回復原狀|
據公O大廈管理條例第6條第1項O4款及第3項規定|
公O大廈管理條例第6條第1項O4款及第3項規定|
系爭分管協議|
系爭停車位|
系爭拖盤|
主文
- 一、被告應將設置於漢皇馥麗公O大廈地下二層B2-115、B2-116停車位上O之拖盤拆除，並回復原狀
- 二、訴訟費用由被告負擔
- 事實及理由
- 壹、
程序方面：
- 本件原告之法定代理人原O李O惠，於本院審理中變更為丙OO，有原告所提新北市中和區公所民國109年12月11日新北中工字第1092269463號函文、漢皇馥麗社區109年9月5日第八屆區O所有權人重開議會議會議紀錄、漢皇馥麗社區管理委員會109年9月26日第七屆第四次會議紀錄、民事委任狀各1份（見本院訴字卷第43頁至第55頁、第63頁）在卷可稽，並據其具狀聲明承受訴訟（見本院訴字卷第39頁至第41頁），核與民事訴訟法第175條第1項、第176條規定相O，自應准許
- 貳、
實體方面：
- 一、
原告主張
- 漢皇馥麗公O大廈（下稱漢皇大廈）管理委員會即原告所在之社區大樓，係由O皇開發股份有限公司（下稱漢皇公司）所承造，基地面積達531坪，於99年竣工完成
- 為地下4層、地上19層建築物，共分為A、B、C、D四區，戶數共有62戶
- 漢皇公司99年移交住戶使用時，於99年11月6日召開第一屆第一次區O所有權人大會，決議社區住宅及商O個別成O管理委員會，並通過「漢皇馥麗規約草約」之約定為住戶專區及商O專區之分管協議（下稱系爭分管協議）
- 原告於99年12月1日向當時臺北縣政府中和市公所（後改制為新北市政府中和區公所）申請報備成O管理委員會，第一屆主任委員即為本件被告，被告嗣於101年9月11日經新北市政府中和區公所完成申請報備成O「富O商O」，並為「富O商O」之管理負責人
- 漢皇大廈於焉有原告（住宅專區）及被告（商O專區）兩個管委會，但公共區域由原告（住宅專區）依照系爭分管協議進行管理，被告（商O專區）則按月每坪繳納新臺幣（下同）15元管理費予原告
- 被告所管理並由多人所共有座落漢皇大廈地下1層因近期出租而進行裝潢，109年7月22日上午竟謊稱要換電燈，請地下2層B2-124停車位車主移車後，無預警在B2-124停車位上O出現鑿穿2個圓形孔洞（被告已於110年4月間將圓形孔洞填補完成，且進行粉刷工程O，被告並在地下2層B2-115、B2-116停車位（下稱系爭停車位）上O擅自架設拖盤（下稱系爭拖盤），總幹事發現後立即阻止繼續施工並拍照及錄影存證
- 翌日竟然發函表示109年7月27日將施作排水工程O消防工程，要求原告必須配合將B2-124車位車輛遷停他處，「以免車輛被汙水噴濺造成髒污」，以及要求原告通知機電公司人員到場並將地下1層警報系統關閉
- 原告已於109年7月23日函覆該舉動違反公O大廈管理條例第6條第1項O4款及第3項規定，請被告暫緩施工，先行提供相關管線設置紙本資料予原告，經原告審查後再行決定是否同意或協調變更施工內容，副本並寄送新北市政府工務局備查，並委請律師函請被告立即停止違法工程，並儘速回復破壞之公共區域
- 被告迄本件起訴前雖暫時沒有進一步的施工，但拒絕回復原狀
- 漢皇大廈地下1層、地下2層間之樓O板屬於「共用部分」，非屬被告（商O專區）共有人之「專有部分」，自不得任意挖掘、破壞或架設工作物，原告依公O大廈管理條例6條規定，請求被告拆除擅自架設拖盤，並回復原狀等語
- 並聲明：
- 被告應將系爭拖盤拆除，並回復原狀
- 二、
被告則以
- 系爭拖盤係為監視器所使用之軌道，因B2-116號停車位之左側即為商O使用之電梯，而商O1樓目前為中國信託商業銀行使用，為維護商O專區之公共安全，故被告始架設監視器
- 被告裝設系爭拖盤有經過原告口頭同意，且綜觀系爭分管協議，就何等事項應透過系爭分管協議各住戶遵守，列有許多具體之禁止細瑣事項，如牆面樓頂平台懸掛設置廣告物、陽O違建鐵窗等，但就可否設置監視器一事則隻字未提，由此顯見系爭分管協議並無意禁止住戶自行裝設監視器之規範，原告所言系爭分管協議未允許云云，容有疑義
- 被告裝設系爭拖盤，緣原告亦於未與被告協議之情況下，於B2-113停車位上O裝設監視器，被告主張應有「不須共同協議即得裝設」之默示同意存在
- 縱認被告增設監視器之行為業已違反系爭分管協議與公O大廈管理條例第6條第1項O4款，惟觀系爭分管協議並未就住戶違法增設監視器之處置方式詳為規定
- 而公O大廈管理條例第6條第3項所稱之「必要之處置」，解釋上拆除系爭拖盤並回復原狀並非唯一必要處置方法，留有系爭拖盤並增設監視器而不予拆除，對於漢皇大廈住戶於停車場之公共安全不減反增，且判請拆除並回復原狀另須支出一定成O，對漢皇大廈而言百害而無一利
- 縱認其無增設權源，衡諸上揭情形，亦非以拆除系爭拖盤並回復原狀為唯一必要之處置，保留系爭監視器得使漢皇大廈地下停車場之安全控管更無死角等語置辯
- 並聲明：
- 原告之訴駁回
- 三、
不爭執事項：
- ㈠
並通過『漢皇馥麗規約草約』之約定為漢皇大廈住戶專區及商O專區之系爭分管協議
- 原告係漢皇大廈之管理委員會
- 漢皇大廈係由O皇公司所承造，基地面積達531坪，於99年竣工完成，為地下4層、地上19層建築物，共分為A、B、C、D四區，戶數共有62戶
- 漢皇公司99年移交住戶使用時，於99年11月6日召開第一屆第一次區O所有權人大會，決議社區住宅及商O個別成O管理委員會，並通過『漢皇馥麗規約草約』之約定為漢皇大廈住戶專區及商O專區之系爭分管協議
- ㈡
成O不同管理委員會
- 原告於99年12月1日向臺北縣政府中和市公所（後改制為新北市政府中和區公所）申請報備成O漢皇大廈管理委員會
- 被告於101年9月11日向新北市政府中和區公所申請報備成O富O商O，並為富O商O之管理負責人
- 漢皇大廈因而有原告（住宅專區）及被告（商O專區）兩個管理委員會，公共區域由原告依照分管協議進行管理，商O專區則按月每坪繳納15元管理費予原告
- 富O商O與漢皇大廈都在同一個公O大廈內，使用不同樓層，成O不同管理委員會
- ㈢
漢皇大廈地下2層停車空間的使用方式係依據公O大廈管理條例及系爭分管協議第2條第項O1款及相關規定
- 漢皇大廈地下2層停車空間（包含樓O板、天花板）為漢皇大廈住戶公O大廈之共用部分
- 漢皇大廈地下2層停車空間的使用方式係依據公O大廈管理條例及系爭分管協議第2條第（二）項O1款及相關規定
- ㈣
並在系爭停車位上O架設拖盤
- 被告於109年7月22日上午，在漢皇大廈地下2層B2-124停車位上O鑿穿2個圓形孔洞（如原證4照片），並在系爭停車位上O架設拖盤（如原證5照片）
- ㈤
且已進行粉刷工程
- 被告於110年4月間將在漢皇大廈地下2層B2-124停車位上O2個圓形孔洞填補完成，且已進行粉刷工程
- 四、
本件爭點
- 原告依據公O大廈管理條例第6條第1項O4款及第3項規定，請求被告將系爭拖盤拆除並回復原狀，是否有理由？
- 五、
得心證之理由：
- ㈠
原告依前開規定請求被告將系爭拖盤拆除並回復原狀，自屬有據
- 按於維護、修O專有部分、約定專用部分或設置管線，必須使用共用部分時，應經管理負責人或管理委員會之同意後為之
- 前項O2款至第4款之進入或使用，應擇其損害最少之處所及方法為之，並應修復或補償所生損害
- 住戶違反第一項規定，經協調仍不履行時，住戶、管理負責人或管理委員會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置，公O大廈管理條例第6條第1項O4款、第2項、第3項分別定有明文
- 又系爭分管協議第2條第（二）項O1款約定：
- 「共用部分：
- 指不屬專有部分與專有附屬建築物，而供共同使用者
- 包括：
- O大廈共用部分】，包括：
- ⑴停車空間區：
- 本範圍指專供停放汽車使用，除地下二層（編號105～128）部分停車位為獨立權狀，不列為共用部分登記外
- 其餘地下二層（編號100、101、102、103、104、129、130、131）部分及地下三、四層之停車空間其相鄰的空間，車道面積、防空避難室兼停車空間及公O使用停車空間等範圍」（見本院板司調字卷第23頁）
- 而漢皇大廈地下2層停車空間（包含樓O板、天花板）為漢皇大廈之共用部分，被告裝設系爭拖盤在系爭停車位上O天花板，其目的係供裝設監視器之軌道使用，以利架設監視器維護商O專區之公共安全，是系爭拖盤應屬前開規定「維護、修O約定專用部分或設置管線」，應經原告管理委員會之同意
- 被告雖辯稱裝設系爭拖盤有經過原告口頭同意等語，然為原告所否認，被告亦無提出具體事證以實其說，自難認被告裝設系爭拖盤有經過原告口頭同意，足見被告未經原告同意即擅自施作系爭拖盤，應無疑義
- 基此，被告為漢皇大廈住戶，原告依前開規定請求被告將系爭拖盤拆除並回復原狀，自屬有據
- ㈡
被告此部分辯解自難遽採
- 被告辯稱原告亦於未與被告協議之情況下，即於B2-113停車位上O裝設監視器，被告主張應有「不須共同協議即得裝設系爭拖盤」之默示同意存在等語
- 然按共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，亦不以共有人明O之意思表示為限，共有人默示之意思表示，亦包括在內，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干O，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在（最高法院83年度台上字第1377號、87年度台上字第1359號判決意旨參照）
- 然該默示分管契約之成O，需以全O共有人間有實際上約定一定之使用範圍而彼此互不干O為前提
- 且所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，若單O之沉默，則除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示（同院29年上字第762號判決意旨參照）
- 經查，原告係主張被告於109年7月22日上午謊稱換電燈，請地下2層B2-124停車位車主移車後，無預警在B2-124停車位上O出現鑿穿2個圓形孔洞，被告並在地下二樓系爭停車位上O擅自架設系爭拖盤，原告旋於109年7月23日發函告以被告所為違反公O大廈管理條例第6條第1項O4款規定，請被告暫緩施工等語（見本院板司調字卷第11頁至第13頁），並提出乙OO109年7月23日漢馥（109）函字第005號函文影本1份（見本院板司調字卷第91頁）為證，足見原告未曾認可被告在漢皇大廈之共用部分擅自裝設系爭拖盤，已難認兩造間有默示分管契約存在
- 且住戶單O就他住戶使用共用部分不為異議或反對之表示，可合理推知之原因甚多，或因權利意識之欠缺，或基於睦鄰情誼而與人為善，或礙於處置能力之不足，或出於對所有權歸屬或法律規定之誤解，均非無可能，自無法必然推論出漢皇大廈之其他區O所有權人單O沈默即是默示同意被告裝設系爭拖盤
- 況原告縱有於未與被告協議之情況下，即在B2-113停車位上O裝設監視器之舉，亦與原告是否默示同意被告裝設系爭拖盤無涉
- 此外，被告從未舉證說明漢皇大廈之區O所有權人有何默示同意其裝設系爭拖盤之舉動或其他情事，被告此部分辯解自難遽採
- ㈢
難認有據，自難採信
- 被告雖辯稱拆除系爭拖盤並回復原狀並非唯一必要處置方法，留有系爭拖盤並增設監視器而不予拆除，對於漢皇大廈住戶於停車場之公共安全不減反增，且判請拆除並回復原狀另須支出一定成O，對漢皇大廈而言百害而無一利等語
- 惟查，原告提起本件訴訟之目的在於確保其所有權能之完整性，其中包含權利之享受及義務之負擔
- 然系爭拖盤相關零件及監視器設備、電線如有不慎，將有危及漢皇大廈全O共有人之虞，屆時需負損害賠償之義務者，即為漢皇大廈之所有權人全O，亦即原告與被告，茲事體大
- 況被告若認系爭拖盤並增設監視器完成，對於漢皇大廈住戶於停車場之公共安全有益，實應與相關共有人懇切溝通，或變更設置地點提交全O區O共有人評估、議決為當
- 是綜觀前揭情事，要難認原告權利行使之利益有超越被告喪失占用利益損失之情事，且被告所為亦不符合公O大廈管理條例及系爭分管協議，復難謂原告行使權利係以損害被告為主要目的
- 則被告所為前揭抗辯，難認有據，自難採信
- 六、
有理由准許
- 綜上所述，被告未經漢皇大廈管理委員會及區O所有權人會議同意自行設置系爭拖盤，且對於合法占有使用漢皇大廈地下2層共用部分之權源，未能舉證以實其說
- 從而，原告依公O大廈管理條例第6條第1項O4款及第3項規定，請求被告將系爭拖盤拆除並回復原狀，為有理由，應予准許
- 七、
爰不一一論列，附此敘明
- 本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明
- 八、
訴訟費用
- 請求
- 回復原狀
- 據公O大廈管理條例第6條第1項O4款及第3項規定
- 公O大廈管理條例第6條第1項O4款及第3項規定
法條
- 壹、 事實及理由 | 程序方面
- 一、 事實及理由 | 實體方面
- 公寓大廈管理條例第6條第1項第4款
- 公寓大廈管理條例第6條第3項
- 二、 事實及理由 | 實體方面
- 公寓大廈管理條例第6條第1項第4款
- 公寓大廈管理條例第6條第3項
- ㈢ 事實及理由 | 實體方面 | 不爭執事項
- 四、 事實及理由 | 實體方面 | 不爭執事項
- 公寓大廈管理條例第6條第1項第4款
- 公寓大廈管理條例第6條第3項
- ㈠ 事實及理由 | 實體方面 | 得心證之理由
- 公寓大廈管理條例第6條第1項第4款
- 公寓大廈管理條例第6條第2項
- 公寓大廈管理條例第6條第3項
- 公寓大廈管理條例第2條第項第1款
- ㈡ 事實及理由 | 實體方面 | 得心證之理由
- 公寓大廈管理條例第6條第1項第4款
- 最高法院83年度台上字第1377號，87年度台上字第1359號判決意旨參照
- 六、 事實及理由 | 實體方面 | 得心證之理由
- 公寓大廈管理條例第6條第1項第4款
- 公寓大廈管理條例第6條第3項
- 八、 事實及理由 | 實體方面