確認租賃關係存在等|
民法第422條之1及土地法第102條規定|
民法第422條之1規定|
系爭租約|
主文
- 事實及理由
- 一、
原告主張
- 兩造於民國109年3月13日就坐落屏東縣○○鄉○○段000地號土地（下稱系爭土地）簽訂租賃契約（下稱系爭租約），由原告向被告承租系爭土地作為建築建物之基地，租期自同日起至124年3月12日止，租金為每月新台幣（下同）5,000元
- 被告依約所負義務，為交付系爭土地予原告使用收益，系爭土地亦無未面臨建築線致不得建築合法建物之情事，則系爭租約並非以不能之給付為標的，自屬有效
- 又兩造並未約定被告得提前終止租約，縱認為有，原告提前終止租約之事由，仍應O土地法第103條規定之限制
- 原告並無違反系爭租約之情事，被告竟於109年9月22日寄發存證信函，對原告終止系爭租約，復向台灣電力股份有限公司（下稱台電公司）表示禁止原告申請設置電力設備，而妨礙原告使用系爭土地，則原告得訴請確認兩造間就系爭土地之租賃關係存在，並請求被告向台電公司撤回禁止原告申請設置電力設備之意思表示，且不得有妨礙原告申請設置電力設備及其他妨礙原告使用系爭土地之行為
- 又原告向O告承租系爭土地，既係為作為建築建物之基地，即得依民法第422條之1及土地法第102條規定，請求被告協同辦理地上權設定登記等語，並聲明：
- ㈠確認兩造間就系爭土地之租賃關係存在
- ㈡被告應就系爭土地協同原告辦理面積1,278.98平方公尺、設定權利範圍全部、地租每月租金5,000元、存續期間自109年3月13日起至124年3月12日止之地上權設定登記
- ㈢被告應向台電公司撤回禁止原告申請設置電力設備之意思表示，並不得有妨礙原告申請設置電力設備及其他妨礙原告使用系爭土地之行為
- 二、
被告則以
- 原告乙OO表明其欲承租系爭土地興建漁民服務中心，邀同訴外人林O玲地政士為連帶保證人，與被告於109年3月13日就系爭土地簽訂租期為12年之租賃契約，其第8條第2項約定兩造均得提前終止租約，如終止之一方未提前通知，應賠償他方1個月之租金作為違約金
- 原告乙OO、丙OO又於同年8月29日要求增列原告丙OO為承租人，並將租期延長為15年，經被告同意而變更系爭租約
- 兩造約定原告於系爭土地上興建之建物須為合法建物，惟系爭土地為都O計畫公共設施保留地，且無法申請指定建築線，而無從興建合法建物，則系爭租約係以自始客觀不能之給付為契約標的，依民法第246條第1項前段規定，系爭租約應屬無效
- 嗣林O玲於同年9月間要求被告書立土地同意書及交付身分證影本供原告使用，被告依言為之後，慮及該土地同意書未載明用途，恐遭不當使用，要求林O玲返還該土地同意書及身分證影本，惟林O玲並未為之，被告因而對原告之誠信有所疑慮，於同年9月22日寄發存證信函，依民法第450條第3項、第453條及系爭租約第8條約定，通知原告系爭租約將於109年10月12日提前終止，並於同年10月14日寄發存證信函檢附面額分別為3萬元（保證金）、5,000元（違約金）、2萬5,000元（預收之5個月租金）之支票各1紙予原告，而返還預收之租金、保證金，並給付違約金予原告，則系爭租約業經被告合法終止，兩造間就系爭土地已無租賃關係存在，原告本件之請求，均屬無據等語，資為抗辯，並聲明：
- 原告之訴駁回
- 三、
大坑口郵局109年9月22日361號存證信函附卷可稽，堪認為真實
- 下列事實，為兩造所不爭執（見本院卷第204至205頁），並有土地登記謄本、房/店屋租賃契約書之照片、大坑口郵局109年9月22日361號存證信函附卷可稽（見本院卷第73至75、113至119、161至183頁），堪認為真實：
- ㈠
約定租賃期間自109年3月13日起至121年3月12日止
- 系爭土地為被告所有，原告乙OO邀同林O玲為連帶保證人，於109年3月13日與被告就系爭土地簽訂租賃契約書，約定租賃期間自109年3月13日起至121年3月12日止
- ㈡
原告丙OO所執之租賃契約書則無上開記載
- 原告乙OO、丙OO復邀同林O玲為連帶保證人，於109年8月29日再與被告就系爭土地簽訂租賃契約書，將原約定之租賃期間變更至124年3月12日止，原告乙OO與被告所執之租賃契約書（即雙方於109年3月13日簽訂之租賃契約書，如本院卷第173至183頁所示，下稱A版）第8條第2項記載：
- 「甲乙雙方提前終止租賃契約前個月通知他方，任一方未依約定而終止租約，應賠償他方一個月租金額之違約金」等語，原告丙OO所執之租賃契約書（如本院卷第161至171頁所示，下稱B版）則無上開記載
- ㈢
原告於同年月24日收受上開存證信函
- 被告於109年9月22日以大坑口郵局361號存證信函，依系爭租約A版第8條第2項之約定向O告終止系爭租約，原告於同年月24日收受上開存證信函
- 四、
有即受確認判決之法律上利益，應予准許
- 按法律關係之存在否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此危險得以對於被告之確認判決除去之者，即得依民事訴訟法第247條之規定提起確認之訴（最高法院52年度台上字第1922號民事判決意旨參照）
- 本件原告主張兩造間就系爭土地存有租賃關係，為被告所否認，而該租賃關係之存在與否不明確，足令原告之財產上地位有受侵害之危險，此種危險得藉由確認判決加以排除，則原告提起本件確認訴訟，有即受確認判決之法律上利益，應予准許
- 五、
本件爭點為：
- 六、
本院判斷如下：
- ㈠
系爭租約並非以不能之給付為契約標的，自屬有效
- 系爭租約並非以不能之給付為契約標的，自屬有效：
- ⒈
不能依債務本旨實現之意
- 按以不能之給付為契約標的者，其契約為無效
- 但其不能情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效
- 民法第246條第1項定有明文
- 其所稱之「不能之給付」者，係指自始客觀不能而言，亦即依社會通常觀念，債務人應O之給付，不能依債務本旨實現之意（最高法院87年度台上字第281號民事判決意旨參照）
- ⒉
依民法第246條第1項前段規定為無效一節，經查
- 被告抗辯系爭租約以自始客觀不能之給付為契約標的，依民法第246條第1項前段規定為無效一節，經查：
- ⑴
以系爭土地申請作臨時建築之使用
- 系爭租約為土地之租賃契約，出租人即被告依民法第421條第1項、第423條規定所負之給付義務，為以合於所約定使用收益之租賃物即系爭土地，交付承租人即原告，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態
- 又原告承租系爭土地，係作為建築建物之基地，且此事為兩造訂約時所明知等情，乃兩造所不爭執（見本院卷第203頁），而系爭土地為琉球風景特定區OO計畫中之機關用地，土地所有權人得依「都O計畫公共設施保留地臨時建築使用辦法」自行或提供他人申請臨時建築許可證，並興建臨時建築等情，有屏東縣琉球鄉公所都O計畫土地使用分區證明書、屏東縣政府110年6月3日屏府城管字第11021636400號函附卷可稽（見本院卷第275、287至290頁），觀諸土地之承租人，即為都O計畫公共設施保留地臨時建築使用辦法第3條所規定之臨時建築權利人，則原告自得以系爭土地承租人之身分，依都O計畫公共設施保留地臨時建築使用辦法及都O計畫法、建築法等相關法規，以系爭土地申請作臨時建築之使用
- ⑵
而無法作為建物基地使用
- 至於被告申請於系爭土地指定建築線，經屏東縣政府以所附資料不足以認定基地面臨屏東縣建築管理自治條例第2條規定得申請指定建築線設施，而不予辦理之事實，固有屏東縣政府110年6月11日屏府城都字第11022301300號函附卷可稽（見本院卷第295頁）
- 惟屏東縣政府係以被告上開申請所附資料有所不足為由，駁回其申請，而被告並未舉證證明其於上開申請所附資料，為真實、完備及必要之資料，自不能以上開函文之內容，遽認系爭土地無從申請指定建築線，而無法作為建物基地使用
- ⑶
依民法第246條第1項前段規定為無效云云，洵無可採
- 綜上，被告依系爭租約所負之給付義務，並非不能依債務之本旨而實現，當無自始客觀不能之情事
- 從而，被告抗辯系爭租約以不能之給付為契約標的，依民法第246條第1項前段規定為無效云云，洵無可採
- ㈡
⒈系爭租約定有保留終止權之特約：
- ⑴
不得任意排除約定之法效
- 按定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應依第450條第3項之規定，先期通知
- 前項終止契約，應依習慣先期通知
- 但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應O曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之
- 民法第453條、第450條第3項分別定有明文
- 又民法第453條之立法理由，為：
- 當事人約定租賃之期限者，固應O期限之拘束，然若約定當事人之一方，得於期限屆滿前解除契約者，是即解O權之保留，法律亦所許可
- 惟一方終止契約時，亦須依照第450條第3項之規定，負先期通知之義務，使他方有所準備，以期公允
- 次按當事人本於自主意思所締結之契約，若其內容不違反法律強制規定或公序良俗，基於私法自治及契約自由原則，即成為當事人間契約相關行為之規範
- 縱或契約約定之權利義務有失平之處，除依法定程序變更外，雙方均應O其拘束，不得任意排除約定之法效（最高法院104年度台上字第2192號民事判決意旨參照）
- ⑵
經查：
- A.系爭租約A版（即原告乙OO與被告所執者）第8條第2項記載：
- 「甲乙雙方提前終止租賃契約前個月通知他方，任一方未依約定而終止租約，應賠償他方一個月租金額之違約金」等語，B版（即原告丙OO所執者）則無此記載之事實，有如前述
- 關於系爭租約存有A、B版本之緣由，經證人林O玲到場證稱：
- 伊得知系爭土地為被告所有，於109年3月13日陪同原告乙OO即小琉球觀光協會理事長前往台中與被告協商承租事宜，因伊O前已去電與被告確認租約內容，故當日即簽訂系爭租約A版，約定租期為12年，租金每月5,000元，一次支付1年，保證金3萬元，由原告乙OO與被告各執1份，內容相同
- 嗣因原告乙OO表示系爭土地雜草叢生，整地花費甚鉅，希望延長租期3年，經被告同意，伊與原告二人在同年8月再次前往台中與被告簽約，於A版租賃契約書承租人欄增列原告丙OO，並將租期變更為15年，被告另要求增列如系爭土地因重劃而造成建築物損失，不得向被告求償等語，又因系爭租約A版僅有2份，故伊至文具行購買1份制式租賃契約書，經雙方簽章後，交由原告丙OO收執（即B版）等語（見本院卷第196至202頁）
- 則原告乙OO與被告於109年3月13日簽訂之系爭租約為A版，嗣兩造於同年8月間變更契約內容時，因A版份數不足，始另簽訂B版予原告丙OO收執之事實，應堪認定
- B.關於系爭租約A、B版本之效力為何，證人林O玲固證稱：
- A版係由被告提供，簽約時雙方並未逐條審視討論，伊與原告乙OO均未注意到其第8條第2項之約定，亦未提及雙方得片面終止租約一事
- 兩造於109年8月簽約時，伊有發現A、B版於第8條約定有所不同，並向兩造指出此事，兩造沒有意見，因B版為兩造最後確認之結果，故A、B版內容不一致部分，應OB版為準等語（見本院卷第197至199頁）
- 惟證人本為原告於系爭租約之連帶保證人，且對促成兩造締結系爭租約一事著力甚深，則其就原告得否繼續租用系爭土地一事，非無利害關係存在，其於此部分所為之證述，即有偏頗原告之虞
- 又證人林O玲陳稱其為土地代書，於69年間開業，嗣取得地政士資格等語（見本院卷第196頁），堪認其應熟稔不動產之交易、登記等相關業務及法規，並具備專業知識及豐O經驗，豈可能於被告提出系爭租約A版時，未詳加確認其內容，即率予簽訂，而擔任原告之連帶保證人？倘其果為如此粗疏之人，又豈能於兩造於109年8月間修訂系爭租約A版時，就其倉促間於市面上購得之B版，察覺2版本於第8條之約定有所不同？況且，證人林O玲既證稱：
- 兩造約定租期15年，承租人或出租人均不得於他方未違約之情形下片面提前終止契約等語（見本院卷第199頁），則如經其指出A、B版於第8條之約定有所不同，兩造豈有可能對此「沒有意見」？堪認證人於此部分之證述，有諸多悖於事實之處，顯然不足採信
- C.實則，原告乙OO與被告於109年3月13日既係簽訂系爭租約A版，雙方間之權利義務關係，即應OA版內容之拘束，原不因A版為市售之制式版本而有異
- 嗣雙方於同年8月間變更租約，主要目的僅為增列原告丙OO為丁OO承租人及延長租期，則租約其餘內容原無變更之必要，自不因為湊足份數而製作之B版上，並無如A版第8條第2項之約定，即謂兩造於斯時就A版第8條第2項之約定，有易為不受其拘束之合意
- 是以，兩造間之系爭租約，其內容應OA版為準，應堪認定
- ⑶
原告此部分之主張，尚無可採
- 至於原告主張被告依系爭契約（以下均指A版）第8條第2項約定終止租約，應O土地法第103條規定之限制一節，按租用建築房屋之基地，非因左O情形之一，出租人不得收回：
- 一契約年限屆滿時
- 二承租人以基地供違反法令之使用時
- 三承租人轉租基地於他人時
- 四承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達2年以上時
- 五承租人違反租賃契約時，土地法第103條固定有明文
- 惟上開規定，並非禁止租用基地建築房屋之契約附有解除條件，或為保留解除權或終止權之特約，自不排除民法所定解除條件成就或保留解除權或終止權特約之效果（最高法院40年度台上字第1636號、90年度台上字第1077號民事判決意旨參照）
- 而系爭契約第8條第2項之約定，即屬兩造均保留終止權之特約，則被告依該約定行使終止權，自不受土地法第103條規定之限制
- 從而，原告此部分之主張，尚無可採
- ⒉
系爭租約於同年10月31日終止
- 被告終止系爭租約之意思表示於109年9月24日到達原告，系爭租約於同年10月31日終止：
- ⑴
始發生合法終止之效力
- 按約定終止權之行使方法，應依契約當事人之約定，如未約定，依民法第263條準用同法第258條之規定，得由一方向他方當事人以意思表示為之（最高法院101年度台上字第232號民事判決意旨參照）
- 本件系爭契約第8條第2項前段之約定，固課予兩造終止租約時應提前通知他方之義務，惟並未載明應提前通知之期間為何，則就該期間之長短，仍應適用民法第453條及第450條第3項之規定定之
- 又民法第450條第3項但書之規定，立法理由主要在於保護承租人，課予出租人應O留契約終止期間之義務，以免承租人措手不及，而依系爭租約第3條之約定，系爭土地之租金以每月5,000元計算，一期給付1年（即12月）份（見本院卷第173頁），並非民法第450條第3項但書規定「不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限」之情形，惟依舉輕以明重之法理，並參酌系爭契約第8條第2項後段以1個月租額為違約金之約定，本件應類推適用民法第450條第3項但書規定，認於出租人終止系爭租約時，亦應O曆定1個月之末日為終止期，並至少於1個月前通知承租人，始足以保護承租人
- 惟倘出租人提前通知之期間較1個月為短，並非其終止之意思表示即為無效，而係須俟該期間屆滿，且曆定1個月末日之終止期亦已屆至，始發生合法終止之效力
- ⑵
經查
- 被告於109年9月22日寄發存證信函，依系爭契約第8條第2項約定對原告為終止租約之意思表示，該存證信函雖記載「本人訂於109年10月12日提前終止雙方租賃契約」等語，原告並於同年月24日收受上開存證信函等情，固為兩造所不爭執，並有上開存證信函附卷可稽（見本院卷第113至119頁）
- 惟被告終止租約之意思表示到達原告，與被告所定契約終止期之間，相距未達1個月，依前揭說明，系爭契約尚無從於同年10月12日合法終止，而係待先期通知之1個月期間屆滿，且曆定1個月之末日（即同年10月31日）之終止期亦已屆至時，系爭租約始行終止
- 換言之，系爭租約之效力，係自110年11月1日起向將來消滅，兩造間就系爭土地之租賃關係，自斯時起即不復存在
- ㈢
則原告之其餘請求，亦均屬無據
- 兩造間就系爭土地之租賃關係，因被告依系爭租約第8條第2項約定行使終止權，而於109年10月31日終止之事實，業據前述，則原告訴請確認兩造間就系爭土地之租賃關係存在，即屬無據
- 又原告於本件之其餘請求，均係以兩造間就系爭土地存有租賃關係為基礎，則原告之其餘請求，亦均屬無據
- 七、
綜上所述，本件原告起訴請求
- ㈠確認兩造間就系爭土地之租賃關係存在，㈡被告應就系爭土地協同原告辦理面積1,278.98平方公尺、設定權利範圍全部、地租每月租金5,000元、存續期間自109年3月13日起至124年3月12日止之地上權設定登記，㈢被告應向台電公司撤回禁止原告申請設置電力設備之意思表示，並不得有妨礙原告申請設置電力設備及其他妨礙原告使用系爭土地之行為，為無理由，應予駁回
- 八、
無逐一論列之必要，併此敘明
- 本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後，核與判決結果不生影響，無逐一論列之必要，併此敘明
- 九、
判決如主文
- 據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1項前段，判決如主文
- 請求
- 確認租賃關係存在等
- 民法第422條之1及土地法第102條規定
- 民法第422條之1規定
法條
- 一、 事實及理由
- 二、 事實及理由
- A第8條第2項
- 民法第246條第1項前段
- 民法第450條第3項
- 民法第453條
- ㈡ 事實及理由
- ㈢ 事實及理由
- 四、 事實及理由
- 民事訴訟法第247條
- 最高法院52年度台上字第1922號民事判決意旨參照
- ㈢ 事實及理由 | 本件爭點為
- ⒈ 事實及理由 | 本院判斷如下 | 系爭租約並非以不能之給付為契約標的自屬有效
- 民法第246條第1項
- 最高法院87年度台上字第281號民事判決意旨參照
- ⒉ 事實及理由 | 本院判斷如下 | 系爭租約並非以不能之給付為契約標的自屬有效
- ⑴ 事實及理由 | 本院判斷如下 | 系爭租約並非以不能之給付為契約標的自屬有效
- 民法第421條第1項
- 民法第423條
- 都市計畫公共設施保留地臨時建築使用辦法第3條
- ⑵ 事實及理由 | 本院判斷如下 | 系爭租約並非以不能之給付為契約標的自屬有效
- ⑶ 事實及理由 | 本院判斷如下 | 系爭租約並非以不能之給付為契約標的自屬有效
- ⑴ 事實及理由 | 本院判斷如下 | ⒈系爭租約定有保留終止權之特約
- A第450條第3項
- 民法第453條
- 民法第450條第3項
- 民法第453條
- 民法第450條第3項
- 最高法院104年度台上字第2192號民事判決意旨參照
- ⑵ 事實及理由 | 本院判斷如下 | ⒈系爭租約定有保留終止權之特約 | 經查
- A第8條第2項
- A第8條第2項
- A第8條
- A第8條
- A第8條
- A第8條第2項
- A第8條第2項
- ⑶ 事實及理由 | 本院判斷如下 | ⒈系爭租約定有保留終止權之特約 | 原告主張
- 系爭契約第8條第2項
- 土地法第103條
- 土地法第103條
- 土地法第8條第2項
- 土地法第103條
- 最高法院40年度台上字第1636號，90年度台上字第1077號民事判決意旨參照
- ⑴ 事實及理由 | 本院判斷如下 | ⒈系爭租約定有保留終止權之特約 | 原告主張
- 民法第258條
- 民法第8條第2項前段
- 民法第453條
- 民法第450條第3項
- 民法第450條第3項
- 民法第3條
- 民法第450條第3項
- 民法第8條第2項後段
- 民法第450條第3項
- 最高法院101年度台上字第232號民事判決意旨參照
- ⑵ 事實及理由 | 本院判斷如下 | ⒈系爭租約定有保留終止權之特約 | 原告主張
- ㈢ 事實及理由 | 本院判斷如下 | ⒈系爭租約定有保留終止權之特約
- 九、 事實及理由 | 據上論斷