返還不當得利|
民法第259條第1款、第2款、第113條規定|
系爭買賣契約|
系爭履保申請書|
主文
- 一、本訴原告之訴及假執行之聲請均駁回
- 二、本訴訴訟費用由本訴原告負擔
- 三、反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回
- 四、反訴訴訟費用由反訴原告負擔
- 事實及理由
- 一、
程序事項
- 本訴原告甲OO(以下簡稱買方)先位之訴主張兩造間之購屋買賣契約已合法解除,且其亦已撤銷遭詐欺之購屋意思表示,而依民法第259條第1款、第2款、第113條規定請求本訴被告乙OO(以下簡稱賣方)返還新臺幣(下同)1420萬元之購屋價金,並依兩造簽立之不動產買賣契約第10條約定(與本件相關契約條文可參附表)請求賣方給付142萬元之違約金及10萬元之已付稅費
- 備位之訴主張買賣標的物有瑕疵而減少價金,並依民法第179條規定請求賣方返還減少之價金284萬元
- 賣方則提起反訴,依民法第367條規定請求買方履行買賣契約(即同意賣方領取履約保證專戶內之840萬9346元買賣價金)及給付違約金
- 反訴與本訴所主張之權利,均出於同一買賣契約,且與本訴之標的及攻擊防禦方法相牽連,故本件反訴未牴觸民事訴訟法第260條之限制規定,應予准許
- 二、
買方的本訴主張及反訴答辯
- (一)
買方因此拒絕簽署專戶收支明細暨點交確認單
- 買方透過金O房屋仲介有限公司(下稱金O公司)向O方購買房屋(含新北市○○區○○段000地號土地、應有部分1萬分之290,同段3122建號建物、應有部分全部,同段3129建號建物、應有部分1萬分之106,同段3130建號建物、應有部分1萬分之143,以下合稱系爭房屋),約定總價1420萬元,並於民國108年10月13日簽立不動產買賣契約書(下稱系爭買賣契約)
- 買方曾特別強調絕不購買滲漏水之房屋,經金O公司及賣方出示不動產標的現況說明書第15項「現況有無滲漏水或壁癌之情形」欄位勾選「無」,保證系爭房屋絕無滲漏水之情形後,買方始安心簽約,待支付全部買賣價金後,系爭房屋所有權於109年4月30日移轉登記買方名下,但尚未交屋
- 兩造於109年5月4日進行點交驗收時,買方委請訴外人樂O實業有限公司(下稱樂O公司)驗屋,發現系爭房屋有多達15項缺失,其中客廳、臥室牆面、浴室牆面有嚴重滲水瑕疵,顯與系爭買賣契約所附不動產標的現況說明書第15項載明「現況無滲漏水之情形」不符
- 賣方未提供具有其保證無滲漏水瑕疵品質之系爭房屋予原告,已然違約,買方因此拒絕簽署專戶收支明細暨點交確認單
- (二)
且買方解約之意思表示業於109年5月18日送達賣方
- 賣方未交付無滲漏水瑕疵之系爭房屋,屬遲延給付,買方已催請賣方改善滲漏水情形,卻遭賣方否認有滲漏水瑕疵
- 買方於109年5月4日催告賣方應交付無滲漏水瑕疵之系爭房屋,賣方迄至109年5月19日仍發函否認系爭房屋有何滲漏水瑕疵,相隔已逾7日以上,顯有相當期限,買方自得依民法第254條規定及系爭買賣契約第10條第1款約定解除系爭買賣契約,且買方解約之意思表示業於109年5月18日送達賣方
- (三)
以起訴狀繕本送達賣方作為撤銷被詐欺之購屋意思表示
- 系爭房屋客廳窗角裂縫滲水之牆面、臥室二牆體裂縫延伸滲水之牆面、臥室二窗角裂縫滲水之牆面,均凹凸不平整,顯然曾O滲漏水情形嚴重始致牆面斑駁不平整
- 以賣方自89年間持有系爭房屋迄至108年止,長達近20年期間,且對於系爭房屋有滲漏水之情形,當無可能不知
- 賣方曾向買方強調系爭房屋已有重新粉刷,買方無須再行裝潢等語,即係刻意隱瞞系爭房屋現況有滲漏水瑕疵之事實
- 再者,買方再三與賣方確認屋齡近24年之系爭房屋有無滲漏水情形時,賣方出示不動產標的現況說明書第15項「現況有無滲漏水或壁癌之情形」欄位勾選「無」,保證系爭房屋現況無滲漏水情形,意圖讓買方陷於系爭房屋無滲漏水之錯誤,而與賣方簽立系爭買賣契約
- O盱上情,賣方明知系爭房屋現況有滲漏水之瑕疵卻基於詐欺之故意隱瞞上情,致買方陷於錯誤而買受系爭房屋,買方自得依民法第92條第1項規定,以起訴狀繕本送達賣方作為撤銷被詐欺之購屋意思表示
- (四)
買方為取得及維持系爭房屋所有權而支出之費用合計10萬元
- 買方先位之訴,依系爭買賣契約第10條第1款約定及民法第259條、第92條第1項、第114條第1項、第113條規定,請求賣方返還買賣價金1420萬元
- 並依系爭買賣契約第10條第1款、第5款約定請求賣方賠償買賣價金之百分之10即142萬元作為懲罰性違約金
- 復依系爭買賣契約第10條第1款約定向O方請求已付之稅款、地政士已辦理案件之撤件費用及其他必要費用、買方為取得及維持系爭房屋所有權而支出之費用合計10萬元
- (五)
請求賣方返還不當得利284萬元
- 買方備位之訴,若系爭買賣契約未解消,買方則以起訴狀繕本送達被告,作為向O方為減少價金之意思表示,並主張減少價金284萬元(即1420萬×百分之20=284萬),且依民法第179條之規定,請求賣方返還不當得利284萬元
- (六)
故賣方亦不得依系爭買賣契約第10條第2款約定請求買方給付自109年5月5日起至判決確定之日止以每日7100元計算之違約金
- 關於賣方反訴請求買方同意賣方領取臺灣中小企業銀行建成分行履約保證專戶(戶名:
- 臺灣中小企業銀行受託信託財產專戶,帳號:
- 15130000245621
- 下稱系爭履保專戶)內之840萬9346元買賣價金部分,賣方於109年5月4日點交系爭房屋時,未依債務之本旨提出無價值減損之房屋給付買方,買方自非無故拒絕點交或受領遲延,賣方即不得依系爭買賣契約第9條第9款約定免除配合點交之義務
- 兩造尚未依系爭買賣契約第9條第2款約定,個別簽立專戶收支明細暨點交確認單以完成點交手續,賣方不得依系爭買賣契約第9條第1、2、9款約定及民法第367條規定,向泛太建築經理股份有限公司(下稱泛太經建)領取系爭履保專戶內之款項
- 再者,系爭房屋既有重大瑕疵,買方拒絕點交及受領,自不構成違約,故賣方亦不得依系爭買賣契約第10條第2款約定請求買方給付自109年5月5日起至判決確定之日止以每日7100元計算之違約金
- 三、
賣方的本訴答辯及反訴主張
- (一)
故買方依民法第254條規定及系爭買賣契約第10條第1款約定解除契約,並不合法
- 系爭房屋沒有買方所稱之滲漏水瑕疵,賣方未能於109年5月4日點交系爭房屋是因買方拒絕受領所致,賣方無遲延給付之情,買方不得解除系爭買賣契約
- 縱有買方所稱滲漏水瑕疵,該瑕疵係發生於系爭買賣契約成立前,與不完全給付之要件不合,買方不得解除契約,況買方未限期催告賣方補正,故買方依民法第254條規定及系爭買賣契約第10條第1款約定解除契約,並不合法
- (二)
其金額實屬過高
- 賣方對買方主張之滲漏水瑕疵並非明知,且未保證系爭房屋絕無滲漏水,系爭買賣契約復無買方絕不買漏水屋之特別約款
- 買方主張之滲漏水瑕疵尚非重大,自不得依民法第359條之規定解除契約,且買方未就減少價金百分之20即284萬元敘明其依據
- 又賣方是依照自己主觀認知填載不動產現況說明書,自無詐欺故意,無買方所稱遭詐欺意思表示之情
- 縱使買方得請求給付違約金,其金額實屬過高
- (三)
按日給付7100元之懲罰性違約金
- 反訴部分,賣方已將系爭房屋移轉登記予買方,且於109年5月4日辦理點交,經買方拒絕點交及簽署專戶收支明細暨點交確認單後,賣方復於109年5月18日、19日陸續發函限期催告買方依約完成點交
- 買方無法證明系爭房屋有重大瑕疵之情,卻無故拒絕點交,依系爭買賣契約第9條第9款約定,經賣方定期催告仍不配合點交,應免除賣方之點交義務
- 此外,系爭不動產是否完成點交涉及賣方可否領取買賣價金之條件,買方無正當理由O絕受領,乃故意使付款條件不成就,依民法第101條規定應O為條件已成就,即應O為系爭房屋於109年5月4日已點交完畢,賣方自得依民法第367條規定、系爭買賣契約第9條第9款約定、不動產買賣價金履約保證申請書(下稱系爭履保申請書)第11條約定,請求買方同意賣方領取系爭履保專戶之價金餘款本息
- 系爭履保專戶之款項原為1420萬元,扣除50萬元之仲介費、26萬1387元之土地增值稅及房屋稅、202萬5007元之房O代償,並扣除賣方應負擔之履約保證手續費4260元(即1420萬×6÷1萬÷2=4260)後,餘款為840萬9346元
- 買方拒絕受領而未完成點交,且拒不簽署專戶收支明細暨點交確認單,致賣方無法領取系爭履保專戶內之價金,已屬違約,賣方自得依系爭買賣契約第10條第2款約定請求買方自109年5月5日(即原O交日之翌日)起至判決確定之日止,按日給付7100元之懲罰性違約金
- 四、
兩造的聲明
- (一)
本訴部分
- 1.
買方的先位聲明:
- ⑴
按週年利率百分之5計算之利息
- 賣方應於買方將系爭不動產於109年4月30日以新北市中和地政事務所北中地登字第72840號收件所為最高限額360萬元抵押權之設定登記予以塗銷、並將系爭房屋所有權移轉登記予賣方同時,給付買方1420萬元,及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止,按週年利率百分之5計算之利息
- ⑵
按週年利率百分之5計算之利息
- 賣方應給付買方152萬元,及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止,按週年利率百分之5計算之利息
- ⑶
願供擔保請准宣告假執行。
- 2.
買方的備位聲明:
- ⑴
按週年利率百分之5計算之利息
- 賣方應給付買方284萬元,及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止,按週年利率百分之5計算之利息
- ⑵
願供擔保請准宣告假執行。
- 3.
賣方的聲明:
- 買方之本訴及假執行之聲請均駁回,如受不利判決願供擔保請准宣告免為假執行
- (二)
反訴部分
- 五、
本院的判斷
- (一)
泛太經建專戶收支明細暨點交確認單可證,首堪認定
- 兩造於108年10月13日簽立系爭買賣契約及系爭履保申請書,約定透過第三方履約保證方式由買方以總價1420萬元向O方購買系爭房屋,買方已於109年4月30日前陸續給付簽約款140萬元、完稅款480萬元、尾款500萬元至系爭履保專戶,且系爭履保專戶已支出50萬元仲介費、26萬1387元土地增值稅及房屋稅、202萬5007元代償款,系爭房屋於109年4月30日移轉登記至買方名下,兩造於109年5月4日進行點交驗收時,賣方以系爭房屋滲漏水為由O絕點交及簽署專戶收支明細暨點交確認單,賣方於109年5月11日送達存證信函催告買方於函到3日內完成點交等情,有系爭買賣契約、系爭履保申請書、系爭房屋登記第一類謄本、賣方存證信函及郵件收件回執、泛太經建專戶收支明細暨點交確認單可證(見本院卷一第35至81、247至251頁),首堪認定
- (二)
給付違約金及損害賠償,均屬無據
- 買方本訴主張系爭房屋有滲漏水瑕疵,惟經新北市建築師公會吳O興建築師鑑定結果,系爭房屋之客廳牆角、主臥室窗角、浴室與餐廳相鄰牆面皆「無」滲漏水現象,有該公會110年4月21日新北市建師鑑字第208號鑑定報告書可證(外放於本院卷),難認買方此部分主張可採
- 又買方雖提出樂O公司109年5月9日專案編號109050411F檢驗報告書為憑(見本院卷一第159至225頁),然未見該驗屋報告製作人員具有與吳O興建築師相當之專業能力事證,自難認該檢驗報告書內容較建築師之鑑定結果可採
- 買方另聲請調查證人即驗屋人員霍O任,其待證事實為驗屋時霍O任發現系爭房屋客廳及主臥室牆面裂縫過大及滲水等情
- 惟因系爭房屋業經鑑定結果認無滲漏水情形,故無論霍O任有無見聞裂縫或水漬,均無從據以認定系爭房屋有何滲漏水瑕疵,自無調查必要
- 從而,買方主張系爭房屋有滲漏水瑕疵,並據以解除系爭買賣契約、撤銷受詐欺意思表示、請求減少價金,復請求賣方返還已付價金、返還減少之價金、給付違約金及損害賠償,均屬無據
- (三)
並請求買方給付違約金,亦屬無據
- 賣方反訴主張買方違約拒絕點交,其應免除點交義務云云
- 然買方既已循正當法律途徑提起本件訴訟,即無系爭買賣契約第9條第9款所定「怠於進行司法作為」之情,賣方自無從免除點交義務,且不得逕由泛太經建於點交完成前將系爭履保專戶餘額給付買方
- 此外,由買方提起本件訴訟之舉,亦可徵買方非以「不正當方法」阻止點交完成,自無類推適用民法第101條第1項之餘地
- 另觀諸系爭買賣契約第10條第8款、系爭履保申請書第6條第4款約定內容,均明確表示兩造若有爭議,應循司法或仲裁途徑解決,泛太經建將以確定判決或仲裁判斷結果作為其履行保證責任之依據
- 是本件買方主張系爭房屋有瑕疵,因已循司法程序謀求解決,自難認買方有何違約之情,與系爭買賣契約第10條第2款之違約金要件不符
- 故賣方未待系爭房屋有無瑕疵之本訴判決確定,即於點交完成前,反訴請求買方同意泛太經建將系爭履保專戶內餘額交予賣方,並請求買方給付違約金,亦屬無據
- 六、
結論
- (一)
無理由駁回
- 本訴原告(即買方)先位之訴請求本訴被告(即賣方)於系爭房屋上抵押權塗銷並將所有權移轉登記予本訴被告時,給付1420萬元及法定遲延利息,及請求本訴被告給付152萬元及法定遲延利息,備位之訴請求本訴被告給付284萬元及法定遲延利息,均無理由,應予駁回
- 其假執行之聲請因失所附麗,應併予駁回
- (二)
無理由駁回
- 反訴原告(即賣方)請求反訴被告(即買方)同意反訴原告向泛太經建領取系爭履保專戶內之買賣價金840萬9346元及利息,及請求反訴被告自109年5月5日至本判決確定之日止按日給付7100元,為無理由,應予駁回
- 其假執行之聲請因失所附麗,應併予駁回
- (二)
認為均不足以影響本判決之結果,爰不逐一論列
- 本件事證已臻明確,兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據,經本院斟酌後,認為均不足以影響本判決之結果,爰不逐一論列
- (三)
訴訟費用
- 請求
- 返還不當得利
- 民法第259條第1款、第2款、第113條規定
法條
- 一、 事實及理由 | 程序事項
- 民法第259條第1款
- 民法第259條第2款
- 民法第113條
- 民法第10條
- 民法第179條
- 民法第367條
- 民事訴訟法第260條
- (二) 事實及理由 | 買方的本訴主張及反訴答辯
- (三) 事實及理由 | 買方的本訴主張及反訴答辯
- (四) 事實及理由 | 買方的本訴主張及反訴答辯
- A第10條第1款
- 民法第259條
- 民法第92條第1項
- 民法第114條第1項
- 民法第113條
- 民法第10條第1款
- 民法第10條第5款
- 民法第10條第1款
- (五) 事實及理由 | 買方的本訴主張及反訴答辯
- (六) 事實及理由 | 買方的本訴主張及反訴答辯
- A第9條第9款
- A第9條第2款
- A第9條
- 民法第367條
- 民法第10條第2款
- (一) 事實及理由 | 賣方的本訴答辯及反訴主張
- (二) 事實及理由 | 賣方的本訴答辯及反訴主張
- (三) 事實及理由 | 賣方的本訴答辯及反訴主張
- A第9條第9款
- 民法第101條
- 民法第367條
- 民法第9條第9款
- 民法第11條
- 民法第10條第2款
- (三) 事實及理由 | 本院的判斷
- A第9條第9款
- 民法第101條第1項
- 民法第10條第8款
- 民法第6條第4款
- 民法第10條第2款
- (三) 事實及理由 | 結論 | 訴訟費用分擔的依據為民事訴訟法第78條。