於109年6月29日及同年7月17日寄發存證信函,表示不再續租等節,業據原告提出系爭租約及增訂續約條文1紙、109年6月29日交通大學郵局存證號碼000000號存證信函及109年7月17日台北古亭郵局存證號碼000781號存證信函各1份為證(詳本院卷第18、22、25-33頁)
- 又上開存證信函,被告各於109年6月29日及109年7月20日收受,為兩造所不爭(見兩造不爭執事項三),堪認系爭租約已於109年5月30日租期屆滿而終止
- 3、
且續約至109年5月30日止,至為明確
- 被告甲OO雖以前情置辯,並提出其自行留存無增訂續約條文之系爭租約為憑(見本院卷第99-111頁)
- 惟被告甲OO亦自認系爭租約增訂續約條文之騎縫章確為其本人所有,且增訂續約條文前四行之記載無誤等語(即租期至107年5月30日止,為其同意)(見本院卷第22、97、98頁),是其提出無增訂續約條文之系爭租約,即無可採
- 又本院當庭勘驗原告提出之系爭租約原本,與當庭影印之影本相互數次對折比對,結果顯示該增訂續約條文第七、八行(即約定租期由108年6月1日延至109年5月30日止)記載上「甲OO」之印O,與上開甲OO自承為其所有之騎縫章之印O大小、筆劃均相符,應為相O印章乙情,有卷附本院言詞辯論筆錄1份可資佐證(詳本院卷第238頁)
- 抑有進者,被告甲OO於本院審理時初辯稱:
- 伊僅同意系爭租約延長至107年5月30日止,前述增訂續約條文第五行以下(即系爭租約各延長至108年5月30日及109年5月30日止)之記載,為原告自行書寫,與伊O涉云云(詳本院卷第97頁),惟經本院比對系爭租約立契約人欄及增訂續約條文第五、六行(即系爭租約延長至108年5月30日)記載下方「甲OO」之簽名差異不大後,被告甲OO復自承增訂續約條文第五、六行下方「甲OO」確為其本人所簽等語(詳本院卷第238頁),其前後陳述情節迥異,足見被告甲OO上開所辯,洵不足採
- 應認系爭租約及其附頁增訂續約條文確係經原告及被告甲OO同意,且續約至109年5月30日止,至為明確
- 4、
故原告請求被告乙OO連帶將爭租賃物返還予原告,即屬無據
- 按稱保證者,謂當事人約定一方於他方之債務人不履行債務時,由其代負履行責任之契約
- 連帶保證為保證契約之一種,係由O方當事人就保證人願與主債務人負同一清償責任有意思之合致而成立
- 保證債務之存在以主債務之存在為前提,即從屬於主債務而存在,主債務消滅時,保證債務亦隨同消滅(最高法院109年度台上字第886號判決意旨參照)
- 查本件被告乙OO雖有於系爭租約連帶保證人欄簽名,惟系爭租約於104年5月31日租期屆滿後,原告與被告甲OO歷次續約中俱未見被告乙OO之簽名,可見被告乙OO之連帶保證責任僅限於102年6月1日起至104年5月31日間之租賃債務,嗣後原告與被告甲OO歷次續約,被告乙OO均不負連帶保證責任
- 故原告請求被告乙OO連帶將爭租賃物返還予原告,即屬無據
- 5、
至原告請求被告乙OO連帶遷讓返還系爭租賃物,則無足取
- 從而,系爭租約至109年5月30日後,未經兩造續約,原告並已表達不願續租之意思,堪認系爭租約已於109年5月30日終止
- 又系爭租約既已合法終止,被告甲OO占有系爭租賃物即屬無權占有
- 準此,原告依系爭租約第4條第5款前段約定請求被告甲OO遷讓返還系爭租賃物予原告,核屬有據
- 至原告請求被告乙OO連帶遷讓返還系爭租賃物,則無足取
- (二)
應酌減為每月8000元
- 原告請求被告甲OO按月給付違約金2萬元過高,應酌減為每月8000元:
- 1、
法院並得依職權核減違約金
- 按約定之違約金額過高O,法院得減至相當之數額,民法第252條定有明文
- 至於違約金是否相當或過高,須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形,並衡量債務人若能如期履行債務時,債權人可得享受之一切利益,以為斟酌之標準,法院並得依職權核減違約金(最高法院49年台上字第807號、51年台上字第19號、79年台上字第1612號判決意旨參照)
- 2、
查O爭租約第4條第5款後段約定
- 「如不即時O讓交還房(店)屋時,甲方每月得向乙方請求按照租金5倍之違約金或申請停水停電至遷讓完了之日止,乙、丙方決不異議」(見本院卷第19頁)
- 系爭租賃契約於109年5月30日租期屆滿而終止,已如上述,是被告甲OO於系爭租約終止後仍占有使用系爭租賃物,原告固得依前揭約定請求被告甲OO給付違約金
- 惟被告甲OO未如期遷讓返還系爭租賃物,致原告無法使用收益系爭租賃物,其所受損害依社會通念應為相當於租金之數額,另審酌被告甲OO承租系爭租賃物係為經營隔壁即門牌號碼桃園市○○區○○路000號麵攤,假日客人多時會將客人引導至系爭租賃物用餐,有卷附勘驗筆錄可佐(見本院卷第139頁)
- 復參以系爭租賃物位於角板山形象商圈內,附近店面以販售物品給觀光客居多,距離北橫公路起點約1公里,暨原告所受損害程度、被告所得利益及社會經濟狀況等一切情事,認系爭租約所定相當租金5倍計算之違約金實屬過高,應予酌減為每月8000元,較為允當
- 逾此範圍之請求,則無理由,應予駁回
- 3、
按月連帶給付原告違約金,即屬無據
- 至被告乙OO之連帶保證責任至104年5月31日止,故原告請求被告乙OO應自109年6月1日起至返還系爭租賃物止,按月連帶給付原告違約金,即屬無據
- (三)
被告彭淑美應拆除如附圖編號B,C所示之建物
- 被告彭淑美應拆除如附圖編號B、C所示之建物:
- 1、
行使其占有物返還請求權
- 按占有人,其占有被侵奪者,得請求返還其占有物
- 占有被妨害者,得請求除去其妨害
- 占有有被妨害之虞O,得請求防止其妨害,民法第962條定有明文
- 次按以占有被侵奪為原因請求返還占有物,惟占有人始得為之
- 所謂占有人,係指對於物有事實上管領之力者而言
- 租賃物交付後,承租人於租賃關係存續中,有繼續占有其物而為使用收益之權利,故其占有被侵奪時,承租人自得對於無權占有之他人,行使其占有物返還請求權(最高法院42年台上第922號、43年台上字第176號判決意旨參照)
- 2、
此部分事實,應堪認定
- 查O爭土地係原告向原O民族委員會承租,被告甲OO在其上建有如附圖編號B、C所示建物之事實,為兩造所不爭執,並經本院履勘現場,囑託大溪地政測量屬實,有勘驗筆錄、大溪地政實測複丈成果圖及現場照片附卷可稽(見本院卷第139-141、153、223、231頁),此部分事實,應堪認定
- 3、
被告甲OO雖辯稱
- 上開鐵皮屋是經過原告同意才興建,且租約未到期,原告沒有理由要求返還系爭土地云云
- 惟系爭租約已於109年5月30日租期屆滿而終止,已如上述且被告甲OO亦未舉證證明原告確實有同意其興建如附圖編號B、C所示之建物,自難認被告甲OO占用系爭土地興建如附圖編號B、C所示建物具有合法占有權源
- 是原告訴請被告甲OO拆除如附圖編號B所示廁所(1㎡)及編號C所示鐵皮建物(10㎡),並將上開土地返還原告,即屬有據
- 五、
有理由准許 |無理由駁回
- 綜上所述,原告依系爭租約第4條第5款,請求被告甲OO將系爭租賃物遷讓返還予原告,並自109年6月1日(系爭租約固至109年5月30日屆至,然原告僅請求自109年6月1日起之違約金,自屬有據)起至遷讓返還系爭租賃物止,按月給付原告8000元
- 另依民法第962條之規定,請求被告甲OO應拆除坐落系爭土地上,如附圖編號B所示廁所(1㎡)及編號C所示鐵皮建物(10㎡),並將該部分土地返還予原告,為有理由,應予准許
- 逾此範圍之請求,則無理由,應予駁回
- 六、
爰不另論述,併此敘明
- 本件事證已臻明確,兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據,經本院斟酌後,核與判決結果不生影響,爰不另論述,併此敘明
- 七、
訴訟費用
- 請求
- 返還租賃物等
- 被告甲OO應自門牌號碼桃園市○○區○○路○○○號房屋遷出,並將上開房屋返還予原告
- 被告甲OO應自民國一百零九年六月一日起至返還上開房屋止,按月給付原告新臺幣捌仟元
- 被告甲OO應將坐落於桃園市○○區○○段○○○地號土地上,如附圖編號B所示之廁所(面積一平方公尺)及編號C所示之鐵皮建物(面積十平方公尺)拆除,並將該部分土地返還予原告
法條
- 壹、 事實及理由 | 程序事項
- (一) 事實及理由 | 實體事項 | 原告主張
- (二) 事實及理由 | 實體事項 | 原告主張
- 1、 事實及理由 | 實體事項 | 得心證之理由
- 民法第451條
- 民法第455條前段
- 民法第4條第5款前段
- 4、 事實及理由 | 實體事項 | 得心證之理由
- 5、 事實及理由 | 實體事項 | 得心證之理由
- 1、 事實及理由 | 實體事項 | 得心證之理由
- 民法第252條
- 最高法院49年台上字第807號,51年台上字第19號,79年台上字第1612號判決意旨參照
- 2、 事實及理由 | 實體事項 | 得心證之理由
- 1、 事實及理由 | 實體事項 | 得心證之理由 | 被告彭淑美應拆除如附圖編號B、C所示之建物
- 民法第962條
- 最高法院42年台上第922號,43年台上字第176號判決意旨參照
- 五、 事實及理由 | 實體事項 | 得心證之理由
- 七、 事實及理由 | 實體事項 | 訴訟費用負擔依據:民事訴訟法第79條。