確認優先購買權存在等|
土地法第104條第1項規定|
系爭土地|
系爭房屋|
系爭執行事件|
主文
- 事實及理由
- 一、
由其一造辯論而為判決
- 被告丙OO、乙OO經合法送達,未於言詞辯論期日到場,核無民事訴訟法第386條各款所列情形,爰依原告聲請,由其一造辯論而為判決
- 二、
原告主張
- 高雄市○○區○○段0000地號土地(下稱系爭土地),原O原告及訴外人即被告丙OO之父黃O號所有,其上高雄市○○區○○段000○號即門牌號碼高雄市○○區○○路00號房屋(下稱系爭房屋)原O原告及及訴外人即原告、被告乙OO之母張O所有
- 嗣於100年8月23日後,系爭土地輾轉移轉為丙OO(應有部分2/5)、原告、乙OO、黃O富(應有部分各1/5)等4人共有,系爭房屋則輾轉移轉為原告、黃O富共有,應有部分各1/2
- 系爭房屋所有人類推適用民法第425條之1規定,與系爭土地所有人間,存有推定租賃關係,且依土地法第104條第1項規定,系爭土地出賣時,系爭房屋所有人即推定租賃關係之承租人有優先購買權
- 嗣丙OO於103年4月間,將其就系爭土地上開應有部分(下稱甲土地)以價金新臺幣(下同)266萬元出售予被告甲OO,並於103年5月2日辦理所有權移轉登記
- 丙OO出售甲土地前,於103年4月17、22日以存證信函通知原告、黃O富優先購買,原告表示願購買甲土地,丙OO、甲OO卻置之不理,仍於103年5月2日,以買賣為原因,將甲土地移轉登記為甲OO所有
- 後凱基商業銀行股份有限公司(下稱凱基銀行)對乙OO就系爭土地上開應有部分(下稱乙土地)聲請強制執行,由本院105司執字第000000號執行事件受理(下稱系爭執行事件)並拍賣乙土地
- 甲OO於106年5月10日以價金46萬2,000元拍定取得乙土地,並於106年6月1日獲發權利移轉證書,及於106年6月28日辦理所有權移轉登記
- 惟系爭執行事件並未通知原告優先購買
- 爰依土地法第104條第1項規定,就甲、乙土地主張優先購買權等語
- 並聲明:
- ㈠確認原告就丙OO所有甲土地有優先購買權存在
- ㈡甲OO應O甲土地於103年5月2日,以買賣為原因所為所有權移轉登記塗銷
- 丙OO應按與甲OO同一買賣條件,與原告補訂書面買賣契約,並於原告給付上開金額之同時,將甲土地所有權移轉登記予原告
- ㈢確認原告就系爭執行事件所拍賣,乙OO所有乙土地有優先購買權存在
- ㈣乙OO應以總價46萬2,000元與原告訂立買賣契約,並於原告給付上開金額之同時,將乙土地所有權移轉登記予原告
- 三、
甲OO則以
- 黃O號於66年間基於與張O之事實上夫妻關係,將系爭土地借予張O供系爭房屋使用,並無類推適用民法第425條之1之餘地等語,資為抗辯
- 並聲明:
- 原告之訴駁回
- 四、
亦未提出書狀做何聲明或陳述
- 丙OO、乙OO未於言詞辯論期日到庭爭執,亦未提出書狀做何聲明或陳述
- 五、
亦視同自認,堪信屬實
- 原告主張之下列事實,除為甲OO所不爭執外,另丙OO、乙OO已於相當時期受合法之通知,而於言詞辯論期日不到場,亦未提出準備書狀爭執,依民事訴訟法第280條第3項、第1項規定,亦視同自認,堪信屬實:
- ㈠
黃O以繼承為原因取得所有權,嗣後
- 系爭土地於56年7月31日由原告之父黃O號,自訴外人潘O亭買賣取得全部所有權
- 於80年10月22日由原告、丙OO、乙OO、黃O騰(原名黃O分)、黃O(即丙OO之母)以繼承為原因取得所有權(權利範圍各1/5)
- 嗣後:
- 1.
其應有部分於90年9月12日以分割繼承為原因移轉登記為丙OO所有
- 黃O死亡,其應有部分(權利範圍1/5)於90年9月12日以分割繼承為原因移轉登記為丙OO所有(權利範圍由1/5增加為2/5)
- 2.
移轉登記為黃O富所有
- 黃O騰於92年7月11日以夫妻贈與為原因,將其應有部分(權利範圍1/5)移轉登記予吳O鳳
- 吳O鳳之應有部分於99年11月2日以買賣為原因移轉登記為周O玄所有,再於100年8月23日以買賣為原因,移轉登記為黃O富(即黃O騰之子)所有
- 3.
將其應有部分移轉登記為甲OO所有
- 丙OO於103年5月2日,以買賣為原因,將其應有部分(權利範圍2/5)移轉登記為甲OO所有
- 4.
以拍賣為原因取得乙OO之應有部分
- 甲OO於106年6月28日,以拍賣為原因取得乙OO之應有部分(權利範圍1/5)
- ㈡
黃O富共有,應有部分各1/2
- 系爭房屋為66年間興建,於66年11月16日為第一次保存登記為張O所有
- 於80年9月18日以贈與為原因移轉登記為黃O騰(原名黃O分)所有,於92年7月11日以買賣為原因移轉登記為黃O騰之妻吳O鳳所有,於99年11月2日以拍賣為原因移轉登記為周O玄所有,於100年8月23日以買賣為原因移轉登記為原告、黃O富共有,應有部分各1/2
- (審訴卷第139至140頁、本院卷第39頁)
- ㈢
並於103年5月2日以買賣為原因辦理所有權移轉登記
- 丙OO於103年4月間,將其所有甲土地以266萬元出售予甲OO,並於103年5月2日以買賣為原因辦理所有權移轉登記
- ㈣
黃O富優先購買
- 丙OO出售甲土地前,於103年4月17、22日以存證信函通知原告、黃O富優先購買
- (審訴卷第169至173頁)
- ㈤
及於106年6月28日以拍賣為原因辦理所有權移轉登記
- 債權人凱基銀行前對乙OO所有乙土地聲請強制執行,由系爭執行事件受理,並拍賣乙土地
- 嗣甲OO於106年5月10日以46萬2,000元拍定取得乙土地,並於106年6月1日獲發權利移轉證書,及於106年6月28日以拍賣為原因辦理所有權移轉登記
- ㈥
並未通知原告優先購買
- ㈦
惟迄今尚未變價
- 系爭土地前於104年5月29日,經高雄地院以103年度訴字第1981號分割共有物事件判決應予變價分割確定,惟迄今尚未變價
- 六、
本件之爭點:
- 原告主張其為民法第425條之1推定租賃關係之承租人,依土地法第104條第1項規定,就甲、乙土地主張優先購買權,有無理由?
- 七、
本院之判斷:
- ㈠
本件亦不符合優先購買權之要件,詳如後述
- 按基地出賣時,地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權土地法第104條第1項定有明文
- 該條所定之「承租人」,是否限於意定租賃關係之承租人,抑或包含民法第425條之1法定租賃關係之承租人,審判實務尚有不同見解(認限於意定租賃關係之承租人,如臺灣高等法院暨所屬法院106年法律座談會民執類提案第14號研討結果,認包含民法第425條之1法定租賃關係之承租人,如臺灣高等法院103年重上更㈠字第138號判決),合先敘明
- 惟縱認土地法第104條第1項所定之「承租人」包含法定租賃關係之承租人,本件亦不符合優先購買權之要件,詳如後述
- ㈡
均不得溯及主張該條項之優先購買權,經查
- 次按89年5月5日增訂施行之民法第425條之1第1項前段規定「土地及其土地上之房屋同屬一人所有,而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人,或將土地及房屋同時或先後讓與相O之人時,土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間,推定在房屋得使用期限內,有租賃關係」
- 依民法債編施行法第1條之規定,並無溯及既往之效力
- 惟民法第425條之1第1項增訂施行前,最高法院曾著有48年台上字第1457號判例,揭櫫:
- 「土地與房屋為各別之不動產,各得單獨為交易之標的,且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在,亦即使用房屋必須使用該房屋之地基,故土地及房屋同屬一人,而將土地及房屋分開同時或先後出賣,其間雖無地上權設定,然除有特別情事,可解釋為當事人之真意,限於賣屋而無基地之使用外,均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地」之意旨
- 最高法院73年度第5次民事庭會議決議,並進一步就該法律關係之性質,指明當屬租賃關係
- 惟如建物及土地從未同屬於一人,自與民法第425條之1第1項規定之要件不符,無類推適用該法律及上開判例規定,認有租賃關係存在之餘地(最高法院99年度台上字第58號、101年度台上字第1371號、103年度台上字第943號判決意旨參照)
- 該所謂「土地及房屋同屬一人」除「土地及房屋同屬相O之共有人」情形外,尚包括「土地共有人數除與房屋相O之共有人外,尚有其他共有人」之情形在內(最高法院110年台上字第1337號判決意旨參照)
- 惟得否主張土地法第104條第1項之優先購買權,應以基地或房屋出賣時,房屋所有人與基地所有人間,有無地上權、典權或租賃關係存在,作為判斷之基準
- 倘基地或房屋出賣時,地上權、典權或租賃權尚不存在,或於基地或房屋出賣後始取得地上權或租賃權者,均不得溯及主張該條項之優先購買權(最高法院109年度台上字第1277號判決意旨參照)
- 經查:
- 1.
與民法第425條之1所定推定租賃關係之要件不符
- 依不爭執事項㈠至㈡所載,系爭房屋興建完成時,與系爭土地異其所有人(系爭房屋為張O所有,系爭土地為黃O號所有),於80年9月18日起至100年8月22日止,系爭房屋依序為黃O騰、吳O鳳、周O玄單獨所有,並非由數人共有,不符合「土地及房屋同屬相O之共有人」或「土地共有人數除與房屋相O之共有人外,尚有其他共有人」之情形,與民法第425條之1所定推定租賃關係之要件不符
- 2.
乙土地有優先購買權云云,並非可取
- 雖自100年8月23日起,系爭房屋為原告及黃O富共有,系爭土地則為原告、黃O富、丙OO及乙OO共有,則丙OO、乙OO所有之甲、乙土地,分別於103年5月2日、106年6月28日移轉予甲OO,似符合「土地及房屋同屬相O之共有人」及「土地共有人數除與房屋相O之共有人外,尚有其他共有人」,而僅將土地所有權讓與他人之情形,惟原告及黃O富係於甲、乙土地分別於103年5月2日、106年6月1日所有權移轉時,始對系爭土地有法定租賃權存在,則其於甲、乙土地分別於103年4月間、106年5月10日出賣時,僅為共有人,尚不具承租人之身分,依上O明,不得溯及主張土地法第104條第1項之優先購買權
- 原告主張甲、乙土地出賣時,系爭房屋與系爭土地所有權人間,存有民法第425條之1推定租賃關係,依土地法第104條第1項規定,其就甲、乙土地有優先購買權云云,並非可取
- ㈢
原告此一主張,亦非可取
- 另原告遲至本院110年8月25日言詞辯論期日方主張系爭房屋起造時,張O與黃O號間存有意定租賃關係云云(見本院卷第226頁)
- 惟按當事人主張有利於己之事實者,就其事實有舉證之責任,民事訴訟法第277條前段定有明文
- 原告主張之前揭事實,除與其前於準備程序所為主張相悖外,亦為甲OO所否認,而原告未就此一有利於己事實,提出任何證據以實其說,復參諸原告陳稱:
- 系爭房屋興建完成後,由黃O號、張O、原告、乙OO居住,黃O號之合法配偶黃O,則另居住在大樹等語(見本院卷第87頁),可知系爭房屋於66年間起造時,黃O號提供系爭土地作為張O所有系爭房屋之基地,應屬基於事實上夫妻關係所成立之使用借貸法律關係,而非意定租賃關係,其等之後手自無從繼受意定租賃關係,原告此一主張,亦非可取
- ㈣
乙土地主張優先購買權,洵屬無據
- 承上所論,原告並非系爭土地法定租賃關係,或意定租賃關係之承租人,其依土地法第104條第1項規定,就甲、乙土地主張優先購買權,洵屬無據
- 八、
無理由駁回
- 綜上所述,原告依土地法第104條第1項規定,請求確認其就甲、乙土地有優先購買權存在,為無理由,應予駁回
- 九、
爰不逐一論述,附此敘明
- 本件事證已臻明確,兩造其餘主張陳述及所提之證據,經審酌後於本件判決結果無影響,爰不逐一論述,附此敘明
- 十、
判決如主文
- 請求
法條
- 一、 事實及理由
- 二、 事實及理由
- 民法第425條之1
- 土地法第104條第1項
- 土地法第104條第1項
- 三、 事實及理由
- 五、 事實及理由 | 原告主張
- 民事訴訟法第280條第3項
- 民事訴訟法第280條第1項
- 六、 事實及理由 | 本件之爭點
- ㈠ 事實及理由 | 本院之判斷
- 土地法第104條第1項
- 民法第425條之1
- 土地法第104條第1項
- ㈡ 事實及理由 | 本院之判斷 | 次按89年5月5日增訂施行之民法第425條之1第1項前段
- 民法第425條之1第1項前段
- 民法債編施行法第1條
- 民法第425條之1第1項
- 民法第425條之1第1項
- 土地法第104條第1項
- 最高法院曾著有48年台上字第1457號判例
- 最高法院73年度第5次民事庭會議決議
- 最高法院99年度台上字第58號,101年度台上字第1371號,103年度台上字第943號判決意旨參照
- 最高法院110年台上字第1337號判決意旨參照
- 最高法院109年度台上字第1277號判決意旨參照
- 1. 事實及理由 | 本院之判斷 | 次按89年5月5日增訂施行之民法第425條之1第1項前段
- 2. 事實及理由 | 本院之判斷 | 次按89年5月5日增訂施行之民法第425條之1第1項前段
- 土地法第104條第1項
- 民法第425條之1
- 土地法第104條第1項
- ㈢ 事實及理由 | 本院之判斷 | 原告遲至本院110年8月25日言詞辯論期日方主張
- ㈣ 事實及理由 | 本院之判斷 | 原告遲至本院110年8月25日言詞辯論期日方主張
- 八、 事實及理由 | 本院之判斷