分割共有物|
民法第823條第1項及第824條第5項規定|
系爭土地|
主文
- 兩造共有之嘉義縣溪口鄉溪東段八Ο三、八Ο三之一地號土地准予合併分割如嘉義縣大林地政事務所民國一一Ο年一月二十九日土地複丈成果圖方O一所示:編號(1)(4)部分由被告丁OO取得
- 編號(2)(5)部分由被告12OO、13OO、戊OO、甲OO、乙OO取得，並依附表二持分面積之比例保持共有
- 編號(6)部分由被告辛OO、壬OO、葵OO取得，並依三分之一之比例保持共有
- 編號(7)部分由原告及被告張O雄、庚OO取得，並依三分之一之比例保持共有
- 編號(3)(8)部分由除被告丁OO以外全O共有人依附表二負擔道路面積之比例保持共有
- 兩造應互相找補之金額如附表三所示
- 訴訟費用由兩造按附表一訴訟費用分擔比例負擔
- 事實及理由
- 壹、
程序方面：
- 被告戊OO、己OO、庚OO經合法通知，均未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決
- 貳、
實體方面：
- 一、
原告起訴主張：
- （一）
鑑價結果應屬可採
- 緣坐落於嘉義縣○○鄉○○段000地號、803-1地號2筆土地（下稱系爭土地）相O，為兩造所共有，且共有人均相O，其應有部分比例如附表一所示，而系爭土地無因使用目的不能分割之情形，各共有人間亦無不能分割之協議，茲因兩造就分割方法無法達成協議，原告本於系爭土地共有人地位，依民法第823條第1項及第824條第5項規定，請求准予合併分割如附表二即嘉義縣大林地政事務所民國110年1月29日土地複丈成果圖方O一之分割方O(下稱方O一)，蓋方O一既可保留被告丁OO之建物，又幾乎完整保留被告12OO等人所欲留存之建物，縱使須拆除亦僅拆除一小部分不影響建物主結構，被告甲OO、乙OO也可以繼續與12OO等人保持共有，被告辛OO等3人也可以保留土地，分割後各筆土地皆有對外通路，實屬滿O各共有人需求之分割方O
- 且方O一所分配之土地均屬方O，便於各共有人土地永續利用
- 另方O一編號(3)(8)僅留設3公尺係為減少浪費各共有人土地面積，如日後有建築需求，依嘉義縣建築管理自治條例第5條第1項第1款後段，退讓至法規所規定之寬度6公尺作為建築線即可，至於為開設3公尺道路及保留其他共有人之建物所造成之面積增減，則按歐O不動產估價師聯合事務所方O一差額找補參考表(下稱方O一鑑價結果)相互找補即可
- 被告辛OO等3人雖不認同鑑價結果並提出實價登錄資料為憑，惟其所提出之交易紀錄均係房屋加土地之價格，其中甚至有108年7月才完成之新屋，價值當然遠比本件系爭土地高，且本件系爭土地經國O財產署函知無法經由O生街進出及指定建築線，僅有單方出口，故土地價值較低，鑑價結果應屬可採
- （二）
顯非適當之分割方O
- 反觀被告辛OO等3人所提即嘉義縣大林地政事務所民國110年1月29日土地複丈成果圖方O二之分割方O(下稱方O二)，其編號(3)面寬約4公尺卻深長逾50公尺、編號(2)更是面寬僅3公尺，土地均屬過於狹長而難以利用，且方O二上開所述之建物則無保留之可能
- 另原告除其兄姊即被告己OO、庚OO外，不願再與其他共有人維持共有關係，被告辛OO所提方O二強迫原告與渠等3人繼續維持共有關係，不符共有物分割消滅共有關係之目的，顯非適當之分割方O
- （三）
並聲明：
- 1.
系爭土地應合併後分割如方O一所示
- 編號(1)(4)部分由丁OO取得
- 編號(2)(5)部分由12OO、13OO、戊OO、甲OO、乙OO取得，並保持共有
- 編號(6)部分由辛OO、壬OO、葵OO取得，並保持共有
- 編號(7)部分由原告及被告張O雄、庚OO共同取得
- 編號(3)(8)部分由除被告丁OO以外全O共有人依附表二負擔道路面積之比例保持共有（原告誤解方O一之道路位置及分擔人數，於此加以更正）
- 並依歐O不動產估價師聯合事務所方O一鑑價結果找補
- 2.
訴訟費用
- 二、
被告方面：
- （一）
被告丁OO部分：
- （二）
被告辛OO、壬OO、葵OO部分：
- 1.
應有價值補償之必要
- 原告方O一之分割方O主張在系爭土地東側即編號(8)部分留設寬度為3公尺的私設巷道，並非妥適的分割方O，因系爭共有土地面寬已不大，如再留設3公尺的私設巷道將會使各共有人得分配路面的面寬更為狹窄不利利用，且將被告辛OO等3人分配在系爭共有土地的後方，雖有留設3公尺的私設巷道，亦因不符合至少應留設6米道路始能申請建築線興建房屋，故原告的分割方O窒礙難行而不可採
- 其次，原告主張分配在面臨道路之編號(7)位置，把價值最高的分配給自己，對兩造共有人而言亦非公平，應有價值補償之必要
- 2.
鑑價金額應有偏低之情形
- 至於歐O不動產估價師聯合事務所之鑑價結果，換算每坪新台幣六萬八千餘元，被告認為鑑價的金額尚屬過低
- 依附近土地之實價登錄交易金額來看，本件系爭土地每坪的價值宜應逾十萬元，鑑價金額應有偏低之情形
- 3.
由曾O及張O自行處理所共有土地處分之事
- 綜上，被告認為斟酌各共有人的利益，應該採取方O二之分割方O，即共有人曾O分配在共有土地的西側依持分比例保持共有，共有人張O則分配在共有土地的東側，亦依持分比例保持共有，如此可免除另外留設道路浪費土地之不利狀況，由曾O及張O自行處理所共有土地處分之事
- 4.
並聲明
- 系爭土地應合併分割如方O二所示，編號(1)(4)部分分歸丁OO所有
- 編號(2)(5)部分分歸12OO、13OO、戊OO、甲OO、乙OO取得，並依應有部分比例保持共有
- 編號(3)(6)部分分歸辛OO、壬OO、葵OO、16OO、己OO、庚OO取得，並依應有部分比例保持共有
- （三）
被告乙OO、葉O雄部分：
- 主張依方O二分割，蓋方O二的分配對全O分割後的土地價值有所提升，應該是比較可採
- 另被告認為其等不需補償
- （四）
被告12OO、13OO部分：
- 同意採取方O二分割方O，蓋兩造無須犧牲多餘土地用以規劃道路用地，以達土地利用之最大價值
- 且兩造間之分割面積無增減之較差，尚無衍伸取得價值找補之問題，就該立場而論較為公平
- 又鄰地812地號土地為財政部國O財產署所有，財政部國O財產署南區分署嘉義辦事處109年6月24日台財產南嘉三字第10931021540號函已表示無法同意提供指定袋地建築線通行同段812地號國O土地，是以兩造均須自北側出入，被告辛OO等提出之方O二，無須考量鄰地812地號土地之問題
- 基上，以共有人之意願、目前使用現況、取得最大面積、取得分得土地之公平性、考量未來使用，被告12OO等同意被告辛OO等所提出之方O，較為公平、妥適
- 至於找補方O則以歐O不動產估價師聯合事務所方O一鑑價結果找補
- （五）
亦未提出書狀作何聲明或陳述
- 被告戊OO、己OO、庚OO未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述
- 三、
法院之判斷
- （一）
訴請裁判合併分割，自無不可
- 按「各共有人得隨時請求分割共有物，但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限
- 」、「共有人相O之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割
- 」，民法第823條第1項、第824條第5項分別定有明文，經查O爭土地為兩造所共有，而系爭土地之地無因使用目的不能分割之情形，而各共有人間亦無不能分割之契約，且系爭土地之共有人均相O，兩造對此均未提出爭執，堪信為真實
- 茲因兩造就分割方法無法達成協議，是原告本於系爭土地共有人地位，訴請裁判合併分割，自無不可
- （二）
次按「分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配
- 一、以原O分配於各共有人
- 但各共有人均受原O之分配顯有困難者，得將原O分配於部分共有人
- 」、「以原O為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有
- 」，民法第824條第2項第1款及第4項分別定有明文
- 又法院為裁判分割前，應顧及公平、當事人之聲明、應有部分之比例與實際是否相當、共有物之客觀情狀、性質、價格與經濟價值、共有利益、各共有人之主觀因素與使用現狀、利O關係等因素為綜合判斷
- 經查：
- 1.
系爭803地號土地上有門牌號碼嘉義縣○○鄉○○路00○00號房屋，分屬被告丁OO及甲OO、乙OO、12OO、13OO、戊OO所有，且系爭803地號土地僅能經由O面之系爭803-1地號出入等情，業經本院勘驗現場，並囑託嘉義縣大林地政事務所測量屬實，有該所109年5月12日之複丈成果圖可稽（本院卷一第129頁），原告所採方O一之分割方O將系爭土地應合併後分割如方O一所示
- 編號(1)(4)部分由丁OO取得
- 編號(2)(5)部分由12OO、13OO、戊OO、甲OO、乙OO取得，並依附表二持分面積之比例保持共有，以維護房屋之完整
- 編號(6)部分由辛OO、壬OO、葵OO取得，並依三分之一之比例保持共有
- 編號(7)部分由原告及被告己OO、庚OO，並依三分之一之比例保持共有
- 編號(3)(8)部分由除被告丁OO以外全O共有人依附表二負擔道路面積之比例保持共有，並供作道路通行，屬公平合理之方O，且被告戊OO、己OO、庚OO未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述，依民事訴訟法第280條第3項之規定，應視為自認，故應認原告主張之方O一為可採
- 2.
仍認應採取方O一之分割方法
- 被告丁OO、辛OO、壬OO、葵OO、乙OO、甲OO、12OO、13OO雖抗辯應採取方O二之分割方O，惟查方O二係將編號(3)(6)部分分歸被告辛OO、壬OO、葵OO及原告16OO與被告己OO、庚OO取得，並依應有部分比例保持共有，為原告所不同意，且方O二亦無法達成原告起訴分割共有物之目的，應非可採
- 且經本院協調結果，原告及被告辛OO、壬OO、葵OO均堅持原O分配，不接受現金補償等情（本院卷二第229頁），亦無法將編號(3)(6)部分分歸被告辛OO、壬OO、葵OO或原告16OO與被告己OO、庚OO取得，足證方O二為不可採，本院審酌兩造意願、公平原則及共有物利用等情狀，仍認應採取方O一之分割方法
- （三）
故本件仍酌定附表三作為兩造間應相互找補之金額
- 末按「以原O為分配時，如共有人中有不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之
- 」，民法第824條第3項定有明文
- 且按法院裁判分割共有物，除應斟酌各共有人之利O關係，及共有物之性質外，尚應斟酌共有物之價格，倘共有人中有不能按其應有部分受分配，或所受分配之不動產，其價格不相當時，法院非不得命以金錢補償之（最高法院著有57年度台上字第2117號判例意旨參照）
- 再共有物之原O分割，依民法第825條規定觀之，係各共有人就存在於共有物全部之應有部分互相移轉，使各共有人取得各自所分得部分之單O所有權
- 故原O分割而應以金錢為補償者，倘分得價值較高及分得價值較低之共有人均為多數時，該每一分得價值較高之共有人即應O其補償金額對於分得價值較低之共有人全O為補償，並依各該短少部分之比例，定其給付金額，方符共有物原O分割為共有物應有部分互相移轉之本旨（最高法院著有85年台上字第2676號判例意旨參照）
- 經查本件經鑑定如附表三之找補金額（鑑定報告外放），雖被告辛OO、壬OO、葵OO主張鑑定價格過低，並提出附近土地之不動產交易實價查詢為證（本院卷二第197至202頁），惟查上開查詢係連O物一併計算之價格，與本件僅係計算土地之補償價格不同，無法以該價格推論鑑定之補償價格有過低情事，故本件仍酌定附表三作為兩造間應相互找補之金額
- 四、
有理由准許
- 綜上所述，本院審酌系爭土地之條件、使用現狀、整體利用之效益、各共有人之利益及兩造之意願等情，認以原告所提之分割方O分割系爭土地，為有理由，應予准許
- 五、
爰不予一一論列
- 本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審核結果於判決結果不生影響，爰不予一一論列
- 六、
訴訟費用 |訴訟費用
- 按因共有物分割事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部
- 民事訴訟法第80條之1定有明文
- 依上開規定，本院認本件訴訟費用應由兩造按原應有部分之比例負擔
- 七、
判決如主文
- 據上論結，依民事訴訟法第80條之1、第85條第1項但書，判決如主文
- 請求
- 分割共有物
- 民法第823條第1項及第824條第5項規定
法條
- 壹、 事實及理由 | 程序方面
- （一） 事實及理由 | 實體方面 | 原告起訴主張
- 民法第823條第1項
- 民法第824條第5項
- 民法第5條第1項第1款後段
- （一） 事實及理由 | 實體方面 | 法院之判斷
- （二） 事實及理由 | 實體方面 | 法院之判斷
- 1. 事實及理由 | 實體方面 | 法院之判斷
- （三） 事實及理由 | 實體方面 | 法院之判斷
- 民法第824條第3項
- 民法第825條
- 最高法院著有57年度台上字第2117號判例意旨參照
- 最高法院著有85年台上字第2676號判例意旨參照
- 六、 事實及理由 | 實體方面
- 七、 事實及理由 | 實體方面 | 據上論斷